Aktuelle Rechtsprechung: Darüber freuen sich Mieter

Mehr Mieterrechte bei Vertragsfehler, keine Renovierungskosten

Viele Mieter müssen bei ihrem Auszug einen Teil der späteren Renovierungskosten zahlen - aber dabei nicht alles akzeptieren. Will der Vermieter nur Kostenvoranschläge anerkennen, die er selbst einholt, so kann der Mieter die Zahlung komplett verweigern. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Zudem hat der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei einer unwirksamen Befristung des Mietvertrags gestärkt. In solchen Fällen müssen Gerichte die Verträge so auslegen, wie ihn Mieter und Vermieter "redlicherweise" vereinbaren wollten, entschied der BGH in einem am 10. Juli verkündeten Urteil. Es schützte damit einen Mieter vor Kündigung, obwohl der Zeitmietvertrag über sieben Jahre wegen formaler Fehler unwirksam war (Az.: VIII ZR 388/12) Laut BGH müssen solche Streitigkeiten im Weg der sogenannten ergänzenden Vertragsauslegung geklärt werden. Dabei sei zu berücksichtigen, was Mieter und Vermieter vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

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Vorgaben im Mietspiegel müssen eingehalten werden

Die in einem Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge müssen bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4. Juli (Az.: VII ZR 249/12). Die Zuschläge gelten selbst dann, wenn die Miete dadurch höher ausfällt, als es im Mietspiegel eigentlich vorgesehen ist. Geklagt hatte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. In dem Fall wollten die Mieter einer ehemaligen Soldatensiedlung einer Mieterhöhung 2009 nicht zustimmen. Das Landgericht Aachen setzte die im Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge für Einfamilienhäuser nicht an. Die Mieten wären dann höher, als es der Mietspiegel der Stadt für derartige Häuser vorsehe, hieß es. Das Landgericht billigte eine Miete von 4,30 Euro pro Quadratmeter für die Reihenhäuser der Siedlung. Die Zuschläge sollten Besonderheiten abbilden, die im Mietspiegel nicht berücksichtigt worden seien, urteilte der BGH nun. Eine Miete von 4,41 Euro pro Quadratmeter sei hier angemessen.

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Kein grundsätzliches „Schüssel“-Verbot

Vermieter können das Anbringen von Satellitenschüsseln nicht in jedem Fall verbieten. Das Bundesverfassungsgericht gab am 14. Mai der Klage eine turkmenischen Ehepaares statt, das durch das Verbot sein Informationsrecht verletzt sah. Der Streit zwischen dem Paar und seiner Vermieterin muss nun vom zuständigen Amtsgericht erneut geprüft werden (Az.: 1 BvR 1314/11). Das Anbringen einer Antenne sei vom Grundrecht auf Informationsfreiheit geschützt, teilte das Gericht mit. Denn Ausländer und damit auch ethnische Minderheiten hätten ein besonderes Interesse an kulturellen, politischen und historischen Informationen in ihrer Sprache. Das Amts- und das Landgericht München hatten zuvor der Vermieterin Recht gegeben, die einen „Schüsselwald“ mit Verweis auf den verfügbaren Kabelanschluss verhindern wollte.

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Mieten können begrenzt werden

In gefragten Wohngegenden in Deutschland können ab dem 1. Mai Mieterhöhungen stärker als bisher begrenzt werden. Eine Änderung des Mietgesetzes, die nun in Kraft tritt, räumt den Bundesländern einen entsprechenden Spielraum ein. Demnach kann bei bestehenden Mietverhältnissen die Erhöhung auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt werden. Bisher liegt die Erhöhungsgrenze bei 20 Prozent binnen drei Jahren. Die neue Deckelung gilt nur für bestehende Mietverhältnisse in gefragten Städten oder Stadtvierteln mit akutem Wohnungsmangel. Unter anderem in Berlin oder München soll diese Art Mietpreisbremse angewendet werden. Kritik kommt aber vom Mieterbund…

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Kritik an dem neuen Gesetz

Der Deutsche Mieterbund kritisiert, dass bei Neuvermietungen weiterhin keine Grenze eingezogen wird. In Groß- und Unistädten lägen die Neuvermietungspreise 20 bis 30 Prozent über der ortsüblichen Miete, in der Spitze mehr als 40 Prozent. „Die neuen mietrechtlichen Vorschriften sind kompliziert, streitträchtig, ungerecht und teilweise überflüssig“, sagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.

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Höhere Schmerzgrenze bei Sanierungsmaßnahmen

Weiterer Bestandteil des Mietrechtsänderungsgesetzes von Union und FDP ist, dass Mieter bei energetischen Sanierungsmaßnahmen drei Monate lang die Miete trotz Lärm- und Schmutzbelästigungen nicht mehr mindern können. Jährlich elf Prozent der Kosten für eine bessere Dämmung dürfen auf die Mieten umgelegt werden.

