Eine Strafe von 150 Euro drohte der Hausverwalter der neuen Mieterin im Düsseldorfer Stadtteil Bilk an, wenn sie eigenmächtig und nach eigenen Vorlieben gestaltete Briefkasten- und Klingelschilder anbringen würde. Das fand die Mieterin drakonisch und wartete zunächst ab. Als aber auch nach mehr als zwei Monaten noch immer keine Schilder angebracht waren, wurde es ihr zu bunt. Sie setzte dem Hausverwalter eine Frist. Dann wurde der Hausverwalter langsam aktiv, so dass vier Monate nach Bezug der Wohnung endlich ihr Name im hauskonformen Design an Briefkasten und Klingel prangte. Endlich kam die Post regelmäßig an, Besucher und Lieferanten fanden den Weg in ihre Wohnung.
So lange hätte die Düsseldorferin vermutlich nicht warten müssen, hätte sie ihre rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft. Denn Mieter haben durchaus die Möglichkeit, sich gegen träge und desinteressierte Hausverwalter durchzusetzen, ohne gleich durch alle Instanzen zu klagen. Hätte sie die Frist früher gesetzt und nach Ablauf damit begonnen, die Miete zu mindern, wäre es vermutlich schneller gegangen. Zudem hätte sie schon deutlich früher eigene Schilder anbringen dürfen, ohne eine Strafzahlung zu riskieren.
So manche unverständliche Vorschrift des Hausverwalters oder in der Hausordnung wäre für Mieter weitaus besser zu bewerten, würden sie nachvollziehen können, wie sie zustande kommen und auf welche Befugnisse und Entscheidungsprozesse sie zurückgehen – und warum es manchmal unverhältnismäßig lange dauert, bis etwas passiert. Welche Möglichkeiten Mieter haben, sich gegen ihre Hausverwalter durchzusetzen, ist zwar letztlich vom Einzelfall abhängig. Dennoch lohnt es sich für Mieter, ihre grundsätzlichen Rechte und Pflichten zu kennen. Soviel vorab: Gegen eine Hausordnung vorzugehen, ist problematischer, als auf eine Mängelbeseitigung im Mietobjekt zu pochen. Wenn man es richtig angeht, gibt es jedoch in beiden Bereichen gute Chancen auf eine zufriedenstellende Lösung.
Eines der Kernprobleme im Verhältnis zwischen Mietern, Vermietern und Hausverwaltern liegt bereits in der Einschätzung der Rechte und Pflichten: Kaum ein Mieter durchschaut in dem Dreiecksverhältnis, was die anderen jeweils tun und auf welche Vertragsverhältnisse und Verabredungen untereinander sie sich stützen. „Schon der Begriff des Hausverwalters ist rechtlich gar nicht eindeutig“, sagt etwa Rechtsanwalt Robert Castor, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Lutz Abel in Hamburg. „Wir müssen den Verwalter der Wohneigentümergemeinschaft vom Mietverwalter unterscheiden. Für sie gelten jeweils unterschiedliche Rechtsverhältnisse.“
Für Mieter sei dies oft nicht klar erkennbar, beide würden gern als Hausverwalter bezeichnet. Auch üben viele Vermieter von Wohngebäuden die Aufgabe des Hausverwalters in Personalunion aus. Während der gesetzlich vorgeschriebene Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) das Verhältnis von mehreren Wohnungseigentümern untereinander regelt, ist der Mietverwalter ein Dienstleister, der im Auftrag eines oder mehrerer Wohnungseigentümer das Mietobjekt verwaltet. „Die Verträge von Mietverwaltern können ganz unterschiedlich ausgestaltet sein“, sagt Castor. „Ist der Mietverwalter vollständig und weitreichend bevollmächtigt, kann er sogar die gleichen Befugnisse wie der Vermieter haben und alle Entscheidungen in dessen Namen treffen.“ Grundsätzlich sollten sich Mieter an den Vertragspartner halten – und der steht im Mietvertrag und hat diesen unterschrieben. Umgekehrt kann ein Hausverwalter nicht mehr Rechte und Pflichten haben, als der Vermieter, oft sind seine Pflichten eher weniger weit reichend.
