Scheidung: Was wird aus der Immobilie?

Die größten Finanzfallen bei Scheidungen

Ein Ehevertrag ist besonders für Selbstständige sinnvoll, um das Unternehmen vor Schaden zu bewahren. Allerdings sollte man nicht glauben, nur wegen eines Ehevertrags ungeschoren aus einer Ehe rauszukommen. Es gibt keine 100-prozentige Vermögensaufteilung in einem Ehevertrag.

Ist beispielsweise die Frau seit 20 Jahren komplett aus dem Beruf ausgestiegen, um die Kinder großzuziehen, muss der Mann ihr Unterhalt zahlen, auch wenn der Ehevertrag den Unterhaltsverzicht vorsieht. Um sich vor solchen unerwarteten Kosten zu schützen, muss im Vertrag genau aufgeschrieben sein, in welcher familiären Situation sich die Partner befinden und wie die Aufgaben in der Ehe verteilt sind. Sollten sich die wesentlichen Punkte ändern - das Paar entscheidet sich nun doch für Kinder - sollte der Vertrag angepasst werden können.

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Auch teure Hochzeitsgeschenke von Freunden und Familie können bei einer Scheidung Kummer bereiten. Wer nicht nachweisen kann, dass das Geschenk explizit ihm beziehungsweise ihr gegeben wurde, muss damit rechnen, dass die Zuwendung zum gemeinsamen Vermögen gezählt wird. Und das wird bei einer Scheidung aufgeteilt. Eine Karte, die sich an den Empfänger richtet und dem (Geld-) Geschenk beiliegt, kann das verhindern.

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Geschenke machen aber auch später noch Probleme. Nämlich dann, wenn einer der Partner bevor er die Scheidung einreicht, sein Vermögen verschenkt, beispielsweise an Kinder aus erster Ehe. Gerade bei Immobilien ist eine Schenkung zu Lebzeiten für die Kinder steuerlich deutlich attraktiver, da sie die Erbschaftssteuer sparen. Auf diese Weise bringen viele ihre Vermögenswerte - Geld, Autos, Immobilien, Aktien - in Sicherheit, um später weniger mit dem Partner teilen zu müssen. Gegen diese Geldflucht hilft nur Wachsamkeit bis hin zum regelmäßigen Blick ins Grundbuch.

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Ist einer von beiden Partnern selbstständig, kann es bei der Trennung ebenfalls Probleme geben. Denn die Feststellung des Einkommens ist in diesem Fall nicht leicht. Und von dem hängt zum einen der Streitwert der Scheidung ab und zum anderen bemisst sich am Einkommen auch der Unterhalt. meist gar nicht so leicht. Davon hängt aber ab, wie hoch der Unterhalt für Ex-Frau und Kinder ist.

Dagegen, dass der selbstständige Partner sein Einkommen oder die Gewinne des Unternehmens mit entsprechenden Kniffen klein rechnet, lässt sich leider kaum etwas tun.

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Noch schwieriger kann es werden, wenn beide Partner gemeinsam ein Unternehmen führen. Denn: Wer bekommt das Unternehmen jetzt? Gibt es im Gesellschaftervertrag keine klare Regelung für diesen Fall, bleiben beide auch nach der privaten Trennung Gesellschafter. Deshalb sollte im Vertrag unbedingt geklärt sein, wer das Unternehmen im Falle einer Scheidung weiterführt. Sonst bleiben nur drei Möglichkeiten: Ein Partner zahlt den anderen aus, das Unternehmen wird verkauft und der Gewinn geteilt oder das laufende Geschäft wird abgewickelt und das Unternehmen anschließend aufgelöst - in diesem Fall gehen beide leer aus.

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Im Falle einer Scheidung wird nicht nur die Beziehung, sondern oft auch das einstige Traumhaus ganz schnell zum Alptraum. Sind sich beide einig, wer das Haus behält, muss der Hausbesitzer den anderen für den Verlust des halben Hauses entschädigen. Hat das Haus zum Zeitpunkt der Trennung einen Wert von 250.000 Euro, bekommt der Partner, der auszieht, also 125.000 Euro. Da nur die wenigsten eine solche Summe zur Verfügung haben, wird in der Regel die Immobilie verkauft und der Erlös geteilt.

