Rein rechtlich: Was die Haftungsbegrenzung des BGH beim Hauskauf bedeutet

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Kolumne

Verkäufer von Immobilien haften nicht unbegrenzt für Mängel des Gebäudes. Ist eine Sanierung erforderlich, kommt der Käufer nur für den Minderwert auf, stellte der Bundesgerichtshof nun klar.

Eine Studentin hatte ein Mietshaus in Berlin geerbt und (weit unter Wert) für 260.000 Euro verkauft. Von einem Gutachter hatte sie sich bescheinigen lassen, dass das Haus in gutem Zustand war. Die Käuferin stellte jedoch fest, dass die Immobilie mit echtem Hausschwamm befallen war, und klagte auf Schadensersatz. Zunächst wurden ihr ca. 90.000 Euro für die Aufwendungen sowie 45.000 Euro als Ausgleich trotz der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts zugesprochen. Die Richter hielten aber fest, dass die Studentin auch für weitergehende, durch den Pilzbefall hervorgerufene Schäden aufkommen müsse. Nach der Sanierung klagte die Käuferin auf weitere ca. 500.000 Euro Schadensersatz und bekam in den Vorinstanzen Recht. Nach Ansicht des Berliner Kammergerichts sei die Haftung in einem solchen Fall nicht begrenzt.

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Tanja Nein Quelle: Presse

Tanja Nein, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bei Rödl & Partner in Nürnberg

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Der Bundesgerichtshof schob dem nun einen Riegel vor. Bei unverhältnismäßig hohen Kosten für die Mängelbeseitigung sei der Schadensersatzanspruch zum Schutz des Verkäufers auf die mangelbedingte Wertminderung der Kaufsache beschränkt, stellten die Karlsruher Richter klar. Für unverhältnismäßig hohe Kosten zur Beseitigung von Mängeln, die mehr als das Doppelte des Kaufpreises betragen, muss der Verkäufer nicht haften. Der Wert des Hauses betrug laut Kammergericht 600.000 Euro, der wegen des Pilzbefalls verminderte Wert 507.000 Euro. Auf den viel niedrigeren Kaufpreis kam es in diesem Fall nicht an. Übersteigen die Kosten zur Reparatur des Schadens das Doppelte der Wertminderung, also hier 186.000 Euro, sei dies nach Ansicht des BGH dem Verkäufer nicht mehr zuzumuten.

Harald Reitze Quelle: Presse

Harald Reitze, Partner im Geschäftsbereich Immobilienrecht bei Rödl & Partner in Nürnberg

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Die Bundesrichter stärken damit Immobilienverkäufern den Rücken. Das Risiko von Schadensersatzansprüchen nach einem Grundstücksverkauf wird wirksam in der Höhe begrenzt. Das System zur gesetzlichen Gewährleistung bei Immobilienkäufen wird dadurch grundlegend konkretisiert. Zudem ist der Erwerber einer Immobilie nach Ansicht der Richter verpflichtet, bei einer Sanierung wirtschaftlich zu handeln. Explodieren die Kosten, muss er auch prüfen, ob er die Beseitigung der Mängel abbricht.

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Allerdings gilt dieses Urteil nur für die Fälle, bei denen eine sonst übliche Haftungsbegrenzung im Kaufvertrag nicht trägt. Normalerweise wird die Haftung für Mängel beim Verkauf einer Immobilie im Kaufvertrag geregelt und begrenzt. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln gelten die vertraglichen Regeln nicht und der Verkäufer haftet voll. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde der Käufer über den Hausschwammbefall nicht informiert. Ein solcher Mangel muss aber ungefragt aufgedeckt werden. Ansonsten kann bereits dieses Vorgehen eine arglistige Täuschung darstellen. Die 'arglistige Täuschung' beginnt nämlich weit früher als man annehmen kann. Ein böser Wille oder ein verwerfliches Ziel sind nicht erforderlich. Bereits Behauptungen ins Blaue – oder wie hier der Hinweis auf ein Gutachten - können genügen. Da der Verkäufer dies versäumt hatte, lief die Haftungsbeschränkung des Kaufvertrags ins Leere.

Nun hat der BGH aber auch für diesen Fall der gesetzlichen Haftung eine Grenze gezogen und die Haftungshöhe beschränkt. Wir meinen: eine gerechte Entscheidung für Käufer und Verkäufer von Immobilien.

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