Hausverwalter brauchen Vollmachten
Ein mit umfangreichen Vollmachten ausgestatteter Hausverwalter darf auch die Mietverhältnisse anbahnen und unter Umständen sogar unterschreiben. Dieses Konstrukt finden Mieter häufig in Wohnhäusern vor, die Finanzinvestoren gehören und lediglich am Ertrag eines Wohnhauses interessiert sind – und deshalb mit den Mietern möglichst nichts zu tun haben wollen. „Der Verwalter von Mietwohnungen darf aber ebenso wenig wie der Eigentümer selbst eine Provision für die Vermittlung einer Wohnung verlangen“, sagt Rechtsanwalt Castor.
Wer sich als Mieter fragt, ob der Verwalter überhaupt berechtigt ist, den Bewohnern Vorschriften zu machen oder ob er verpflichtet ist, gemeldete Mängel zu beseitigen, sollte zunächst klären, in welchem Vertragsverhältnis der Verwalter zum Vermieter steht und mit welchen Vollmachten er ausgestattet ist. Idealerweise sind Zuständigkeiten und Ansprechpartner gleich im Mietvertrag geregelt. In der Regel haben Mieter aber ihren Vertrag direkt mit dem Vermieter geschlossen. Der ist damit auch der zentrale Ansprechpartner für ungeklärte Fragen, Streitfälle und Mängelmeldungen.
Fehlt eine Mietvertragsregelung, ist es empfehlenswert, den Hausverwalter oder Vermieter direkt nach den Befugnissen zu fragen. "Nur soweit der Mietverwalter Vollmachten vom Vermieter hat, kann er im Namen des Vermieters sprechen. Haften muss er aber grundsätzlich nur gegenüber seinem Auftraggeber", so Castor. "Tritt er ohne explizite Bevollmächtigung des Vermieters dennoch als zentraler Ansprechpartner auf und muss der Mieter – zum Beispiel aufgrund der bisherigen Erfahrungen im Umgang mit dem Verwalter – davon ausgehen, dass er im Namen und Auftrag des Vermieters handelt, kann eine sogenannte Anscheinsvollmacht nach Treu und Glauben vorliegen. Im Streitfall können dann Zusagen des Verwalters tatsächlich eine Pflicht des Vermieters begründen." Allerdings muss der Mieter beweisen, dass er allen Grund hatte, eine umfangreiche Vollmacht des Verwalters zu vermuten. Beispielsweise, weil die Zusagen des Verwalters auch in der Vergangenheit vom Vermieter erfüllt wurden.
Jürgen Pfeilschifter, Jurist beim Deutschen Mieterbund in Berlin bestätigt, dass der Ärger über den Hausverwalter häufig entsteht, weil Mieter schlicht mit der falschen Person reden, also mit dem Hausverwalter oder mit dem Hausmeister statt mit seinem Vermieter. „Ein Hausmeister hat einem Mieter grundsätzlich nichts vorzuschreiben", sagt der Jurist. Im Streitfall sollten sich Mieter nicht vom Hausmeister abspeisen lassen, rät Pfeilschifter. "Der ist der falsche Ansprechpartner, wenn es um Mängelbeseitigung oder die Festlegung der Hausordnung geht – auch wenn manche sich wie die Blockwarte gebärden", sagt Pfeilschifter. "Mieter sollten sich direkt an den Vermieter, also in der Regel den Eigentümer wenden." Nur wenn der Verwalter oder Hausmeister ausdrücklich als Ansprechperson vom Vermieter bevollmächtigt ist, kann er als Vertreter des Vermieters in dem ihm gestatteten Rahmen Rechte und Pflichten als Vertreter wahrnehmen.
