Der Vorschrift zufolge darf ein Darlehensnehmer einen Kreditvertrag nach zehn Jahren kündigen. Strittig ist, ob das, wenn der Vertrag seit zehn Jahren zuteilungsreif ist, auch für eine Bausparkasse, die in der Ansparphase Darlehensnehmer ist, gilt.
Die Bausparkassen meinen: ja. „Der gesetzliche Zweck eines Bausparvertrages ist es, dass der Bausparer nach Einzahlung seiner Bausparraten einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen erlangt.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Dieser Zweck ist mit Zuteilung erreicht, auch wenn die Option besteht, das Darlehen nicht sofort abzurufen“, sagt Johannes Meinhardt, Partner der Wirtschaftskanzlei Meinhardt, Gieseler & Partner. Er vertritt Bausparkassen. „Die Zuteilung ist die wesentliche Zäsur im Bausparvertrag. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Zehn-Jahresfrist, nach deren Ablauf die Kündigung zulässig ist.“
Ein Urteil eines Oberlandesgerichts (OLG) gibt es bisher noch nicht, aber einen Beschluss des OLG Hamm (Az. I-31 U 182/15), der die Entscheidung der Landgerichts Münster bestätigt: Es gibt der Bausparkasse Recht.
Welche Chancen haben Klagen dann?
Experten gehen davon aus, dass letztlich ohnehin der Bundesgerichtshof über die Frage entscheidet. Bis dahin dürften die Kündigungen also umstritten bleiben. Ein Urteil, das Bausparern Recht gab, kam vom Landgericht Karlsruhe (Az. 7 O126 15).
In dem Fall hat die Deutsche Bausparkasse Badenia den Bausparvertrag im Februar gekündigt. Der Vertrag aus dem Jahr 1991 war seit 2002 zuteilungsreif, die Kunden, ein Ehepaar, hat das Darlehen aber nicht abgerufen. Das Landgericht stellte fest: Der Beklagten, also Badenia, „steht kein Kündigungsrecht zu“.
Laut dem Urteil kann sich die Bausparkasse nicht auf Paragraf 489 BGB berufen - und auch nicht auf den Kollektivcharakter des Bausparens. Vielmehr müsste sie im Zweifelsfall versuchen, die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge zu ändern, etwa die Verzinsung der Guthaben zu senken. Dem habe die Finanzaufsicht Bafin bisher aber nicht zugestimmt.
Das ließe darauf schließen, „dass eine Gefährdung der Belange des Bausparkollektivs derzeit nicht vorliegt“. Auch das Landgericht Stuttgart gab kürzlich einer Bausparerin Recht. Sie hatte gegen die Kündigung des Bausparvertrags durch Wüstenrot geklagt. „Da es sich um die allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Standardvertrages handelt, gibt es viele vergleichbare Fälle“, meint der Marburger Anwalt Thomas Basten, der die Kundin vertritt.
