Bundesgerichtshof: Mieter müssen verspätete Nebenkosten-Abrechnung nicht zahlen

Bundesgerichtshof: Mieter müssen verspätete Nebenkosten-Abrechnung nicht zahlen

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Außenaufnahme des Bundesgerichtshofs

Zwölf Monate gibt das Gesetz Vermietern, um Betriebskosten abzurechnen. Nur in Ausnahmefällen kann diese Frist verlängert werden - und dann ist es am Vermieter, gute Gründe dafür zu finden.

Vermieter dürfen nur ausnahmsweise nach Ablauf eines Jahres noch Nebenkosten nachfordern. Sie müssen dafür beweisen können, dass sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. (Az. VIII ZR 249/15)

Im konkreten Fall hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung erst Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Grund für die Verzögerung war, dass die Hausverwaltung zuvor keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt hatte. Die Wohnungseigentümer beauftragten daraufhin zwar einen neuen Verwalter - allerdings erst Mitte 2013.

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Dem Senat war dies zu spät und zu wenig. Der Vermieter habe sich auf das verlassen, was die Wohnungseigentümergemeinschaft getan habe, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Urteilsverkündung. „Er selbst hat fast nichts gemacht.“ Dies genüge vor allem deshalb nicht, weil dem Vermieter bereits im Laufe des Jahres 2010 hätte klar sein müssen, dass die Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde. Was genau Vermieter im Zweifel tun müssen, legten die Richter in ihrem Urteil allerdings nicht fest.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

  • Dortmund

    Miete (1) Kaufpreis (1) Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,35 Euro / qm1.500 Euro / qm20.320 Euro24.400 Euro / Jahr1,11,4

    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

  • Essen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,50 Euro / qm1.525 Euro / qm20.768 Euro24.680 Euro / Jahr1,11,3
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Bremen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    7,55 Euro / qm1.850 Euro / qm24.160 Euro27.920 Euro / Jahr1,21,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Köln

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.075 Euro / qm31.680 Euro39.440 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Düsseldorf

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.375 Euro / qm31.616 Euro42.720 Euro / Jahr1,81,8
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Berlin

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,30 Euro / qm3.425 Euro / qm29.728 Euro43.440 Euro / Jahr1,72,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Stuttgart

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,90 Euro / qm3.575 Euro / qm34.944 Euro44.200 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Hamburg

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,70 Euro / qm4.125 Euro / qm34.304 Euro51.960 Euro / Jahr1,62,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Frankfurt

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    12,20 Euro / qm4.325 Euro / qm38.976 Euro51.360 Euro / Jahr1,92,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • München

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    15,00 Euro / qm6.250 Euro / qm48.032 Euro69.360 Euro / Jahr1,72,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Sie stellten aber klar, dass die Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nicht davon abhängig ist, dass zuvor die Wohnungseigentümer die Abrechnung beschlossen haben. Der Mietvertrag darf auch nichts davon abweichendes regeln.

Viele Konstellationen, in denen Mieter eine verspätete Abrechnung hinnehmen müssen, gibt es nach Angaben des Mieterbunds nicht. Eine Ausnahme sei etwa, dass die Grundsteuer erst nach Ablauf der Frist festgesetzt werde, sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz. Zulasten des Vermieters gehe eine Verzögerung außerdem dann nicht, wenn der Verwalter krank geworden ist oder Belege bei einem Brand vernichtet worden sind.

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