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Kampf den Mietnormaden

Zahlen „Mietnomaden“ keine Miete oder lassen Wohnungen verwahrlosen, kann außerdem künftig schneller eine Zwangsräumung veranlasst werden. Der Vermieter kann in Zukunft auch eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter die vereinbarte Kautionssumme nicht oder nur teilweise zahlt. Auch dies steht im neuen Mietrecht.

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Gitarrenunterricht kann Kündigungsgrund sein

Wer in einer Mietwohnung gewerblich Musikunterricht erteilt, braucht dafür eine Erlaubnis des Vermieters. Andernfalls darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden (Az.: VIII ZR 213/12). In dem Fall hatte ein Mieter eine Mietwohnung seiner verstorbenen Mutter übernommen und dort ohne Erlaubnis an drei Werktagen pro Woche Gitarrenunterricht gegeben. Dies habe dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck widersprochen, so der BGH, da die Wohnung nur für Wohnzwecke vorgesehen war. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen, die den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigt hätten.

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Bürgen müssen zahlen

Wer für die Miete eines anderen bürgt, muss für den gesamten Schaden aufkommen. Bürgschaften  von Mietern sind zwar auf drei Monatsmieten begrenzt. Der BGH befand aber, dass diese Vorgabe nicht für Sicherheiten gelte, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt werden, um eine drohende Kündigung wegen Zahlungsstörungen abzuwenden (Az.: VIII ZR 379/12). Der betroffene Bürge muss für seinen Bruder nun knapp 6.500 Euro bezahlen.  

Die Begründung: Wäre ein Limit bei solchen Bürgschaften verpflichtend, würde der Vermieter darauf verzichten und kündigen. „Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, sich zum Nachteil des Mieters auswirken.“

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Vermieter bekommen mehr Rechte bei Eigenbedarf

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Hausbesitzern bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs gestärkt. „Unvorhersehbare Gründe“ erlauben demnach eine frühere Kündigung, auch zeitnah nach dem Einzug der Mieter, so der BGH in einem am 20. März verkündeten Ureil (Az.: VIII ZR 233/12). Im aktuellen Fall war dem beklagten Mieter drei Jahre nach dem Einzug in das Einfamilienhaus gekündigt worden, obwohl ihm bei der Anmietung gesagt worden war, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Die Kündigung erfolgte laut BGH zu Recht, weil für die Hausbesitzer nicht absehbar gewesen sei, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das Haus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau würde bewohnen wollen.

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Generelles Haustierverbot ist nicht erlaubt

Vermieter dürfen nicht generell die Haltung von Hunden in Mietwohnungen verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 20. März verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 168/12). Die Richter gaben der Klage eines Mieters aus Gelsenkirchen statt. Er wollte in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund halten, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet war, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Eine solche allgemeine Verbotsklausel benachteilige den Mieter jedoch unangemessen, denn bei der Haltung eines Hundes oder einer Katze müsse auch Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen genommen werden, so die Richter. Über eine Tierhaltung müsse im Einzelfall durch umfassende Interessenabwägung entschieden werden. Dazu gehören nicht nur die Interessen der Mietvertragsparteien sondern auch der anderen Hausbewohner und der Nachbarn. Die Unwirksamkeit einer generellen Klausel führe also nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann.

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Mieter bekommen mehr Rechte bei falscher Nebenkostenabrechnung

Wenn sich Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung zuungunsten der Mieter verrechnen, können die Mieter dies selbst korrigieren und die Vorauszahlungen entsprechend verringern. Das entschied nach der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 6. Februar veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 184/12).

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Leerstand ist nur begrenzt absetzbar

Vermieter können den Fiskus nicht unbegrenzt an den Kosten für leerstehende Wohnungen beteiligen. Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, kann er die Kosten für den Unterhalt der Immobilie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. Februar (Az.: IX R/14/12).

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BGH stärkt Mieter bei falschen Nebenkostenabrechnungen

Wenn sich Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung zuungunsten der Mieter verrechnen, können die Mieter dies selbst korrigieren und die Vorauszahlungen entsprechend verringern. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt schriftlich zugestellten Urteil (Az.: VIII ZR 184/12).

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Contracting wird einfacher

Im Zuge der Mietrechtsreform wurde auch das sogenannte Contracting geregelt. Dabei wird die Wärmelieferung auf einen externen Anbieter übertragen. Künftig kann der Vermieter die Lieferung an einen anderen Anbieter übertragen ohne dass der Mieter zustimmen muss. Das gilt allerdings nur, wenn die Umstellung für den Mieter nicht mit Mehrkosten verbunden ist. Die Regelungen zum Contracting soll am 1. Juli 2013 in Kraft treten.

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Vermieter können Leerstand nur begrenzt absetzen

Vermieter können den Fiskus nicht unbegrenzt an den Kosten für leerstehende Wohnungen beteiligen. Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, kann er die Kosten für den Unterhalt der Immobilie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), das am 5. Februar veröffentlicht wurde (Az.: IX R/14/12).

