Wohnimmobilien - Abziehen statt abschreiben
Ein Ehepaar besaß drei Eigentumswohnungen. Zunächst waren sie gewerblich an eine Versicherung vermietet. In den Jahren 2009 und 2010 wurden die Räume umgebaut und anschließend als Mietwohnungen für private Haushalte genutzt. Die Eigentümer wollten die Baukosten als Werbungskosten von ihrem Einkommen abziehen. Das Finanzamt weigerte sich, den 2010 anfallenden Betrag als Werbungskosten anzuerkennen.
Da sich die Nutzung der Eigentumswohnungen geändert habe, handele es sich um Herstellungskosten, die jährlich abzuschreiben seien. Ein sofortiger Abzug als Werbungskosten komme daher nicht infrage. Das Finanzgericht Münster widersprach der Ansicht des Finanzamts (12 K 3193/12 E). Es handele sich dann um Herstellungskosten, wenn die Wohnungen wesentlich verbessert oder erweitert würden. Beides treffe aber nicht zu. Es seien lediglich Zwischenwände versetzt und die Innenräume neu gestaltet worden. Die Eigentümer könnten daher auch für das Jahr 2010 die Ausgaben für Baumaßnahmen als Werbungskosten vom Einkommen abziehen.
Schnellgericht
§ Eine Frau unterschrieb 2009 ein handschriftliches Testament, das ihre Tochter verfasst hatte. Dieses Testament sei formal unwirksam, so das Oberlandesgericht Hamm (10 U 83/159). In diesem Schriftstück hatte die 2013 verstorbene Frau ihr Vermögen zum Großteil ihrer Enkelin vermacht. Das frühere Testament aus 2007 begünstigte ihren Sohn als Alleinerben. Nachdem der Sohn von dem ungültigen letzten Willen aus 2009 erfahren hatte, wollte er seiner Schwester ihren Pflichtteil vorenthalten, weil sie erbunwürdig sei. Dies sei unzulässig, so das OLG Hamm, weil sie nicht an einer Urkundenfälschung beteiligt gewesen sei.
§ Ein Kassenpatient muss die Mehrkosten eines digitalen Hörgeräts dann selbst tragen, wenn das Kassenmodell seine Schwerhörigkeit ebenfalls behebt (Sozialgericht Stuttgart, S 16 2563/12). Dabei sei es unerheblich, was der Hörgeräteakustiker empfehle.
§ Wer einen Mietwagen mit Benzin statt des benötigten Diesels betankt, muss für den Schaden aufkommen (Amtsgericht München, 113 C 27219/14). Zwar habe der Vermieter nicht auf den Dieselmotor hingewiesen, auf dem Tankdeckel des Fahrzeugs habe aber eindeutig Diesel gestanden.
Werbungskosten - Stipendium ist voll anzurechnen
Ein Anwalt absolvierte über ein Stipendium des Deutschen Akademischen Austauschdienstes (DADD) ein Aufbaustudium in den USA. Obwohl der DAAD einen Großteil der Studiengebühren übernahm, wollte der Anwalt die vollen Ausgaben als Werbungskosten von seinem Einkommen abziehen. Sein Argument: Stipendien seien keine steuerlich relevanten Einkünfte. Das Finanzamt kürzte jedoch die Werbungskosten um den Betrag, den der DAAD ausgelegt hatte. Daran sei nichts auszusetzen, so das Finanzgericht Köln (12 K 562/13). Der Kläger könne nur Kosten geltend machen, die er selbst getragen habe.
Mietrecht - Schulden gehen vor Kaution
Ein Mieter wohnte bis 2009 in einer Wohnung in Erfurt. Nach seinem Auszug verlangte er die Mietkaution zurück. Der Vermieter weigerte sich jedoch, das Geld zurückzuzahlen, weil der Mieter ihm noch Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen schulde. Beide Streitparteien verklagten sich 2012 und 2013 gegenseitig. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter bereits verjährte Forderungen aus 2006 bis 2008 nicht mit der Mietkaution verrechnen dürfe (VIII ZR 263/14; nicht rechtskräftig, zurück ans Landgericht Erfurt). Dennoch habe der Mieter keinen Anspruch auf Freigabe der Kaution. Schließlich sei die Forderung auf Nachzahlung von Betriebskosten aus 2009 zum Zeitpunkt der Klage des Vermieters von 2013 noch nicht verjährt. Solche Forderungen verjähren drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem die Betriebskosten abgerechnet wurden.