Ein Beispiel zur Illustration: eine Familie hat im Hof ein Fahrrad samt Kindersitz abgestellt und letzteren mit einem Plastiksack vor Regen geschützt. Der Hausverwalter entfernte den Plastiksack, weil ihn der Anblick störte. "Über einen solchen Hausverwalter würde ich mich beim Eigentümer oder Vermieter beschweren", sagt Mieterbund-Jurist Pfeilschifter. "Ein Hausverwalter hat keine Geschmackskontrolle zu machen. Vor allem aber darf er der Plastiksack nicht eigenmächtig entfernen, selbst der Vermieter darf das nicht. Das muss der Mieter schon selbst machen."
Melden, mahnen, Miete mindern
Hausordnung
Oft gibt es Streit um Fragen, die nicht die Funktion und den Zustand der Wohnung betreffen, sondern eher das rücksichtsvolle Zusammenleben der Mietparteien oder den Geschmack des Vermieters. Derlei ist normalerweise in einer Hausordnung geregelt, die Bestandteil des Mietvertrages sein und mit dem Mietvertrag ausgehändigt werden sollte. Darin darf der Vermieter regeln, wie die Wohnanlage und die Gemeinschaftsräume oder -flächen zu nutzen sind und was erlaubt ist und was nicht.
Typischerweise betrifft das etwa Putzpflichten für Treppenhaus und Hausflur oder den Schneeräumdienst, die Frage wo und ob Fahrräder abgestellt oder wie der Garten genutzt werden darf. Grundsätzlich darf darin auch festgelegt werden, wie Briefkasten- und Klingelschilder auszusehen haben. Mieter müssen diese Regeln akzeptieren, sofern sie zumutbar sind. Ist etwa das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon dem Vermieter wegen des Anblicks ein Dorn im Auge und gibt es andere Möglichkeiten, Wäsche aufzuhängen, ist gegen ein Verbot kaum etwas auszurichten. Gleiches gilt etwa für Farbe und Muster der Balkonverkleidung und das Aufhängen von Blumenkästen. Die Aversion gegen einen Plastiksack als Regenschutz geht allerdings schon sehr weit.
Ein klassisches Minenfeld ist der Streit über die Abstellplätze von Fahrrädern, Kinderwagen oder Rollatoren. "Der Vermieter oder zuständige Hausverwalter kann das im Grunde im Sinne der Hausgemeinschaft regeln, sofern es nicht schon im Mietvertrag geregelt ist“, sagt Mieterbund-Jurist Pfeilschifter. „Generell sind aber Rollatoren und Kinderwagen privilegiert. Solange ausreichend Platz dafür da ist, dürfen diese auch im Flur abgestellt werden. Fluchtwege müssen frei bleiben. Ist aber kein Platz da, muss der Vermieter auch keine Abstellflächen dafür zur Verfügung stellen, auch für Fahrräder nicht. Dann hat der Mieter Pech." Auch der Verweis auf einen Keller ist zulässig, solange der nicht so feucht ist, dass das Fahrrad Schaden nimmt.
Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht
Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle
Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013
Schönheitsreparaturen: 2,2 %
Andere Gründe: 9,1 %
Kündigung: 9,7 %
(fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)
Mieterhöhung: 12,9 %
Mietkaution: 18,3 %
Betriebskosten: 19,9 %
Vertragsverletzungen: 26,9 %
(zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)
Melden, mahnen, Miete mindern
Besser stehen die Chancen für Mieter, wenn es um die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache geht. „Bei Baumängeln ist es grundsätzlich ratsam, direkt dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Er ist es, der eine Zusage zu einer Sanierung abgeben muss“, sagt Mietrechtsexperte Castor. „Auf die Versprechen eines Hausverwalters sollten sich Mieter nicht verlassen – es sei denn, sie haben sich zuvor davon überzeugt, dass der Hausverwalter die notwendigen Vollmachten hat, um solche Zusagen zu treffen.“
Das sieht der Deutsche Mieterbund ähnlich. "Wenn der Hausverwalter mündlich die Beseitigung eines Missstands verspricht, hat der Mieter meist eine schlechte Rechtsposition", sagt Pfeilschifter. Eine solche Ankündigung ist im Zweifel keine verbindliche Zusage. "Eindeutig ist hingegen, wenn die Sanierungsmaßnahme im Mietvertrag steht oder vom Vermieter schriftlich zugesichert wird. Dann ist der Vermieter auch dazu verpflichtet." Sinnvoll ist es daher, sich immer die schriftliche Zusage des Vermieters einzuholen oder die Pflicht des Vermieters gleich in den Mietvertrag aufzunehmen.
Mängel melden
Ein Negativ-Beispiel zeigt die möglichen Folgen: Vor Unterzeichnung des Mietvertrags hatte ein Neusser Studentenpaar die mündliche Zusage des Hausverwalters, die fehlende Dachdämmung der Dachgeschosswohnung binnen eines Jahres nachzurüsten. Aber jahrelang passierte nichts, stattdessen breitete sich der Schimmel im Badezimmer aus. Das Paar meldete den Mangel. Als danach keine Reaktion erfolge, versuchte das Paar mehrfach vergeblich den Hausverwalter zu erreichen. Im Zweifel muss ein Hausverwalter für Mieter auch nicht erreichbar sein, schließlich ist er nur Dienstleister für den Vermieter. Es ist ohnehin empfehlenswert, einen wichtigen Mangel dem Vermieter schriftlich zu melden. Für den Kontakt zum Vermieter empfiehlt Fachanwalt Castor ein Einschreiben mit Rückschein. Liegt der unterschriebene Rückschein vor, kann damit belastbar nachgewiesen werden, dass die Mängelanzeige beim Vermieter eingegangen ist. Allerdings genüge es im ersten Schritt auch, eine E-Mail oder einen normalen Brief zu schreiben und um Bestätigung des Erhalts zu bitten, so Castor.
Schimmel in der Wohnung oder Wassereintritt durch ein undichtes Dach oder eine defekte Leitung sind natürlich erhebliche Mängel und müssen dem Vermieter auch schnell bekannt gemacht werden, bevor der Schaden immer größer wird. Auch wenn schon vorher klar ist, dass der Vermieter den Mieter beschuldigt, nicht ausreichend zu lüften, der Mieter aber davon überzeugt ist, es liegt ein baulicher Mangel vor.
Dem Vermieter ans Geld gehen
Frist setzen
Wer einen solchen Mangel meldet, sollte überdies eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung schriftlich festlegen. Das Neusser Studentenpaar hatte das versäumt. Die Frist sollte im Zweifelsfall nicht zu knapp gewählt werden, da die Handwerker auch nicht immer sofort Zeit finden und eventuell erst noch Material sowie Werkzeug beschaffen müssen. „Es empfiehlt sich, die Frist lieber zwei Tage länger als zu knapp anzusetzen“, sagt Mieterbund-Experte Pfeilschifter. Fallen aber zum Beispiel die Heizung oder Warmwasserversorgung aus, muss der Vermieter auch sehr schnell tätig werden und den Mangel umgehend beheben lassen.
Nächste Stufe Mietminderung
Ist die Frist zur Mängelbeseitigung verstrichen und nichts geschehen, sollte der Mieter über eine Mietminderung nachdenken. "Spätestens jetzt wird ein Vermieter in der Regel reagieren", sagt Mietrechtsanwalt Castor. "Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mietgebrauch durch den Baumangel tatsächlich eingeschränkt ist. Ein bloßes Versäumnis des Hausverwalters ist noch kein ausreichender Grund für eine Mietminderung." Pfeilschifter vom Mieterbund sind aber auch Fälle von Wohnungsgesellschaften bekannt, die lieber eine Mietminderung hinnehmen, als einen vermeintlich teuren Handwerker zu beauftragen. Solch unseriöse Vermieter bilden allerdings die unrühmliche Ausnahme.
