Fiskus Steuertipps zur Ferienimmobilie

Für Vermieter, Kapitalanleger oder Selbstnutzer: Tipps zum Steuern sparen als Ferienhaus-Eigentümer.

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Steuern sparen mit Quelle: dpa-tmn

Wer sein Ferienhaus vermietet, kann Darlehenszinsen, Abschreibungen und Nebenkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben (bei gewerbsmäßiger Vermietung) von der Steuer abziehen. Vor der Anerkennung sind Hürden zu überwinden – der Fiskus will keine Liebhaberobjekte subventionieren. Wie viel absetzbar ist, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird.

Als Kapitalanleger muss der Eigentümer per Vertrag mit einem Makler oder einer Agentur nachweisen, dass er die Immobilie nicht selbst nutzt. Zudem müssen Objekte am Meer oder in den Bergen mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Zeit vermietet sein, entschied der Bundesgerichtshof (IX R 57/02). Die Finanzämter unterscheiden bei Kapitalanlegern zwischen gewerblicher und privater Vermietung. Sie stufen Vermieter als gewerblich ein, wenn diese ihre Ferienimmobilie wie ein Hotelzimmer kurzfristig vermieten und vermarkten.

Prognose ist bei Selbstnutzern wichtig

Als gewerbliche Vermieter sind Eigentümer umsatzsteuerpflichtig. Die Mieten sind betriebliche Einkünfte. Gewerbesteuer fällt nur an, wenn der Mietüberschuss den Freibetrag von 24 500 Euro jährlich übersteigt. Kosten lassen sich als Betriebsausgaben von der Steuer absetzen. Wer privat vermietet, muss die Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Kosten lassen sich als Werbungskosten absetzen.

Bei Selbstnutzern prüft das Finanzamt, ob sich mit der Teilzeit-Vermietung ein Gewinn erzielen lässt. Es muss absehbar sein, dass die Immobilie über einen Zeitraum von 30 Jahren einen Überschuss abwirft, sonst gibt es keinen Steuervorteil. Macht der Eigentümer gemäß Prognose Verluste, lassen sich keine Werbungskosten absetzen. Sind die Mieteinnahmen dagegen hoch genug, sind die Kosten für den vermieteten Zeitraum absetzbar. Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Eigentümer die Zeiten für die Eigennutzung bereits vor Beginn des Steuerjahrs festlegen. Bei Teilzeitvermietern gelten Mieten steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Einige Gemeinden erheben auf Ferienimmobilien eine Zweitwohnungsteuer. Der Fiskus verlangt sie in der Regel für das gesamte Steuerjahr. Wer als Selbstnutzer vermietet, kann aber die Zweitwohnungsteuer für den Zeitraum, in dem Urlauber und nicht der Eigentümer die Immobilien nutzen, als Werbungskosten absetzen.

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