DüsseldorfAnleger offener Immobilienfonds haben es derzeit nicht leicht: Sieben Fonds im Gesamtvolumen von gut zehn Milliarden Euro werden gerade abgewickelt. Zwei weitere Fonds nehmen derzeit keine Anteile zurück, gut zwölf Milliarden Euro sind damit einfroren. Verluste für die Anleger sind im Fall der Abwicklung nicht auszuschließen. Zwar zahlen die Fonds ihre Anleger in mehreren Tranchen aus. Doch wie viel der Fonds tatsächlich aus dem Verkauf seiner Immobilien erlösen kann, zeigt sich erst, wenn der Fonds endgültig aufgelöst ist. Bei dem bislang größten Fonds, dem Kanam Grundinvest, wird das Ende 2016 sein.
Da ist es für die Anleger immerhin ein kleiner Trost, dass – zumindest einige von ihnen – den Fiskus an ihren Verlusten beteiligen können. Denn Fondsanteile, die nach dem 1. Januar 2009 erworben wurden, unterliegen der Abgeltungsteuer. Kursgewinne sind damit wie alle anderen Kapitalerträge unabhängig von der Haltefrist steuerpflichtig, Kursverluste können mit sonstigen Kapitaleinkünften verrechnet werden. Wer also einen Fonds-Anteil 2009 für 100 Euro gekauft hat und ihn jetzt an einer Börse für 70 Euro verkauft, kann 30 Euro Verlust mit anderen Kapitaleinkünften verrechnen.
Etwas komplizierter ist die Rechnung bei Anlegern, die den abzuwickelnden Fonds zunächst behalten. Bei den Auszahlungen dürfte es sich ganz überwiegend um nicht steuerpflichtige Erträge, sondern um Kapitalrückzahlungen handeln, erläutert Steuerexperte Peter Maier vom Bundesverband Investment und Asset Management. Solche „Substanzauskehrungen“ wertet der Fiskus als Minderung der Anschaffungskosten.
Erhält der Anleger zwei Tranchen zu je 15 Euro Ausschüttung, unterstellt der Fiskus, dass der Kaufpreis nun statt der ursprünglichen 100 Euro lediglich 70 Euro betragen habe. Veräußert der Investor seinen Anteil an der Börse für 50 Euro, kann er 20 Euro Veräußerungsverlust geltend machen.
Hält der Anleger den Fonds bis zur endgültigen Liquidation und Einziehung der Anteile, wertet der Fiskus dies als eine „Zwangsveräußerung“, sagt die auf Anleger spezialisierte Münchener Steuerberaterin Birgit Hosemann. Der steuerlich relevante Kaufpreis reduziere sich um die geleisteten Auszahlungen – im Beispiel sechsmal 15 Euro. „Die Differenz ist dann ein Veräußerungsverlust, der steuerlich genutzt werden kann“ – im Beispielfall wären das zehn Euro Verlust.
