Rein rechtlich : Befristete Mietverträge häufig ungültig

kolumneRein rechtlich : Befristete Mietverträge häufig ungültig

Kolumne

Vermieter, die Mietverträge mit unwirksamen Klauseln befristen, können diese nicht während der Befristungsdauer ordentlich kündigen. Selbst ein berechtigtes Interesse des Vermieters lässt sich dann nicht durchsetzen.

Ein Vermieter hatte im Mietvertrag für seine Wohnung „auf Verlangen des Mieters“ eine Befristung mit Option auf automatische Verlängerung eingefügt. Als er dem Mieter wegen Eigenbedarfs vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer kündigte, wehrte sich dieser. Die Räumungsklage des Vermieters hielt vor dem Bundesgerichtshof nicht Stand. Die Richter sahen die Befristungsklausel als unwirksam an und deuteten sie in einen entsprechenden befristeten Kündigungsausschluss um. Zwar hatte der Vermieter zwischenzeitlich auch außerordentlich fristlos gekündigt. Ob er damit erfolgreich sein wird, muss aber nun erneut das Landgericht entscheiden.

Unbefristete Wohnraummietverhältnisse bedeuten für Vermieter in der Regel, dass sie hieran langfristig gebunden sind. Denn sie können diese – im Gegensatz zum Mieter - nur unter engen Voraussetzungen ordentlich kündigen. Mieter werden hierdurch weitgehend vor einer einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter geschützt.

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Vermieter versuchen deshalb nicht selten, befristete Mietverträge abzuschließen, um sicherzustellen, dass sie die Wohnung zumindest zu einem bestimmten, vorher festgelegten Zeitpunkt wieder zurückerhalten. Häufig ist hierbei die Intention des Vermieters, die Wohnung anschließend zu besseren Konditionen zu vermieten. Angesichts der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten ein naheliegendes Vorgehen.

Rechtsanwältin Manja Schwien ist bei Rödl & Partner schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts tätig. Sie berät vorwiegend mittelständische Unternehmen und öffentliche Auftraggeber auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts.

Rechtsanwältin Manja Schwien ist bei Rödl & Partner schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts tätig. Sie berät vorwiegend mittelständische Unternehmen und öffentliche Auftraggeber auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts.

Seit einigen Jahren ist eine Befristung jedoch nur noch unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Sind diese nicht erfüllt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Das wäre für den Vermieter nicht weiter schlimm, denn er stünde dadurch nicht schlechter, als wenn er von vornherein keinen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hätte.

Nach dem heutigen Urteil aus Karlsruhe stellt sich die Lage für den Vermieter jedoch misslicher dar: Der BGH hat nämlich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anstelle der unwirksamen Befristung einen beidseitigen Kündigungsverzicht für die Dauer der Befristung angenommen.

Für den Vermieter hat dies zur Folge, dass er das Mietverhältnis – anders als bei einem unbefristeten Mietverhältnis ohne Kündigungsausschluss – während dieser Zeit auch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) nicht ordentlich kündigen kann. Es bleibt ihm lediglich die fristlose Kündigung bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen.

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Vermietern kann daher nur geraten werden, vor Vereinbarung einer Befristung sorgfältig zu prüfen, ob diese überhaupt zulässig ist. Ist eine Befristung möglich, sollten Vermieter besonderes Augenmerk auf die Formulierung der Befristung legen. Da dem Mieter der Grund der Befristung (spätestens) bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden muss, ist dringend zu empfehlen, dies in den Mietvertrag selbst aufzunehmen.

Häufig versuchen Vermieter deshalb, die gesetzlichen Anforderungen dadurch zu umgehen, dass in den Mietvertrag aufgenommen wird, die Befristung erfolge auf Wunsch des Mieters. Hiervon kann insbesondere nach der heutigen Entscheidung des BGH nur abgeraten werden. Nur in Fällen, in denen es dem Vermieter gerade darauf ankommt, dass der Mieter nicht vor Ablauf einer bestimmten Dauer das Mietverhältnis kündigt, ist ein befristeter Kündigungsausschluss sinnvoll. Dies kann insbesondere in schwachen Wohnungsmärkten aus wirtschaftlichen Gründen für den Vermieter interessant sein. 

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