Wichtig: Die Mietminderung muss der Einschränkung der Bewohnbarkeit angemessen sein. Wer als Mieter dabei den Bogen überspannt, riskiert die Kündigung. Eine Mietminderung von 100 Prozent ist somit nur möglich, wenn die Wohnung komplett unbewohnbar ist.
Selbst die Handwerker holen
Alternativ kann der Mieter nach abgelaufener Frist selbst für eine Mängelbeseitigung sorgen und später die Rückerstattung der Kosten verlangen. Allerdings muss er diesen Schritt auch in seinem Schreiben mit der Fristsetzung angekündigt haben. Das ist aber nur bei relativ kleinen Mängelbeseitigungen ratsam. Bei großen baulichen Maßnahmen hat das letzte Wort der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Gerade wenn eine Eigentümergemeinschaft zuständig ist, kann darin auch der Grund für verschleppte Mängelbeseitigung liegen. Denn wenn sich die Eigentümergemeinschaft nicht einigen kann – etwa auf die Dachsanierung in der Studentenwohnung aus der Gemeinschaftskasse -, darf der Hausverwalter auch keine Firma damit beauftragen. Das Nachsehen hat dann der Mieter.
Bestellt der Mieter die Handwerker, sollte er schon wegen einer möglichen Garantie oder Haftung unbedingt einen Fachbetrieb beauftragen. Der kann auch gleich beurteilen, ob ein Versäumnis des Mieters oder ein altersbedingter oder baulicher Mangel vorliegt. Das können sich die Mieter als Auftraggeber auch schriftlich geben lassen. Dabei ist es empfehlenswert, einen unabhängigen Handwerker zu beauftragen – also einen, der noch nicht für den Hausverwalter oder Vermieter gearbeitet hat.
In Ihrer schriftlichen Bitte um Kostenerstattung sollten Mieter außerdem ankündigen, dass sie den Rechnungsbetrag von der nächsten Mietzahlung abzuziehen. Dazu ist er berechtigt.
Gutachten kosten
Von der Beauftragung eines Gutachters durch den Mieter rät Pfeilschifter vom Mieterbund ab. „Die Erfahrung zeigt, dass der Auftraggeber in der Regel auch auf den Kosten für den privaten Gutachter hängen bleibt“, weiß Pfeilschifter. Bei größeren Sachen bietet sich hingegen eher das gerichtliche Beweissicherungsverfahren an, das schon vor einer Klageerhebung bei Gericht beantragt werden kann. Das sollte aber sinnvollerweise ein Anwalt für den Mieter übernehmen.
Die Studenten mit dem Schimmel im Bad haben ihre Möglichkeiten nicht ausgeschöpft. Sie haben weder Fristen gesetzt, noch die Miete gemindert. Vielmehr verließ sie nach vier Jahren endgültig der Mut: Sie warfen das Handtuch und zogen aus. Traurig sind sie darüber nicht, denn beim Auszug zeigte sich, dass der Hausverwalter noch mehr Giftpfeile im Köcher hatte. Er zahlte die Kaution ohne Grund erst nach mehr als einem Jahr in Raten zurück – ohne Zinsen. Und das ist definitiv ungesetzlich. Die Kaution ist in der Regel spätestens sechs Monate verzinst fällig. Ausnahmen gibt es nur, wenn sich die Nebenkostenabrechnung aufgrund noch fehlender Abrechnungen anderer Dienstleister verzögert. Jedenfalls sind die beiden Studenten froh, dass sie sich nicht noch länger mit diesem Hausverwalter herumärgern müssen.
