Steuern und Recht kompakt: Die wichtigsten Änderungen 2015 im Rückblick

Steuern und Recht kompakt: Die wichtigsten Änderungen 2015 im Rückblick

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Beim Mietrecht hat sich 2015 viel getan

von Martin Gerth und Niklas Hoyer

Gesetzgeber und Gerichte haben in diesem Jahr unter anderem das Mietrecht entscheidend geändert. Die wichtigsten Neuerungen und Urteile - etwa für Mieter, Immobilienkäufer, Steuerfüchse und Familien - im Überblick.

Die große Koalition führte zum 1. Juni die Mietpreisbremse ein. Mieten für neue Verträge sind danach bei maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Miete gedeckelt. Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der betroffenen Gemeinde.

Von der Zehn-Prozent-Regel sind Erstmieten bei Neubauten und bei Altbauten die nach einer umfassenden Modernisierung verlangten Mieten ausgenommen. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn sie mindestens 30 Prozent eines Neubaus kostet. Ebenfalls nicht betroffen sind Mieten, die vor Einführung der Mietpreisbremse über dem ortsübliche Niveau lagen. Für sie gilt Bestandsschutz.

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Maklerprovision

Seit Juni muss jetzt der Auftraggeber die Provision für den Makler zahlen, der eine Mietwohnung vermittelt. In der Regel ist dies der Vermieter. Beim Kauf einer Immobilie gilt das Bestellerprinzip nicht.

Schönheitsreparaturen

Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zum Streit, wann der Mieter die Wohnung auf eigene Kosten in Schuss halten muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) fällte in diesem Jahr mehrere mieterfreundliche Urteile. Übernimmt ein neuer Mieter eine unrenovierte Wohnung, darf ihn der Vermieter nicht über Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen zwingen (BGH, VIII ZR 185/14). Renovierungskosten lassen sich nicht nach festen Quoten zwischen Mieter und Vermieter aufteilen (BGH, VIII ZR 242/13). Auch müssen Mieter keinen Schadensersatz zahlen, weil sie Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt haben, wenn diese an starre Fristen gebunden sind (BGH, VIII ZR 21/13).

Wohnfläche bei Mieterhöhung

Es lohnt sich für Mieter, die Wohnfläche exakt nachzumessen, weil jeder Quadratmeter zählt. Denn laut BGH müssen sich Vermieter bei Mieterhöhungen genau an die tatsächliche Wohnfläche halten, egal, was im Mietvertrag steht (VIII ZR 266/14).

Ist die im Mietvertrag eingetragene Wohnfläche geringer als die tatsächliche, darf der Vermieter die Miete allerdings nicht auf einen Schlag erhöhen. Er muss sich an die Grenzen für Mieterhöhungen halten: In Berlin zum Beispiel sind maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt, bundesweit dürfen Mieten um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren angehoben werden.

Recht einfach: Weihnachten

  • Platzverweis

    Kurz vor Heiligabend kulminierte ein Ehestreit in Aachen. Der Mann schlug seiner Frau mehrmals so stark ins Gesicht, dass die Gattin anschließend in der Uni-Klinik behandelt werden musste. Die Polizei reagierte prompt: Der Schläger durfte sich zehn Tage nicht mehr in der Ehewohnung blicken lassen. Der Mann zog mit einem Eilantrag vor Gericht. Wenigstens die Feiertage wolle er mit seiner Familie verbringen. Die Richter wiesen ab: Die „körperliche Unversehrtheit“ der Ehefrau gehe vor – Feiertage hin oder her (Verwaltungsgericht Aachen, 6 L 545/11).

  • Eisblumen

    In einem Mietshaus in Frankfurt am Main fiel zwischen dem 17. und dem 26. Dezember ständig die Heizung aus. Nach dem Herbeirufen des Hausmeisters sprang der Kessel immer wieder nur kurz an. Ein Mieter behielt daraufhin ein Viertel der Dezembermiete ein. Zu Recht, befand der zuständige Mietrichter. Die Mietleistung sei „nicht unerheblich beeinträchtigt“ gewesen. Insbesondere wenn die Störung auch über die Weihnachtstage andauere, rechtfertige dies 25 Prozent Mietabschlag (Amtsgericht Frankfurt am Main, 33 C 588/11 – 76).

  • Weihnachtsmann

    Kurz vor dem 24. Dezember verhandelte ein Gericht in einer Strafsache. Angesichts der bevorstehenden Festtage stellte einer der Schöffen dem Staatsanwalt einen Schokoladen-Nikolaus auf dessen Tisch. Der Angeklagte lehnte den Laienrichter daraufhin wegen Befangenheit ab. Dem Antrag wurde stattgegeben. Das ausschließliche Beschenken des Staatsanwaltes könne in der Tat Zweifel an der Unparteilichkeit des Schöffen auslösen (Landgericht Koblenz, 2090 Js 29.752/10 – 12 KLs).

Bis zum BGH-Urteil hatte eine Abweichung der vertraglichen von der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu zehn Prozent keinen Einfluss auf eine Mieterhöhung.

Mieter, die zu viel gezahlt haben, weil die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu groß war, können nach dem BGH-Urteil die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen. Verrechnet sich der Vermieter bei der Wohnfläche dagegen zu seinen Lasten, darf er nicht rückwirkend Nachzahlungen vom Mieter verlangen.

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