Häufige Irrtümer zum Mietrecht
Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass die Vermittlung von drei Nachmietern den Mieter dazu berechtigt, den Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden. Ein Recht auf die Stellung eines Nachmieters gibt es nicht. Mieter können nur darauf pochen, wenn Vermieter und Mieter eine Nachmieterregel vereinbart haben. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist sonst allenfalls in Härtefallen möglich, etwa bei berufsbedingtem Ortswechsel durch Versetzung oder Umzug ins Alters- oder Pflegeheim.
Quelle: Deutscher Mieterbund (DMB)
Mit dieser Einschätzung liegen Mieter falsch. Generell gilt, dass Nachbarn nicht unverhältnismäßig gestört werden dürfen. Hausordnung und die allgemeinen Ruhezeiten von 22.00 bis 6.00 Uhr sind in jedem Fall einzuhalten. Ansonsten gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Am besten die Nachbarn rechtzeitig über die Feier informieren und ab 22 Uhr die Lautstärke reduzieren.
Auch wenn das viele Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister gerne hätten: Das Hausrecht über den Zugang zur Wohnung hat der Mieter. Wer dem Vermieter entgegenkommen möchte, informiert diesen darüber, wo ein Schlüssel für Notfälle deponiert ist, etwa bei Verwandten oder Freunden.
Die Kaution kann vom Mieter nicht „abgewohnt“ werden. Die Sicherheitsleistung dient vielmehr dem Ausgleich von offenen Forderungen gegen den Mieter nach dessen Auszug – etwa wegen ausstehender Nachzahlungen zu den Nebenkosten. Die Miete muss davon unabhängig bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses vollständig gezahlt werden.
Die Idee ist kriminell: Um vorzeitig aus dem Vertrag herauszukommen könnten die Mietzahlungen einfach eingestellt und so die fristlose Kündigung durch den Vermieter provoziert werden. Das kann nach hinten losgehen: Bis ein neuer Mieter gefunden ist, muss der Mieter weiterzahlen. Außerdem kann der Vermieter Schadenersatz geltend machen, etwa für Makler- und Anwaltskosten.
Auch diese Sparidee funktioniert nicht. Der Vermieter Anspruch auf die vollständige Zahlung aller Nebenkosten-Vorschüsse bis zum Ende der Mietzeit. Immerhin entstehen auch bei Abwesenheit des Mieters gemeinschaftliche Nebenkosten und im Winter müssen Wohnungen auch vor Frost geschützt und somit minimal beheizt werden.
Eine Mietminderung darf immer nur in angemessenem Umfang gemindert werden. Die Höhe hängt davon ab, wie stark der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist. Mietrechtsanwälte oder Mieterschutzvereine können zur Höhe der Mietminderung beraten. Zudem ist eine ordnungsmäße Mieterhöhung auch bei Wohnungsmängeln zulässig, die zur Mietminderung führen.
Wer glaubt, er könne vom unterschriebenen Mietvertrag einfach wieder zurücktreten, irrt. Eine Regelung wie bei Online-Einkäufen gibt es im Mietrecht nicht Ab Unterschrift gelten die vereinbarten beziehungsweise gesetzlichen Kündigungsfristen, es sei denn, es wurde explizit ein Rücktrittsrecht vereinbart. Tipp vom Mieterbund: Einigt man sich mit dem Vermieter auf einen vorzeitigen Rücktritt vom Mietvertrag, sollte das schriftlich mit Datum des Vertragsendes in einem Aufhebungsvertrag festgehalten werden.
