Rein rechtlich: Musikunterricht in Mietwohnung nicht zulässig

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Musikunterricht in einer Mietwohnung muss nicht toleriert werden.

Kolumne

Vermieter müssen die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen nicht dulden. Stört die geschäftliche Tätigkeit den Hausfrieden, ist eine Kündigung der Mieter zulässig, entschied der Bundesgerichtshof.

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Musiklehrer in der Wohnung, die seine Mutter angemietet hatte, ohne Zustimmung des Vermieters Gitarre unterrichtet. Dabei wurde mit jeweils zwölf Schülern an drei Werktagen pro Woche das Maß des Zumutbaren allerdings deutlich überschritten. Als der Lehrer nach dem Tod der Mutter in das Mietverhältnis eintrat, kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich. Zu Recht: Die unerlaubte gewerbliche Nutzung müsse der Vermieter nicht dulden, stellte das höchste deutsche Zivilgericht klar.

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Rechtsanwalt Andreas Griebel ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Rödl & Partner

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Das Urteil präzisiert, inwieweit ein Mieter seine Wohnung gewerblich nutzen darf. Musizieren an sich ist in Mietwohnungen außerhalb der Mittags- und Nachtruhe grundsätzlich erlaubt. Dies gilt auch eingeschränkt in Bezug auf Musikunterricht in der Wohnung. Allerdings unterrichtete der Mieter an drei Tagen bei angenommenen 45 Minuten pro Unterrichtsstunde jeweils neun Stunden. Neben der Geräuschkulisse mussten die Hausbewohner auch eine höhere Frequentierung des Treppenhauses und erhöhte Reinigungskosten erdulden. Insofern der Unterricht auf einer Elektronischen Gitarre erfolgte, kam noch eine entsprechende Lärmbelästigung hinzu.

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Der Vermieter berief sich darauf, dass es durch die gewerbliche Nutzung der Wohnung und den damit verbundenen Lärm zu Streitigkeiten mit den Mitmietern gekommen sei, die den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigt hätten. Diesem Argument folgten die Karlsruher Richter. Die Grenze zum noch zu duldenden Musizieren in der Wohnung sei mit der Tätigkeit des Musiklehrers in unzumutbarer Weise überschritten worden.

Mietern ist zu raten, jegliche gewerbliche Tätigkeit in einer Mietwohnung mit dem Vermieter abzustimmen. Dies sehen auch die meisten Mietverträge vor. Die Vermieterseite hat allerdings genau zu prüfen, ob mit der geschäftlichen Nutzung auch eine für die Mitbewohner unzumutbare Belastung eintritt. Bürotätigkeiten ohne umfassenden Publikumsverkehr müssen beispielsweise hingenommen werden - selbst wenn ein Mietvertrag dies ausdrücklich untersagt.

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