Immobilien: BGH begrenzt Schadenersatz-Ansprüche beim Hauskauf

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Immobilien: BGH begrenzt Schadenersatz-Ansprüche beim Hauskauf

, aktualisiert 04. April 2014, 12:59 Uhr
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Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat den Schadenersatz bei Hauskauf begrenzt.

Eine Frau verkauft für 260.000 Euro ein Haus. Nachdem Hausschwamm festgestellt wird, soll sie insgesamt fast 640.000 Euro Schadenersatz zahlen. Ist das gerecht? Der BGH hat seine Zweifel.

Der Bundesgerichtshof hat Schadenersatzansprüche von Hauskäufern begrenzt. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist. Das entschied der BGH in einem am Freitag verkündeten Urteil (Az. V ZR 275/12). Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260.000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess hatte sie deshalb bereits rund 135.000 Euro erstritten. Nun forderte sie weitere 500.000 Euro Schadenersatz für die Beseitigung des Schwamms. Vor dem Kammergericht Berlin hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.

Bei der Frage, ob die Beseitigungskosten unverhältnismäßig sind, komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, betonte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. „Es gibt keine feste Grenze, ab wann der Schadensersatz unverhältnismäßig hoch ist.“ Zur Orientierung gibt es jedoch Richtwerte: Demnach ist eine Sanierung unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung - oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist jeweils nicht der Kaufpreis, sondern der - in der Regel von einem Sachverständigen festgestellte - Verkehrswert.

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Das sogenannte Prognoserisiko trägt allerdings der Verkäufer. Das heißt: Wenn die Kosten der Sanierung zu Beginn noch verhältnismäßig erscheinen und erst im Nachhinein stark ansteigen, muss er trotzdem zahlen. Auch von dieser Regel gibt es aber eine Ausnahme: Der Schadenersatz ist begrenzt, wenn „ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte“.

Das Urteil lässt sich direkt nur auf den Kauf von Grundstücken und Häusern anwenden. „Inwieweit sich das Urteil auf andere Rechtsgebiete übertragen lässt, bleibt abzuwarten“, sagte BGH-Anwalt Thomas Winter. „Beim Verbrauchsgüterkauf beispielsweise spielen auch Bestimmungen des europäischen Rechts eine Rolle.“

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