Hausordnung: Hausordnung und Mietvertrag

Welche Fallen im Mietvertrag lauern

Welche Pflichten hat der Mieter?

Wohnungen sind so umkämpft wie nie zuvor, wer endlich den heiß ersehnten Mietvertrag ergattert hat ist ein echter Glückspilz. Trotzdem sollte der Mietvertrag nicht sofort in der ersten Euphorie und ohne Check unterschrieben werden. Denn in vielen Verträgen lauern einige Fallen.

Oft sind es Kleinigkeiten, die aber viel Ärger bereiten können. Wie sieht es beispielsweise mit den Pflichten des Mieters aus? Wann muss ich die Treppe im Hausflur putzen, wer schippt vor meinem Haus den Schnee weg? Eigentlich sind Hausbesitzer für Derartiges verantwortlich, sie dürfen diese und andere Pflichten aber auf den Mieter übertragen. Das muss aber im Mietvertrag entsprechend festgelegt werden, der Mieter muss das unterschrieben haben.

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Klein oder groß?

Auch Haustierbesitzer sollten sich ihren Mietvertrag ganz genau ansehen, bevor sie unterschreiben. Denn soll der vierbeinige Liebling mit einziehen, muss das erlaubt sein. Grundsätzlich gehört die Haltung von Kleintieren zu den Standardrechten. Allerdings stellt sich oft die Frage, welche Tiere noch als klein bezeichnet werden dürfen. Gerade bei Katzen ist das oft umstritten, da diese beispielsweise Kratzspuren hinterlassen.

Ist Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten, darf die geliebte Mieze auch nicht mit einziehen. Gleiches gilt, wenn die Haustierhaltung die Zustimmung des Vermieters vorsieht. Hat der Mieter das Tier einziehen lassen, ohne den Vermieter zu fragen, rechtfertigt das die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

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Starre Fristen adé

Auch das Streichen der eigenen vier Wände ist nicht mal eben im Handumdrehen gemacht. Trotzdem enthalten viele Mietverträge genaue Zeitfenster darüber, wann Mieter ihre Wohnung streichen müssen. Bad und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr gültig. Schließlich ist die Abnutzung einer Wohnung je nach Mieter unterschiedlich stark zu sehen, ein Raucher sollte beispielsweise öfter renovieren als ein Nichtraucher. Sind die Fristen allerdings mit einem Zusatz wie "falls erforderlich" oder "je nach Zustand" versehen, gelten sie weiterhin.

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Kleinvieh macht auch Mist

Tropfende Wasserhähne, klemmende Türen...kleine Reparaturen fallen oft an. Während bei großen Schäden wie kaputten Fußböden oder Türen klar ist, dass der Vermieter den Handwerker kommen lassen muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine entsprechende Klausel - der Mieter ist dann verpflichtet, die Kosten für kleine Ausbesserungen zu übernehmen. Etwa 200 Euro im Jahr können da zusammen kommen. Wer eine solche Klausel nicht hat, fährt also auch gut, muss aber mit regelmäßigen kleinen Mietsteigerungen rechnen.

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Nachmessen macht Sinn

Nicht immer stimmt die tatsächliche Größe der Wohnung mit den im Mietvertrag vermerkten Quadratmetern überein. Grundsätzlich gelten hier Abweichungen von zehn Prozent als vertretbar. Ist die Angabe zur Wohnungsgröße im Vertrag allerdings unverbindlich, sind eventuell sogar mehr als zehn Prozent erlaubt.

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Vorsicht bei der Staffelung

Grundsätzlich sind Staffelmieten für den Mieter eine feine Sache. Er weiß bereits jetzt, wie seine Miete in den nächsten Jahren steigen wird. In Boom-Zeiten wie diesen, in denen die Mietpreise gerade in gefragten Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt in den Himmel schießen, ist das kein Problem. Schwierig wird es erst, wenn die Marktpreise wieder sinken und der Mieter auf seinen steigenden Staffelraten sitzen bleibt. Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit den Staffelmieten nicht gleichzeitig ein Kündigungsverbot einhergeht. Maximal vier Jahre Kündigungsverzicht können Vermieter von ihren Mietern fordern.

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Besser doppelt unterschreiben

Wer zu zweit in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, sollte aus eigenem Interesse darauf bestehen, dass beide den Mietvertrag unterschreiben. Denn egal ob Freund, Ehe- oder Lebenspartner: Hat nur einer unterschrieben, steht der andere bei einer plötzlichen Trennung schnell ohne Bleibe auf der Straße.

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Die Hausordnung dient vor allem der Regelung des Zusammenlebens. Typischerweise regelt sie in Mehrfamilienhäusern folgende Bereiche:

• einzuhaltende Ruhezeiten
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen, Dachböden oder Fahrradkeller
• Gartennutzung
• Tierhaltung
• Treppenhausreinigung, Kehrwoche sowie Putzplan
• Schneeräumdienst
• Unterstellen von Fahrrädern, Kinderwagen, Rollatoren
• Schutz vor gegenseitigen Belästigungen
• Sicherheitsaspekte, wie das Verschließen von Haustüren, Gartentoren oder Tiefgaragen sowie die Freihaltung von Fluchtwegen und die Vermeidung von Brandgefahren und Wasserschäden

Dabei dürfen Vermieter die Hausordnung grundsätzlich ohne Einbeziehung der Mieter vorgeben und auch einseitig nachträglich ändern. Ist die Hausordnung von vorneherein Bestandteil und Anhang des Mietvertrages, so muss sich der Mieter auch daran halten. Ist sie es nicht, gelten zunächst Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Ignorieren kann der Mieter die Hausordnung aber auch dann nicht, wenn sie einfach nur im Haus ausgehängt ist oder ausgehändigt wurde, ohne dass sie im Mietvertrag erwähnt wurde. Denn ganz ohne gemeinsam akzeptierte Regeln funktioniert das Zusammenleben im Mietshaus schließlich nicht. Elementare Inhalte wie die Einhaltung der Nachtruhe gelten auch ohne vertraglich fixierte Hausordnung - wenn auch in Grenzen.

Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht

Platz 8

Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle

Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013

Platz 7

Schönheitsreparaturen: 2,2 %

Platz 6

Andere Gründe: 9,1 %

Platz 5

Kündigung: 9,7 %

(fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)

Platz 4

Mieterhöhung: 12,9 %

Platz 3

Mietkaution: 18,3 %

Platz 2

Betriebskosten: 19,9 %

Platz 1

Vertragsverletzungen: 26,9 %

(zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)

Zwar verfügt der Vermieter über eine gewisse Ordnungsmacht, allerdings dürfen Hausordnungen auch keine Persönlichkeits- oder Gestaltungsrechte beschränken. Eine Hausordnung darf dem Mieter auch keine einschneidenden Pflichten auferlegen, die etwa mit Arbeitsaufwand oder Haftungsfragen verknüpft sind. „Das muss im Mietvertrag geregelt sein, oder der Mietvertrag muss diesbezüglich zumindest auf die Hausordnung verweisen “, sagt Mieterbund-Jurist Wall.

Wo die Grenze des Erlaubten verläuft, lässt sich allerdings kaum allgemein fassen. Die Einzelfallabwägung und die regionale Rechtsprechung sind hier für die Relevanz der Vermietervorschriften maßgeblich. Ein Schiedsgericht lässt sich lediglich für Streitfälle zwischen Nachbarn anrufen. Für Zwist zwischen Mieter und Vermieter gibt keine derartige Instanz. Im schlimmsten Fall, wenn Gespräche mit dem Vermieter nichts bringen, bleibt nur der Klageweg zur Klärung.