Da im Rahmen des Zugewinnausgleichs auch die Wertsteigerung einer Immobilie berücksichtigt wird, kommt es häufig vor, dass Haus oder Wohnung verkauft werden müssen, um dem Partner die entsprechende Summe zahlen zu können. "Man muss immer schauen, wie die wirtschaftlichen Verhältnisse sind: Kann es sich einer überhaupt leisten, den anderen auszuzahlen?", bestätigt Stern-Eilers. Am Ende der Scheidung kann es nämlich heißen: Er schuldet ihr 100.000 Euro. Wer die nicht auf der hohen Kante hat, muss wohl oder übel das Häuschen beleihen oder verkaufen. Ein Verkauf macht aber auch Sinn, wenn sich beide uneinig über die Nutzung sind. In diesem Fall ließe sich der Erlös teilen.
Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie
Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen
Kaufpreis: 55.000 Euro
vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24
davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro
Nebenerwerbskosten 5.500 Euro
Gesamtinvestition 60.500 Euro
davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro
Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro
(entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)
steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil
(zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro
steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro
(20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)
jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro
zu versteuern -1.320 Euro
Steuerersparnis 581 Euro
Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro
Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro
Instandhaltung - 450 Euro
Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro
(kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)
jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro
(Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)
Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro
Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro
(unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)
Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro
Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro
(unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)
Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro
Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent
Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent
*derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne
Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen
Es kann auch durchaus sinnvoll sein, die gemeinsame Immobilie zu vermieten und Miete, Steuervorteil und Kosten zu teilen. Voraussetzung ist natürlich, dass sich die Parteien weiterhin verstehen. Gleiches gilt auch bei einer weiteren gemeinsamen Nutzung.
Nerven und Geldbeutel schonen
"Es gibt nur ganz wenige einvernehmliche Trennungen", weiß Vera Knatz. Sind beide Partner Eigentümer der Immobilie und werden sich partout nicht einig, wie es weitergehen soll, droht eine Teilungsversteigerung. Leben die Kinder in der Immobilie, um die sich das Paar streitet, kann die Versteigerung um bis zu fünf Jahre ausgesetzt werden. Aber dann gilt: Das Häuschen kommt unter den Hammer und die Streithähne bekommen jeweils die Hälfte vom Erlös. Bei einer solchen Versteigerung kann es allerdings sein, dass das Haus unter Marktwert verkauft wird. Meistens lassen sich nur rund 60 Prozent des tatsächlichen Wertes erzielen. Diese Situation sollte also möglichst vermieden werden. Ganz grundsätzlich empfiehlt Haibach, sich außergerichtlich zu einigen. das schone Nerven und Geldbeutel. "Der Anwalt sollte grundsätzlich lösungsorientiert an die Sache heran gehen, nicht streitorientiert und schon gar nicht prozessorientiert", sagt er.
Bei Unternehmerpaaren wird es noch schwieriger. "Ein Unternehmen besteht ja nicht nur aus dem Fabrikgebäude, da spielen auch Umsatz und Marktwert eine Rolle", so Haibach. Im Fall der Gütertrennung müssen sich beide darüber keine Gedanken machen: jeder behält einfach, was ohnehin ihm gehört. Gemeinsame Aktiendepots oder Vermögenswerte, bei denen nicht mehr klar ist, wem sie gehören, werden aufgelöst beziehungsweise verkauft und die Erlöse geteilt.