Frist setzen
Wer einen solchen Mangel meldet, sollte überdies eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung schriftlich festlegen. Das Neusser Studentenpaar hatte das versäumt. Die Frist sollte im Zweifelsfall nicht zu knapp gewählt werden, da die Handwerker auch nicht immer sofort Zeit finden und eventuell erst noch Material sowie Werkzeug beschaffen müssen. „Es empfiehlt sich, die Frist lieber zwei Tage länger als zu knapp anzusetzen“, sagt Mieterbund-Experte Pfeilschifter. Fallen aber zum Beispiel die Heizung oder Warmwasserversorgung aus, muss der Vermieter auch sehr schnell tätig werden und den Mangel umgehend beheben lassen.
Nächste Stufe Mietminderung
Ist die Frist zur Mängelbeseitigung verstrichen und nichts geschehen, sollte der Mieter über eine Mietminderung nachdenken. "Spätestens jetzt wird ein Vermieter in der Regel reagieren", sagt Mietrechtsanwalt Castor. "Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mietgebrauch durch den Baumangel tatsächlich eingeschränkt ist. Ein bloßes Versäumnis des Hausverwalters ist noch kein ausreichender Grund für eine Mietminderung." Pfeilschifter vom Mieterbund sind aber auch Fälle von Wohnungsgesellschaften bekannt, die lieber eine Mietminderung hinnehmen, als einen vermeintlich teuren Handwerker zu beauftragen. Solch unseriöse Vermieter bilden allerdings die unrühmliche Ausnahme.
Wichtig: Die Mietminderung muss der Einschränkung der Bewohnbarkeit angemessen sein. Wer als Mieter dabei den Bogen überspannt, riskiert die Kündigung. Eine Mietminderung von 100 Prozent ist somit nur möglich, wenn die Wohnung komplett unbewohnbar ist.
Selbst die Handwerker holen
Alternativ kann der Mieter nach abgelaufener Frist selbst für eine Mängelbeseitigung sorgen und später die Rückerstattung der Kosten verlangen. Allerdings muss er diesen Schritt auch in seinem Schreiben mit der Fristsetzung angekündigt haben. Das ist aber nur bei relativ kleinen Mängelbeseitigungen ratsam. Bei großen baulichen Maßnahmen hat das letzte Wort der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Gerade wenn eine Eigentümergemeinschaft zuständig ist, kann darin auch der Grund für verschleppte Mängelbeseitigung liegen. Denn wenn sich die Eigentümergemeinschaft nicht einigen kann – etwa auf die Dachsanierung in der Studentenwohnung aus der Gemeinschaftskasse -, darf der Hausverwalter auch keine Firma damit beauftragen. Das Nachsehen hat dann der Mieter.
Bestellt der Mieter die Handwerker, sollte er schon wegen einer möglichen Garantie oder Haftung unbedingt einen Fachbetrieb beauftragen. Der kann auch gleich beurteilen, ob ein Versäumnis des Mieters oder ein altersbedingter oder baulicher Mangel vorliegt. Das können sich die Mieter als Auftraggeber auch schriftlich geben lassen. Dabei ist es empfehlenswert, einen unabhängigen Handwerker zu beauftragen – also einen, der noch nicht für den Hausverwalter oder Vermieter gearbeitet hat.
In Ihrer schriftlichen Bitte um Kostenerstattung sollten Mieter außerdem ankündigen, dass sie den Rechnungsbetrag von der nächsten Mietzahlung abzuziehen. Dazu ist er berechtigt.
Gutachten kosten
Von der Beauftragung eines Gutachters durch den Mieter rät Pfeilschifter vom Mieterbund ab. „Die Erfahrung zeigt, dass der Auftraggeber in der Regel auch auf den Kosten für den privaten Gutachter hängen bleibt“, weiß Pfeilschifter. Bei größeren Sachen bietet sich hingegen eher das gerichtliche Beweissicherungsverfahren an, das schon vor einer Klageerhebung bei Gericht beantragt werden kann. Das sollte aber sinnvollerweise ein Anwalt für den Mieter übernehmen.
Die Studenten mit dem Schimmel im Bad haben ihre Möglichkeiten nicht ausgeschöpft. Sie haben weder Fristen gesetzt, noch die Miete gemindert. Vielmehr verließ sie nach vier Jahren endgültig der Mut: Sie warfen das Handtuch und zogen aus. Traurig sind sie darüber nicht, denn beim Auszug zeigte sich, dass der Hausverwalter noch mehr Giftpfeile im Köcher hatte. Er zahlte die Kaution ohne Grund erst nach mehr als einem Jahr in Raten zurück – ohne Zinsen. Und das ist definitiv ungesetzlich. Die Kaution ist in der Regel spätestens sechs Monate verzinst fällig. Ausnahmen gibt es nur, wenn sich die Nebenkostenabrechnung aufgrund noch fehlender Abrechnungen anderer Dienstleister verzögert. Jedenfalls sind die beiden Studenten froh, dass sie sich nicht noch länger mit diesem Hausverwalter herumärgern müssen.
