Krötenwanderung: Wann der Käufer einen Mieter rauswerfen darf

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In Zeiten von immer weiter steigenden Immobilienpreisen denken viele Besitzer über den Verkauf von Haus oder Wohnung nach - Doch welche Folgen hat das für die Mieter?

Kolumne von Anke Henrich

Jetzt oder nie, denken sich viele Besitzer von Eigentumswohnungen oder Häusern. Vor allem in Ballungsräumen steigen die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser weiter, völlig unabhängig von der Substanz der Immobilien. Wer verkaufen will, hofft jetzt auf einen guten Schnitt. Für die Mieter dieser Objekte kann das zur bösen Überraschung werden. Das sollten beide Seiten wissen.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag - sprich Mieter - mit. Ihn einfach vor die Tür zu setzen, das geht vernünftigerweise nicht. Anders sieht es aber aus, wenn der neue Besitzer Eigenbedarf ankündigt.

Die umstrittenste Frage dabei: Welcher Eigenbedarf ist berechtigt? Wenn der neue Besitzer nachweisen kann, dass er selbst, seine Kinder, Enkel, Eltern oder Geschwister die Wohnung ernsthaft und nachvollziehbar beziehen wollen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch Nichten und Neffen zu den Bevorzugten gehören – analog zu anderen Fällen der Rechtsprechung.

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Auch die Unterbringung einer Hausangestellten oder eines Au-Pairs können die Kündigung des Altmieters rechtfertigen. 

Und wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet? Der Mieterbund warnt vor folgenden Tricks.

Vorgeschobener Eigenbedarf, vulgo „faule Ausrede“: Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung gar nicht nutzen will, sondern auf diese Art einen nervigen Mieter loswerden will. Indizien sind Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: Der liegt vor, wenn zum Beispiel im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen des Vermieters leer stehen und er genauso gut dort einziehen könnte. 

Überhöhter Wohnbedarf: Wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf: Wenn der Vermieter  schon vor seiner Unterschrift weiß, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit selbst braucht, dann hätte er z.B. einen Zeitvertrag abschließen  oder den Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich darauf hinweisen müssen.

Befristeter Eigenbedarf: Darunter fällt, wenn der Vermieter in der anvisierten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder er die Wohnung nur für wenige Monate wirklich braucht.  

Zweckverfehlung: Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Wohnung anders als im Kündigungsschreiben begründet genutzt wird.

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