Immobilienkauf: Wenn die Küche den Kredit gefährdet

ThemaImmobilien

Immobilienkauf: Wenn die Küche den Kredit gefährdet

Bild vergrößern

Auf dem Holzweg: Nachteil durch separat bezahlte Küche.

von Niklas Hoyer

Zahlen Immobilienkäufer Ausstattung, etwa Einbauküchen, separat, sparen sie Grunderwerbsteuer. Doch die Methode hat einen Haken.

Käufer von bestehenden Häusern und Wohnungen können mit einem Trick die fällige Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, drücken. So muss der Fiskus an einer Ablöse für Ausstattung wie Markise, Einbauküche oder Alarmanlage nicht beteiligt werden (Finanzgericht Köln, 5 K 3894/01). Infrage kommt alles, was nicht als „wesentlicher Bestandteil“ der Immobilie zählt. Wer solche Ausstattung also nicht pauschal mit dem Kaufpreis begleicht, sondern separat bezahlt, kann oft einige Tausend Euro an Steuer sparen.

Doch wer nur auf die Steuer schaut, muss am Ende womöglich draufzahlen. Denn der Steuertrick kann den Immobilienkredit verteuern. „Es drohen schlechtere Konditionen, im schlimmsten Fall sogar das nachträgliche Platzen der Immobilienfinanzierung“, sagt Karsten Schiefelbein, Baufinanzierungsvermittler aus Essen. Steuerberater hätten dieses Risiko jedoch kaum auf dem Schirm.

Anzeige

Ein Zahlenbeispiel zeigt den Effekt: Angenommen, ein Haus soll 400.000 Euro kosten, 20.000 Euro davon entfallen auf eine Einbauküche. Würden diese 20.000 Euro separat beglichen, läge die Grunderwerbsteuer (bei angenommenen 6,5 Prozent Steuer) 1300 Euro niedriger. Doch was bei der Steuer von Vorteil ist, kann den Kredit verteuern: Banken dürfen bei ihrer Bewertung nicht über den Kaufpreis ohne Ausstattung hinausgehen. Wird alles in einem Paket bezahlt, könnten sie bis zu 400 000 Euro ansetzen. Wird die Einbauküche hingegen separat beglichen, dürfte die Immobilie maximal auf 380.000 Euro taxiert werden. Das hat Folgen, denn der verlangte Zins bemisst sich daran, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum von der Bank errechneten Immobilienwert ist.

Grunderwerbsteuer So zahlen Käufer von Immobilien weniger Steuer

Beim Immobilienkauf fallen bis zu 6,5 Prozent Steuer an. Profi-Investoren können sie umgehen, private Käufer zumindest senken.

Grunderwerbssteuer: Wie Immobilienkäufer weniger zahlen. Quelle: imago

Zinsnachteil übersteigt Steuerersparnis

Bringen Immobilienkäufer 120.000 Euro eigenes Geld mit und müssen den Rest – neben der Grunderwerbsteuer noch zwei Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch – per Kredit finanzieren, müssten sie bei Einsatz des Steuertricks statt 2,04 dann 2,14 Prozent Zins zahlen. Die Berechnung beruht auf dem Effektivzins über 15 Jahre zu den Standardkonditionen der ING Diba. Grund für den höheren Zins: Statt 78,5 müssten nun 82,3 Prozent des jeweiligen Immobilienwertes beliehen werden. Bei gleich hoher Monatsrate von 1200 Euro läge die Restschuld nach 15 Jahren 2600 Euro höher. Der Kreditnachteil hätte den Steuervorteil also überstiegen.

PremiumImmobilien Wie der Weg zum Eigenheim verbaut wird

Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je: Hohe Preise, immense Nebenkosten, immer neue Bauvorschriften und kommunale Abgaben verteuern das Eigenheim enorm. Was Käufer auf der Rechnung haben sollten.

Illusion Eigenheim: Höhere Steuern, neue Bauvorschriften und kommunale Abgaben machen Immobilien für viele Deutsche endgültig zum Luxusgut. Quelle: Foto: Getty Images, Collage: Dmitri Broido

Je weniger Eigenkapital Käufer aufbringen können, desto größer ist der Nachteil. Sind es nur 60.000 Euro Eigenkapital, würde eine 15-Jahres-Finanzierung bei Einsatz des Steuertricks statt 2,50 schon 2,76 Prozent Zins kosten. Trotz der anfänglichen Ersparnis läge die Restschuld nach 15 Jahren rund 12.500 Euro höher (bei 1400 Euro Monatsrate).

Besonders heikel kann der Steuertrick bei sehr niedrigem Eigenkapital werden. Können die Käufer im Beispiel nur 40 000 Euro aufbringen, würde das nicht reichen, um Ausstattung, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (insgesamt 52 700 Euro) abzudecken. Damit würde die nötige Kreditsumme den Immobilienwert bei separater Bezahlung der Einbauküche übersteigen, der Kredit würde in der Regel abgelehnt. Um Überraschungen zu meiden, sollten Käufer die steuerliche Optimierung daher vorab mit dem Kreditgeber besprechen.

Premium Dossier zum Download Der große Immobilienatlas 2017

Wo der Kauf von Haus oder Wohnung noch lohnt, zeigt unser Ranking der 50 größten deutschen Städte - plus Stadtteilanalyse der Immobilienmärkte in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München.

zum Dossier
Anzeige
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%