Auch wenn der Platz im Flur ausreicht, dürfen Mieter nicht einfach Schuhregal, Kommoden oder sonstige Gegenstände dort abstellen. Flur und Treppenhaus sind nämlich nicht Teil der gemieteten Wohnung. Ausnahmen gelten nur für Kinderwagen, Gehhilfen oder Rollstühle. Sie dürfen im Treppenhaus stehen, sofern sie nicht den Weg blockieren. Unproblematisch ist auch das kurzzeitige Ablegen von Schuhen oder Regenschirmen auf der Fußmatte.
Schenkung - „Paare sollten Konten trennen“
im Interview: Alexander Fleischer, Steuerberater Warth & Klein
WirtschaftsWoche Online: Herr Fleischer, wenn Ehepartner untereinander Geld überweisen, können die Beträge schenkungsteuerpflichtig sein. Was raten Sie Paaren?
Herr Markus Willkomm: Solche Transfers sollten Ehepartner über Einzelkonten abwickeln. So lässt sich direkt nachweisen, wer das Geld erhalten hat. Bei Gemeinschaftskonten dagegen können beide Geld abheben. Der finanziell schwächere Partner steht dann oft im Verdacht, sich bereichert zu haben – auch wenn der Betrag nicht für ihn bestimmt war. Das Finanzamt fordert dann Schenkungsteuer. Möchte das Paar dennoch Gemeinschaftskonten, sind schriftliche Absprachen sinnvoll, nach denen das Geld ausschließlich im Besitz eines Partners ist.
Ab welchem Betrag droht die Schenkungsteuer?
Es gibt kein allgemein gültiges Limit. Es hängt immer von der individuellen Lebensführung und der Vermögenslage ab. Ehepartner sind gegenseitig zum Unterhalt verpflichtet. Wer seinem Partner oder seiner Partnerin einen angemessenen Betrag, etwa für ein Auto, überweist, läuft nicht automatisch in die Steuerfalle.
Was können Paare tun, wenn die Steuerpflicht droht?
Alle zehn Jahre können sie einen Freibetrag von 500 000 Euro nutzen. Eine andere Option ist, nachträglich Gütertrennung zu vereinbaren und über einen Zugewinnausgleich steuerfrei Vermögen zu übertragen.
Recht einfach
Hingebungsvoll stritt ein schwäbischer Grundstücksbesitzer seit den Neunzigerjahren gegen kommunale Altglascontainer direkt vor seinem Wohnhaus. Letztlich mit Erfolg: Sechs Meter Abstand sind wegen des Lärms klirrender Flaschen zu wenig, beschloss der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 2016. Er begründete seine unanfechtbare Entscheidung mit den detaillierten Empfehlungen des Umweltbundesamtes (10 S 579/16). Danach sollen Glascontainer mindestens zwölf Meter Abstand zu Wohnhäusern halten, besser noch 50 Meter – je nach Lärmschutzklasse.
Weniger Erfolg hatte der Nachbar eines 18 Meter von seinem Grundstück entfernten Glascontainers. Die Gemeinde hatte den Behälter extra lärmschonend und platzsparend in den Boden versenkt. Doch den Anwohner störte, dass auch in den Ruhezeiten zwischen 20 und 7 Uhr sowie an Wochenenden immer wieder Flaschen eingeworfen wurden. Es half nichts, die Container blieben. Immerhin: Die Richter gestanden dem Bürger ein „Abwehrrecht“ zu, sprich, auf die Box gehören unmissverständliche Hinweise zu den erlaubten Nutzungszeiten (8 A 10357/10).
Was passiert, wenn die Nutzungszeiten von Altglascontainern übertreten werden, stellte das Verwaltungsgericht Aachen 2011 ernüchternd klar: nämlich nichts (6 K 2346/09). Laut Urteil könne das Recht „asoziale Verhaltensweisen“ nicht vollständig unterbinden. Wertstoffinseln seien kein „Inseln der Seligen“ mit ausnahmslos gesetzestreuen Nutzern, konstatierten die Richter mit für Juristen untypischem Sprachwitz. An die Behörden richteten sie trotzdem den Appell, Ordnungswidrigkeiten strenger zu ahnden, um die Anwohner vor Lärm zu schützen.
