WirtschaftsWoche: Herr Elgeti, in den USA und Westeuropa stürzen die Immobilienpreise ab. Warum sollten sie ausgerechnet in Deutschland zulegen?
Elgeti: Weil sie hier zuvor überhaupt nicht gestiegen sind. Der weltweite Immobilienboom ging an Deutschland komplett vorbei. Seit Mitte der Neunzigerjahre sind die Preise hierzulande real um gut ein Fünftel gefallen, selbst nominal, also ohne Einrechnung der Inflationsrate, liegen wir unter dem Niveau von 1995.
Sind das nicht die Spätfolgen der geplatzten Immobilienblase, die sich in Deutschland im Wiedervereinigungsboom aufgebaut hatte?
Sicher auch das. Aber die Wiedervereinigung erklärt die ausgebliebene Preisdynamik nur teilweise.
Was erklärt sie noch?
Die Mentalität in Deutschland. Kaufen von Wohnraum ist unpopulär. Wohnen war über Jahrzehnte kein Problem, es gab genügend Wohnungen zu erschwinglichen Mieten.
Viele Deutsche scheuen wohl auch davor zurück, sich auf Jahre hinaus hoch zu verschulden. Das kann böse enden, wie die US-Hypothekenkrise zeigt, durch die viele Amerikaner ihre Häuser verloren haben. Warum sollten sich die Deutschen von ihrer Mentalität verabschieden?
Weil der Leidensdruck zunehmen wird. In immer mehr Regionen Deutschlands droht auf lange Sicht Wohnraumknappheit. Noch sind deutsche Wohnungen erschwinglich. Sie zu kaufen, kostet im Durchschnitt weniger, als neue zu bauen. Das allein schon wäre ein Grund zum Kauf.
Selbst die günstigsten Finanzierungskonditionen machen aus Geringverdienern noch keine Immobilieneigentümer.
Dass es nicht für ein eigenes Haus oder eine Wohnung reicht, mag im Einzelfall vorkommen, ist aber gewiss nicht repräsentativ. Im Schnitt genügt ein Viertel des verfügbaren Einkommens eines Haushalts, um eine Immobilie voll zu finanzieren. Die Mietersparnis ist in den meisten Lagen höher als die potenzielle Belastung durch Hypothekenkredite – und zwar auf Basis von Mieten, die bald durchaus deutlich steigen werden.
Warum sollten sie das?
Weil zu wenig neue Wohnungen gebaut wurden.
Wozu braucht man die, wenn die Bevölkerung nicht wächst?
Nicht die demografische Entwicklung ist entscheidend, sondern wie sich die Zahl der Haushalte entwickelt. Die stieg in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren von 36 auf rund 40 Millionen. Es gibt mehr Singles, mehr alleinstehende Rentner, mehr Studenten, mehr Wochenendpendler.
Auch dieser Trend kann wieder drehen. Wenn es finanziell eng wird, rückt man in den Familien wieder zusammen.
Aber gerade die einkommensstärksten Bevölkerungsgruppen sorgen doch dafür, dass die Zahl der Singlehaushalte wächst. Ein erwerbstätiger Single ohne Kinder kann sich in der Innenstadt ganz andere Sachen leisten als eine Familie. Da werden dann schnell auch mal 60 Prozent des verfügbaren Einkommens nur für das Wohnen ausgegeben.
Über Altersarmut...
...wird zwar viel geredet, aber die jetzigen Rentner sind vergleichsweise vermögend.
Wo bleiben Familien mit Kindern, wenn die Singles die Innenstädte besetzen?
Die wohnen dann eben nicht mehr in einer 150-Quadratmeter-Altbauwohnung in der Stadt, sondern ziehen ins Umland und pendeln. Den Trend können Sie in Köln oder noch stärker in München sehen.
Wenn sich dort immer mehr Menschen keinen attraktiven innerstädtischen Wohnraum mehr leisten können, birgt das auf lange Sicht nicht sozialen Sprengstoff?
Köln und München sind Extremfälle. Durchschnittlich zahlt ein deutscher Haushalt gerade 15 Prozent seines Nettoeinkommens für die Kaltmiete, inklusive Nebenkosten sind es maximal 25 Prozent.
Eine andere Statistik sagt, dass inzwischen jeder fünfte Beschäftigte für weniger als sieben Euro pro Stunde arbeitet. Der Druck auf die Politik wird zunehmen, die Mieten zu deckeln.
De facto passiert das doch in den meisten Regionen. Und eben darin liegt die Wurzel des Übels. Weil Mieten gedeckelt werden, wird sich die Situation auf immer mehr Wohnungsmärkten in Deutschland zuspitzen.
