Steuerfalle Ferienimmobilie: Wenn das Finanzamt an die Finca klopft

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Steuerfalle Ferienimmobilie: Wenn das Finanzamt an die Finca klopft

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Steuerforderungen für die Finca: Finanzämter tauschen weltweit Informationen aus.

von Daniel Schönwitz

Finanzämter tauschen weltweit Informationen aus. Das trifft jetzt deutsche Käufer von Urlaubsdomizilen. Wie sie tricksten, warum sie auffliegen und was Ihnen der Fiskus jetzt abverlangt.

Das „Private Banking Magazin“ neigt zu einem dezenten Tonfall. Es lohnt sich, genauer hinzuschauen, wenn das Szeneblatt honoriger Vermögensverwalter seine Zurückhaltung aufgibt. Wie im Dezember, als das Magazin vor einem „Big Bang auf den Balearen“ warnte – mit „verheerenden steuerlichen Auswirkungen“ und „erheblichen strafrechtlichen Folgen“ für deutsche Ferienhausbesitzer. Was ist passiert?

Tausende deutsche Eigentümer von Fincas und Villen haben in den vergangenen Jahren bei der Steuer getrickst. Nach mehreren harten Grundsatzurteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) drohen deshalb nun hohe Steuernachforderungen und darüber hinaus Geldstrafen.

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Das Beste aus Sicht deutscher Finanzbeamter: Sie können sich aufwendige Ermittlungen bei den spanischen Kollegen bald sparen. Dank des „automatischen Informationsaustausches in Steuersachen“, der am 1. Januar in Kraft getreten ist (WirtschaftsWoche 48/2016), bekommen sie die Namen von Verdächtigen frei Haus.

Villen und Fincas im Firmenmantel

In der Regel hat alles mit einem vermeintlich legalen Steuersparmodell begonnen. „Bis zu einer Gesetzesänderung im Jahr 2007 war es unter Deutschen weit verbreitet, spanische Ferienhäuser über eine eigens dafür gegründete Kapitalgesellschaft zu kaufen“, sagt Willi Plattes, Steuerberater und Partner der Kanzlei European@ccounting in Palma de Mallorca. Der Clou: Der Wert einer Immobilie im Firmenmantel orientiert sich am ursprünglichen Kaufpreis des Hauses – und nicht am Marktwert. Selbst bei boomenden Hausmärkten sind deshalb im Verkaufsfall keine Wertzuwächse zu versteuern; und auch die Erbschaftsteuer fällt oft niedriger aus. „Ich gehe davon aus, dass rund die Hälfte der Deutschen, denen in Spanien eine Immobilie gehört, eine Kapitalgesellschaft zwischengeschaltet hat“, sagt Plattes. Das wären Hunderttausende, wo doch allein auf Mallorca laut offizieller Statistik bei jedem dritten Immobiliendeal ein Deutscher auf der Käuferseite steht.

Lange Zeit waren die Firmenmäntel kein Problem, doch 2013 stellte der BFH in einem Grundsatzurteil klar: Wer in einer Immobilie Urlaub macht, die einer Kapitalgesellschaft gehört, muss dafür Miete zahlen – und zwar auch, wenn ihm die Firma selbst gehört (I R 109–111/10). Ansonsten sei der Mietvorteil eine steuerpflichtige „verdeckte Gewinnausschüttung“. Das klingt unangenehm und ist es auch.

Die gravierende Folge: Im Urteilsfall musste eine Familie aus dem Rheinland, die vor etlichen Jahren eine 1,2-Millionen-Villa im mallorquinischen Port Andratx über eine Sociedad Limitata (S.L.) – die spanische Version einer GmbH – gekauft hatte, nachträglich rund 78.000 Euro pro Jahr versteuern. Das sei die Miete, die ein fremder Vermieter für das Anwesen verlangt hätte, so der BFH. In Ferienregionen, berichtet Plattes, fielen die verdeckten Gewinnausschüttungen wegen der hohen Mieten besonders hoch aus. Hinzu kommen Strafzinsen von sechs Prozent pro Jahr.

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Ferienhäuser am Mirower See. Quelle: imago

Was 2013 niemand ahnte: Der BFH war noch nicht fertig. 2016 haben die Finanzrichter drei neue Urteile gefällt, mit denen sie die Rechtslage bei Immobilien, die ein Firmenmäntelchen tragen, weiter verschärften (I R 8/15, I R 12/15, I R 71/15). „Die Urteile führen dazu, dass die verdeckten Gewinnausschüttungen deutlich höher ausfallen“, sagt Günther Strunk, Steuerberater und Partner der Kanzlei BWLS Strunk Stoffersen in Hamburg. Denn die Richter stellten klar, dass die „ortsübliche Miete“ nicht ausreicht. Damit keine verdeckte Gewinnausschüttung vorliege, müsste die Firma sämtliche Kosten decken und zudem einen angemessenen Gewinn machen. „Aus der Berechnungsmethode, die der BFH vorgibt, ergibt sich eine Mindestrendite von fast sieben Prozent“, sagt Plattes. Das sei „realitätsfern“.

Hinzu kommt: Anders als bei der Frage, ob Vermieter Verluste von anderen Einkünften abziehen dürfen, reicht es nicht, wenn die Firma über einen längeren Zeitraum einen „Totalüberschuss“ macht. Finanzbeamte müssten infolge der aktuellen BFH-Urteile „jedes Jahr einzeln betrachten“, so Strunk. Gerade in Jahren mit Reparaturen fallen dann hohe verdeckte Ausschüttungen an.

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