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Sind sich die Parteien uneinig, wird das Gericht einem von beiden, in der Regel dem, der die Kinder behält, die Nutzung des Hauses zusprechen. Selbst wenn einer der Partner die Immobilie in die Ehe eingebracht hat und der Ehevertrag die Nutzungsrechte im Scheidungsfall regelt: Spätestens wenn Kinder im Spiel sind, werden Verträge und Eigentum hinfällig.

In die Ehe eingebrachte Gegenstände fallen zwar nicht in die Aufteilungsmasse, ist aber ein Partner existenziell auf die Nutzung der Wohnung angewiesen, wird ihm Nutzungsrecht zugesprochen - egal, wem die Immobilie gehört. Wie lange diese genau dauert, hängt vom Einzelfall ab, im Extremfall ist die Wohnung für fünf Jahre weg. Ist eines der Kinder behindert, verlängert sich die zugesprochene Nutzungszeit.

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Da im Rahmen des Zugewinnausgleichs auch die Wertsteigerung einer Immobilie berücksichtigt wird, kommt es häufig vor, dass Haus oder Wohnung verkauft werden müssen, um dem Partner die entsprechende Summe zahlen zu können. "Man muss immer schauen, wie die wirtschaftlichen Verhältnisse sind: Kann es sich einer überhaupt leisten, den anderen auszuzahlen?", bestätigt Stern-Eilers. Am Ende der Scheidung kann es nämlich heißen: Er schuldet ihr 100.000 Euro. Wer die nicht auf der hohen Kante hat, muss wohl oder übel das Häuschen beleihen oder verkaufen. Ein Verkauf macht aber auch Sinn, wenn sich beide uneinig über die Nutzung sind. In diesem Fall ließe sich der Erlös teilen.

Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie

1. Immobilienerwerb

Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Kaufpreis: 55.000 Euro

vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24

davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro

Nebenerwerbskosten 5.500 Euro

Gesamtinvestition 60.500 Euro

davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro

2. Mietgeschäft

Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro

(entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)

steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil

(zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro

steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro

(20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)

jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro

zu versteuern -1.320 Euro

Steuerersparnis 581 Euro

Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro

3. Ausgaben pro Jahr

Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro

Instandhaltung - 450 Euro

Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro

(kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)

jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro

(Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)

4. Verkauf

Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro

Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro

(unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)

Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro

Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro

(unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)

Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro

Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent

Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent

*derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne

Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Es kann auch durchaus sinnvoll sein, die gemeinsame Immobilie zu vermieten und Miete, Steuervorteil und Kosten zu teilen. Voraussetzung ist natürlich, dass sich die Parteien weiterhin verstehen. Gleiches gilt auch bei einer weiteren gemeinsamen Nutzung.

Nerven und Geldbeutel schonen
"Es gibt nur ganz wenige einvernehmliche Trennungen", weiß Vera Knatz. Sind beide Partner Eigentümer der Immobilie und werden sich partout nicht einig, wie es weitergehen soll, droht eine Teilungsversteigerung. Leben die Kinder in der Immobilie, um die sich das Paar streitet, kann die Versteigerung um bis zu fünf Jahre ausgesetzt werden. Aber dann gilt: Das Häuschen kommt unter den Hammer und die Streithähne bekommen jeweils die Hälfte vom Erlös. Bei einer solchen Versteigerung kann es allerdings sein, dass das Haus unter Marktwert verkauft wird. Meistens lassen sich nur rund 60 Prozent des tatsächlichen Wertes erzielen. Diese Situation sollte also möglichst vermieden werden. Ganz grundsätzlich empfiehlt Haibach, sich außergerichtlich zu einigen. das schone Nerven und Geldbeutel. "Der Anwalt sollte grundsätzlich lösungsorientiert an die Sache heran gehen, nicht streitorientiert und schon gar nicht prozessorientiert", sagt er.

Bei Unternehmerpaaren wird es noch schwieriger. "Ein Unternehmen besteht ja nicht nur aus dem Fabrikgebäude, da spielen auch Umsatz und Marktwert eine Rolle", so Haibach. Im Fall der Gütertrennung müssen sich beide darüber keine Gedanken machen: jeder behält einfach, was ohnehin ihm gehört. Gemeinsame Aktiendepots oder Vermögenswerte, bei denen nicht mehr klar ist, wem sie gehören, werden aufgelöst beziehungsweise verkauft und die Erlöse geteilt.