Der Büroturm The Gherkin (die Gurke) in London steht derzeit zum Verkauf. 2007 hatte der geschlossene Immobilienfonds IVG Euroselect 14 den Kauf der Gurke mitfinanziert. Nun droht den Anlegern ein Totalverlust, weil die finanziellen Lasten der Fondsbeteiligung höher sind als deren Wert. Anlegeranwälte versuchen, das Geld bei den beratenden Banken, vor allem Deutsche Bank und Commerzbank (damals verkaufte die von der Coba übernommene Dresdner Bank Fonds), einzutreiben. Offiziell sagt die Deutsche Bank dazu: „Bei möglichen Beschwerden von Kunden prüfen wir in jedem Einzelfall, ob zum Zeitpunkt der Zeichnung die Beratung wie vorgeschrieben anleger- und anlagegerecht erfolgte.“
Anwälte mehrerer Kanzleien versprechen den Anlegern, bis zu 100 Prozent des investierten Kapitals wieder hereinzuholen. Ob eine Klage gegen eine der beiden Banken Erfolg haben wird, hängt vom Einzelfall ab.
Falschberatung
Die Banken haften bei folgenden Szenarien:
Altersvorsorge: Die Anleger wollten eine sichere Altersvorsorge und bekamen stattdessen eine unternehmerische Beteiligung. In diesem Fall wäre ein geschlossener Fonds nicht anlegergerecht gewesen.
Prospektübergabe: Der Prospekt wurde erst am Tag, an dem der Anleger zeichnete, oder danach übergeben. Es blieb zu wenig Zeit, sich ein Bild vom Investment zu machen.
Fehlende Aufklärung: Die Berater haben unzureichend über Risiken aufgeklärt, beispielsweise Währungsverluste, sinkende Immobilienpreise oder schwankende Mieteinnahmen. „Die Bank kann sich nicht darauf berufen, der Anleger hätte den Prospekt lesen müssen, sondern der Anleger darf sich auf die Aussagen des Beraters verlassen“, sagt Nicole Mutschke, Anwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht in Düsseldorf.
Dass die Bank falsch beraten hat, muss der Anleger jedoch erst beweisen. Entweder über ein Beratungsprotokoll oder einen Zeugen, der beim Termin bei der Bank dabei war. Fehlt beides, steht Aussage gegen Aussage.
Wie das Investment bei The Gherkin scheiterte
Der Bürobau The Gherkin (Gurke) wird eröffnet. Bau und Grundstück kosten 350 Millionen Pfund (441 Millionen Euro).
Der Immobilienkonzern IVG legt den Fonds Euroselect 14 für den Kauf der Immobilie auf. Er sammelt von etwa 9000 Anlegern 164 Millionen Pfund ein und nimmt einen Millionenkredit in Schweizer Franken auf. Der Fonds und ein Trust der Investmentbank Evans Randall zahlen 600 Millionen Pfund für das Haus.
Laut Geschäftsbericht 2008 sind die finanziellen Lasten höher als der maximale Beleihungswert von 67 Prozent der Immobilie. Grund: Die in Pfund zu zahlenden Mieten und damit auch der Wert der Immobilie fallen, das Darlehen wird wegen des gegenüber dem Pfund stärkeren Franken teurer.
Die IVG-Gruppe wird insolvent. Der Immobilienfonds geht an die mittelständische Deutsche Fonds Holding.
Das Franken-Darlehen muss in einen Kredit in britischen Pfund umgewandelt werden. Der Währungsverlust frisst einen Teil der Anlegergelder auf.
Die Immobilie kommt unter Zwangsverwaltung.
Die finanzierenden Banken lehnen es ab, die Kredite fortzuführen, und stellen sie fällig.
Anleger sollen bis zum 11. August abstimmen: Notverkauf der Immobilie oder Abgabe der Anteile zu zehn Prozent des investierten Kapitals.
Die Immobilie The Gherkin steht zum Verkauf.
