Heizkosten und Stromkosten falsch abgerechnet: Mieter werden gestärkt

Mietrecht: BGH stärkt Mieter bei falscher Energiekostenabrechnung

, aktualisiert 07. Februar 2018, 16:11 Uhr
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Ein Mieter im Mehrfamilienhaus soll auf einmal fast die Hälfte der Heizenergie des Hauses verbraucht haben.

Einem Ehepaar flattert eine extrem hohe Stromrechnung ins Haus, ein Mieter soll einen großen Teil der Heizkosten eines Mehrfamilienhauses alleine tragen. Der BGH stärkt in beiden Fällen die Rechte der Mieter.

Kann es sein, dass in einem normalen Haushalt der abgerechnete Stromverbrauch plötzlich auf das Zehnfache steigt? Warum soll ein Mieter im Mehrfamilienhaus auf einmal fast die Hälfte der Heizenergie verbraucht haben, obwohl seine Wohnung nicht einmal 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht? Solche Fälle lösen regelmäßig Streit aus. Jetzt hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen klargestellt, dass Mieter oder Kunden dabei nicht die Beweislast tragen müssen (VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17).

Worum wird gestritten?
Die Stromrechnung betrifft ein älteres Ehepaar mit einem Enkel im Haushalt. Der Oldenburger Versorger EWE forderte nach einer Ablesung für einen etwa einjährigen Zeitraum 2014/15 mehr als 9000 Euro Nachzahlung. Das Ehepaar zahlte nicht, weil es von einem Fehler bei der Verbrauchsermittlung ausging. EWE ließ den Zähler untersuchen und blieb bei der Summe.

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Im Fall der Heizkostenabrechnung geht es um eine 94 Quadratmeter große Wohnung in einem 720 Quadratmeter großen Haus in Heppenheim (Hessen). Für die Jahre 2013 und 2014 sollen die Mieter mehr als 7300 Euro Heizkosten zahlen. Ihnen wurden einmal 42 und einmal 47 Prozent der gemessenen Verbrauchseinheiten zugerechnet. Die Mieter finden das nicht plausibel. Der Vermieter verweigert die Einsicht in die Unterlagen der Ablesung in den anderen Wohnungen.

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Was haben die Vorinstanzen entschieden?

Das Landgericht (LG) Oldenburg verurteilte die EWE-Kunden zur Zahlung der Rechnung. Das Oberlandesgericht Oldenburg sah das anders. Es gebe angesichts des eher bescheidenen Lebensstils der Beklagten keinen Anhaltspunkt dafür, dass sie die Strommenge selbst verbraucht hätten.

Im Fall der Heizkosten hatte die Vermieterseite in beiden Instanzen (Amtsgericht Bensheim und LG Darmstadt) Erfolg. Die Mieter müssten darlegen, warum die in Rechnung gestellten Heizkosten nicht berechtigt seien. Eine Einsicht der Mieter in die Abrechnungsunterlagen hielt das LG nicht für nötig.

Wie begründet der BGH seine Entscheidungen?

Im Falle der Heizkosten kritisierte die Vorsitzende Richterin das Landgericht heftig. Dort sei alles schief gegangen, was schief gehen konnte. Der für das Mietrecht zuständige Senat stellte klar, dass die Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter liege. „Selbstverständlich hat der Mieter ein umfassendes Einsichtsrecht.“ Der BGH hob das Landgerichtsurteil auf und wies die Klage als derzeit unbegründet ab.

Um die EWE-Stromrechnung durchzusetzen, reicht es nach der Entscheidung des BGH nicht, dass das Unternehmen die Funktionsfähigkeit des Stromzählers überprüfen ließ. Beim Zehnfachen des Vorjahresverbrauchs bestehe „die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“, der nach Paragraf 17 der Stromgrundversorgungsverordnung zur Zahlungsverweigerung berechtige. Der Versorger müsse den Beweis antreten, dass sein Kunde den Strom tatsächlich verbraucht habe. Der BGH bestätigte das OLG-Urteil.

Was sagen Verbraucherschützer?
Ausreißer bei Energieabrechnungen seien oft ein Thema, sagt Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Es dürfe nicht sein, dass in streitigen Lagen Stromzähler verschwinden. Falls der Stromanbieter einen Zähler nicht aufbewahre, müsse es zu einer Beweislastumkehr kommen. „Es ist nicht nachvollziehbar, wie ein Drei-Personen-Haushalt zu solchem Stromverbrauch kommen soll.“

Heizkostenabrechnungen seien von der Art der Heizung bis zur Ablesung des Verbrauchs ein komplexes Thema, das besonders Mieter oft nicht durchschauen könnten, sagt Bauer. „Der Vermieter lässt ablesen und reicht die Kosten weiter - und den Letzten beißen die Hunde.“ In dem konkreten Fall seien die Werte sehr auffällig. „Ein Drittel der Abrechnungen sind falsch, bei einem Drittel bestehen begründete Zweifel an der Richtigkeit und nur etwa ein Drittel ist korrekt“, sagt Bauer zur Erfahrung mit Heizkostenabrechnungen.

Was sind die Folgen der Entscheidungen?

Im Falle der Heizkostenabrechnung darf kein Vermieter den Einblick in die Ablese- und Abrechnungsunterlagen verweigern. Sie sind in der Pflicht, die Korrektheit ihrer Forderungen eindeutig nachzuweisen.

Das Urteil zum Stromverbrauch bereitet den Versorgern nach einer ersten EWE-Einschätzung Probleme. Sie müssten sich künftig mit der Frage befassen, auf welche Weise der Mehrverbrauch im Haushalt eines Kunden zustande gekommen ist, obwohl der Zähler intakt und die Ablesung korrekt ist. „Dies ist jedoch schlicht unmöglich, da es die private Lebensführung des Kunden betrifft und das Vertragsverhältnis am Zähler endet“, teilte EWE-Sprecher Christian Bartsch mit. Zunächst wollen man jetzt die Entscheidungsgründe abwarten. Man erhoffe sich klare Hinweise, wie Energieunternehmen in solchen Fällen künftig rechtssicher handeln können.

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