BGH-Urteil: Auslandsaufenthalte machen Untervermietung nötig

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BGH-Urteil: Auslandsaufenthalte machen Untervermietung nötig

Wer beruflich für längere Zeit ins Ausland muss, darf seine Wohnung untervermieten. Das entschied der Bundesgerichtshof. Man könne nicht Mobilität verlangen und Arbeitnehmern dann verbieten, die Kosten zu minimieren.

Der Chef schickt seinen Mitarbeiter für zwei Jahre nach China. Was wird nun aus der Wohnung in Deutschland? Kündigen und hoffen, schnell etwas zu finden, wenn man dann 2016 mit seinem Koffer am Frankfurter Flughafen steht? Oder zwei Wohnungen bezahlen - eine in Shanghai und eine in Frankfurt - obwohl man die eine gar nicht nutzt? Für solche Fälle ist Untervermietung eine sinnvolle Lösung. Dass Vermieter da mitspielen müssen, hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) angeordnet.

Was Vermieter über Mieter wissen dürfen

  • Auskunftspflicht

    Nicht alle Fragen müssen Mieter beantworten. Ausschlag gebend ist die Frage, ob die Fragen des Vermieters zulässig oder unzulässig sind. Alles, was mit der direkten Abwicklung des Mietverhältnisses zusammenhängt, gilt als zulässig. Mehrere Urteile geben Mietern Orientierung.

  • Beruf und Gehalt

    Fragen nach Beruf und Einkommen zulässig. Denn der Beruf sagt viel über die Bonität des Mieters aus. Das gilt auch für Fragen nach dem Arbeitgeber und nach dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Denn letztlich ist die Mietzahlung die entscheidende Leistungspflicht des Mieters, entschied das LG München (AZ 14 S 18532/08).

  • Bürgschaft

    Dagegen darf der Vermieter nur dann nach den Einkommensverhältnissen der Angehörigen fragen, wenn der Angehörige selbst etwas mit dem Mietverhältnis zu tun hat. Das ist der Fall, wenn der Angehörige beispielsweise für den Mieter bürgt.

  • Pfändung

    Der Vermieter darf sich auch nach möglichen Gehaltspfändungen erkundigen, die der Mieter wahrheitsgemäß beantworten muss. Auch für den Arbeitgeber gilt in diesem Fall, dass er korrekte Antworten geben muss, sonst macht er sich nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Koblenz schadenersatzpflichtig (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.208, AZ 5 U 28/08).

  • Sozialleistungen

    Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies nach einem Urteil des Landgerichts Gießen dem möglichen Vermieter sogar ohne dessen direkte Nachfrage mitteilen (LG Gießen, AZ 1 S 590/00).

  • Insolvenz

    Ähnliches gilt in dem Fall, wenn über das Vermögen des Mietinteressenten bereits das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dann besteht die Gefahr, dass der Vermieter zukünftige Mietforderungen gar nicht oder nur zu einem geringen Teil erstattet bekommt – also muss der Mieter hier wahrheitsgemäß antworten, sagt das Amtsgericht Hamburg (Urteil v. 6.5.2003, AZ 48 C 636/02).

  • Privatssphäre

    Fragen, die unverhältnismäßig in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen, sind im Gegensatz zu Vermögensfragen unzulässig. Diese muss der Mietinteressent in der Regel also nicht wahrheitsgemäß beantworten. Auch zu diesen Fragen gibt es bereits eine Reihe von Grundsatzentscheidungen.

  • Lebenspartner

    So sind Fragen zur Identität des Mieters wie Name, Anschrift und Telefonnummer selbstverständlich rechtens. Die Frage nach dem Familienstand wurde bislang ebenfalls grundsätzlich als rechts anerkannt (z. B. Landgericht Landau, AZ 1 S 226/84). Seit Anerkennung der Lebenspartnerschaft könnte das aber problematisch werden. So sollte der Vermieter wertungsfrei nach dem Status "verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft" fragen. Er darf dagegen nicht fragen, ob der Interessent geschieden oder verlobt ist, bereits mehrere Beziehungen hinter sich hat und wie lange diese gedauert haben.

  • Kinder

    Fragen darf der Vermieter allerdings nach der Anzahl der Kinder, die mit eine Wohnung ziehen sollen. Denn er hat ein berechtigtes Interesse daran, wie viele Personen in seinem Eigentum wohnen – egal, ob Wohngemeinschaft, Großfamilie oder Single.

  • Kinderlärm

    Wer als Vermieter Lärm durch Kleinkinder ausschließen will, bewegt sich juristisch allerdings auf ganz dünnem Eis. Denn die Gerichte halten Kinderlärm im Treppenhaus in ständiger Rechtsprechung für zulässig – egal, ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt, sagt beispielsweise das Landgericht München I (AZ 31 S 20796/04).

  • Familienplanung

    Auch Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch, einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind nicht zulässig, denn sie verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Sie müssen daher auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

  • Gesundheit

    Gleiches gilt für Fragen nach dem Gesundheitszustand, die ebenfalls nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Auch Fragen nach Behinderungen sind unzulässig.

  • Haustiere

    Fragen nach Haustieren muss der Mieter beantworten, wenn der Vermieter sich mit der Tierhaltung einverstanden erklären muss, das gilt beispielsweise bei Hunden oder Katzen und insbesondere für Exoten, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen. Kleintiere wie Fische, Hamster, Vögel oder Schildkröten können immer auch ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden (Bundesgerichtshof, Urteil VIII 340/06), wenn die Anzahl der Tiere im normalen Rahmen liegt.

  • Musik

    Ob und welches Musikinstrument ein Mieter spielt, fällt in den geschützten Privatbereich. Hält der Mieter sich an die Ruhezeiten im Haus, darf er ohne Weiteres musizieren, in der Regel bis zu zwei Stunden am Tag.

  • Heimsport

    Ähnlich sieht es beim Sport aus, der ebenfalls in den geschützten Privatbereich fällt – Mieter müssen nicht darlegen, dass sie Sportgeräte mit einem gewissen Geräuschfaktor wie beispielsweise ein Trimmrad nutzen.

  • Rauchen

    Fragen nach den Rauchgewohnheiten müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann aus der Aussage des Mieters, er sei Nichtraucher, kein generelles Rauchverbot für die Wohnung herleiten. Raucht der Mieter dann während des Mietverhältnisses gelegentlich selbst (oder sein Besuch), ist diese Tatsache kein Kündigungsgrund (LG Stuttgart, Urteil v. 2.7.1992, AZ, 16 S / 137/92).

Im aktuellen Fall wollten Mieter ihre Wohnung während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Der Vermieter - eine Hamburger Wohnungsgesellschaft - verbot jedoch einen Untermieter. Die Betroffenen klagten deshalb auf Schadenersatz in Höhe von knapp 7500 Euro für die entgangene Untermiete. Zu Recht, wie das Landgericht Hamburg im November 2013 entschied.

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Jetzt hat auch der BGH den Mietern den Rücken gestärkt, die eine Wohnung aus berechtigtem Interesse teilweise untervermieten möchten. Das Gericht wies am Mittwoch die Revision der Wohnungsgesellschaft zurück und entschied, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss. Die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität begründen nach den Worten eines Richters am BGH mehr denn je den Anspruch auf die Untervermietung einer Wohnung.

Zum Auftakt einer Verhandlung vor dem VIII. Zivilsenat sagte der Vorsitzende Richter Peter Frellesen am Mittwoch in Karlsruhe: „Auch das ist eine Zielsetzung, die berücksichtigt werden muss.“.

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