Anlegerwissen
„Gerichte werden bei ihren Entscheidungen berücksichtigen, wie viel Erfahrung die Anleger bereits mit geschlossenen Fonds gemacht haben und wie groß ihr Finanzwissen im Allgemeinen ist“, sagt Andreas Yoon, Rechtsanwalt der Kanzlei Baum Reiter & Collegen in Düsseldorf. Je besser die Bankkunden im Thema seien, desto geringer sei ihr Bedarf an Aufklärung im Beratungsgespräch.
Verschwiegene Provision
Einzelne Banken sollen von der IVG eine Rückvergütung für den Verkauf von Fondsanteilen erhalten haben. Die Bankberater hätten darüber aufklären müssen. Allerdings haftet die Bank nur, wenn es sich um eine Rückvergütung aus Fondsgebühren handelt und nicht um eine zusätzliche Provision, die aus Anlegergeldern abgezweigt wurde. Über zusätzliche Provisionen müssen die Berater laut Gesetz erst seit August dieses Jahres aufklären.
Prospektfehler
Der Fondsprospekt soll beispielsweise unzureichende Angaben zum Risiko der Beteiligung gemacht haben. Zwar können diese Fehler den beratenden Banken nicht direkt zugeordnet werden, allerdings haften sie indirekt, weil sie den Prospekt auf Plausibilität hätten prüfen müssen. Prospektfehler vor Gericht geltend zu machen ist schwierig, weil sich die einzelnen Klauseln unterschiedlich auslegen lassen. Die Erfolgsaussichten einer solchen Klage sind daher gering. Nur in besonders krassen Fällen, in denen der Prospekt nachweislich falsche Angaben macht, sind die Chancen gut.
Schnellgericht
§Ein Tierarzt wollte einen Teil des Aufwands für seinen 400 PS starken Ferrari als betriebliche Ausgabe absetzen. Die beruflich gefahrenen Kilometer hatte er mit einem Fahrtenbuch nachgewiesen. Das Finanzamt legte sich jedoch quer, weil die Kosten unangemessen hoch seien. Mehr als ein Euro pro Kilometer wollten die Finanzbeamten nicht gelten lassen. Der Tierarzt klagte dagegen, er wollte die vollen Kosten absetzen. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs darf er maximal zwei Euro je Kilometer geltend machen (VIII R 20/12). Schließlich entsprächen die tatsächlichen Kosten des Sportwagens nicht denen eines Fahrzeugs, das üblicherweise für die Arbeit als Tierarzt eingesetzt werde.
§Ein Arbeitnehmer verließ ein Unternehmen und wollte für den Resturlaub des Vorjahres entschädigt werden. Er hatte keinen Antrag gestellt, der Urlaub war verfallen. Der Arbeitgeber müsse zahlen, weil er seine Pflicht, Urlaub zu erteilen, verletzt habe, so das Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg (21 Sa 221/14). Ein Anspruch auf Schadensersatz bestehe nicht nur dann, wenn der Arbeitgeber es versäumt habe, den Urlaub rechtzeitig zu genehmigen.
§Internet-Dienstleister dürfen die IP-Adressen ihrer Kunden für interne Zwecke bis zu sieben Tage lang speichern (Bundesgerichtshof, III ZR 391/13).
Verjährung
Ansprüche gegen die Banken wegen Falschberatung verjähren in der Regel nach Ablauf von drei Jahren. Wann die drei Jahren anfangen zu laufen, hängt davon ab, wann der Anleger von dem Fehler hätte wissen können. Beispiel: 2009 schrieb die Fondsgesellschaft in ihrem Geschäftsbericht 2008, dass die Immobilie The Gherkin überschuldet sei. Daraus ließe sich schließen, dass die Anleger zu diesem Zeitpunkt über die Finanzprobleme des Fonds Bescheid wussten. Ansprüche wegen der Klausel zum Beleihungswert der Immobilie und der damit verbundenen unzureichenden Aufklärung durch die Bank wären demnach verjährt. Dass der Anleger von einer Falschberatung hätte wissen können, muss die Bank beweisen.
Verkauf
Dass die Anleger etwas vom Verkaufserlös der Immobilie abbekommen, hält der Berliner Anlegeranwalt Dietmar Kälberer für unwahrscheinlich. Zunächst würden die Kredite der Banken bedient. Dann müssten auch noch die Währungsverluste und Einbußen aus einem Absicherungsgeschäft gedeckt werden.