Wenn sich eine Wohnung oder ein Haus nicht vermieten lässt, müssen Vermieter demnach auch bereit sein, von ihren Forderungen abzurücken - sowohl beim Mietpreis als auch bei den Mietern. Ein Vermieter, der sich einen Beamten als Mieter gewünscht habe, müsse dann eben auch die alleinerziehende Mutter mit Kind oder den Studenten akzeptieren, entschieden die Richter.

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Begrenzte Mietminderung bei energetischer Sanierung

Bei Baulärm und Schmutz wegen einer energetischen Sanierung ihres Wohnhauses können Mieter künftig in den ersten drei Monaten keine Mietminderung mehr verlangen. Der Bundesrat billigte am 1. Februar die Reform des Mietrechts, die für Vermieter die Anreize zur energetischen Sanierung stärken soll. Sie regelt zudem, dass die Miete in gewissen Fällen nur noch um 15 Prozent erhöht werden kann.

Bislang können Vermieter alle drei Jahre die Miete um 20 Prozent anheben. Diese Obergrenze soll nun bei maximal 15 Prozent liegen - allerdings nur in gewissen Vierteln, die vom jeweiligen Bundesland bestimmt wurden. Außerdem ermöglicht die Neuregelung des Mietrechts den Vermietern eine beschleunigte Zwangsräumung, wenn sie Opfer von sogenannten Mietnomaden geworden sind.

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Erben haften nur begrenzt für Mietschulden
Erben müssen nicht mit ihrem privaten Vermögen für die Mietschulden des Verstorbenen aufkommen, wenn die Überschuldung der Hinterlassenschaft amtlich festgestellt ist. Das verkündete am 23. Januar der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Damit wurde die Klage eines Vermieters auf Zahlung von rund 7.700 Euro abgewiesen (Az.: VIII ZR 68/12).
In dem Fall sollte die Tochter die ausstehende Miete für ihren verstorbenen Vater bezahlen. Der Mann war Mieter einer Wohnung in Nürnberg und hatte keinerlei Vermögen und auch keine Wertgegenstände hinterlassen. Das Mietverhältnis endete erst nach Ablauf der Kündigungsfrist drei Monate nach seinem Tod. Der BGH entschied jetzt, dass die Tochter nicht persönlich hafte. Die Mietschulden könnten nur aus dem Wert der Hinterlassenschaft getilgt werden.

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Artgerechte Haltung spielt keine Rolle

Bei der Frage, ob ein Hund in einer Mietwohnung gehalten werden darf, spielt es keine Rolle, ob die Haltung artgerecht ist. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. : VIII ZR 329/11). Demnach komme es allein darauf an, was vertraglich mit dem Mieter vereinbart wurde. In dem Fall ging es um einen Bearded Collie. Der Vermieter hatte den Hundehalter auf Abschaffung des Hundes verklagt – mit der Begründung, dass das Tier in der Wohnung nicht artgerecht gehalten werden könne.

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Erben haften nur begrenzt für Mietschulden

Erben müssen nicht mit ihrem privaten Vermögen für die Mietschulden des Verstorbenen aufkommen, wenn die Überschuldung der Hinterlassenschaft amtlich festgestellt ist. Das verkündete am 23. Januar der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Damit wurde die Klage eines Vermieters auf Zahlung von rund 7.700 Euro abgewiesen (Az.: VIII ZR 68/12).

In dem Fall sollte die Tochter die ausstehende Miete für ihren verstorbenen Vater bezahlen. Der Mann war Mieter einer Wohnung in Nürnberg und hatte keinerlei Vermögen und auch keine Wertgegenstände hinterlassen. Das Mietverhältnis endete erst nach Ablauf der Kündigungsfrist drei Monate nach seinem Tod. Der BGH entschied jetzt, dass die Tochter nicht persönlich hafte. Die Mietschulden könnten nur aus dem Wert der Hinterlassenschaft getilgt werden.

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Jobcenter müssen Mieterhöhungen zahlen

Wenn nach einer Wohnungsmodernisierung die Miete steigt, müssen Jobcenter auch die erhöhten Mietkosten übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn der Hartz-IV-Empfänger die Modernisierung gewünscht hat, wie das Bundessozialgericht (BSG) in Kassel in einem am 9. Januar veröffentlichten Urteil entschied. (Az.: B 4 AS 32/12 R).
Damit gaben die obersten Sozialrichter einer alleinerziehenden Mutter in Berlin Recht. Weil sie in dem fensterlosen Bad ständig mit Schimmel zu kämpfen hatte, vereinbarte sie mit der Vermieterin eine Modernisierung. Insbesondere sollte das Bad gefliest werden. Die Warmmiete von bislang 400 Euro sollte anschließend um 29,27 Euro pro Monat steigen. Das Jobcenter hatte sich zunächst geweigert, die Mieterhöhung zu zahlen.

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