Steuern und Recht kompakt: Rechtstipp der Woche: Baufinanzierung

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Hausrecht - Regeln für Baukredite verbessert

von Martin Gerth, Niklas Hoyer und Heike Schwerdtfeger

Von März 2016 an gelten neue gesetzliche Regeln für Wohnimmobilienkredite. Was sich für Kreditnehmer und Banken ändert.

In vielen Wirtschaftskanzleien stapeln sich die Klagen von Kreditnehmern gegen Banken, weil sie falsch über ihr Recht auf Widerruf der Baufinanzierung aufgeklärt wurden. Bankkunden können sich Jahre nach Vertragsabschluss wegen dieses Formfehlers aus einer Finanzierung klagen. Von März 2016 ändern sich jedoch das Widerrufsrecht und eine ganze Reihe weiterer Spielregeln für Immobilienkredite.

Widerruf

Für Baukredite, die nach dem 20. März 2016 abgeschlossen wurden, ist das Widerrufsrecht 14 Tagen nach Vertragsschluss und spätestens nach zwölf Monaten erloschen. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem die Bank den Kunden korrekt über sein Widerrufsrecht informiert hat. Anders als bisher läuft die Frist auch dann, wenn die Bank es versäumt hat, andere Pflichtangaben zu machen.

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Effektivzins

Von März 2016 an müssen die Banken auch Kosten in den Effektivzins einrechnen, die entstehen, wenn die Bank die Grundschuld eintragen lässt. Wirbt ein Kreditinstitut mit Niedrigzinsen, müssen Effektiv- und Nominalzins gleichberechtigt ausgewiesen werden. Die in der Werbung verwendeten Zinsen müssen realitätsnah sein.

Recht einfach

  • Verbot

    Ein Rheinländer fand die Beschäftigungsbedingungen der Post unsozial. Um seinem Protest Ausdruck zu verleihen, verbot er dem Unternehmen, sein Grundstück zu betreten. Als der Postmann dennoch weiter klingelte, zog der Hausbesitzer vor Gericht. Doch die Richter stellten fest, dass ein Unterlassungsanspruch nur bei einer nennenswerten Eigentumsbeeinträchtigung vorliege. Sozialpolitische Erwägungen spielten keine Rolle (Landgericht Köln, 9 S 123/13).

  • Vorladung.

    Ein Unternehmer aus Münster sollte bei einem Rechtsstreit in Griechenland aussagen. Das griechische Gericht erließ eine Vorladung, die hierzulande zugestellt werden sollte. Der Briefträger in Münster kreuzte auf der Zustellungsurkunde an, er habe das Schriftstück in einen „zum Geschäftslokal gehörigen Briefkasten“ eingeworfen. Nur verfügte der Geschäftsmann über keinen solchen Briefkasten. Aufgrund der fehlgeschlagenen Briefübergabe erging in Griechenland ein Versäumnisurteil. Den dadurch erlittenen Schaden wollte der Mann von der Post erstattet haben. Zu Recht. Die Juristen sahen in dem falschen Zustellungsvermerk einen eindeutigen Pflichtverstoß (Oberlandesgericht Hamm, 11 U 98/13).

  • Attacke.

    Ein Landwirt in Westfalen hielt auf seinem Hof drei Dackel- Damen: Kessi, Grete und Biene. Alle drei mochten keine Briefträger. An einem heißen Sommertag bissen sie zu. Der Postbote griff in seiner Not zu einem Birkenholzscheit und brach Biene mit einem Schlag mehrere Knochen. Die tierärztlichen Behandlungskosten musste Bienes Herrchen selbst zahlen. Die Richter diagnostizierten „Verteidigungsnotstand“ (Oberlandesgericht Hamm, 27 U 218/94).

Vorzeitige Kündigung

Will ein Bauherr vorzeitig aus seiner Baufinanzierung, weil er die Immobilie verkaufen will, muss er der Bank den Verlust an Zinseinnahmen ersetzen. Im Fachjargon heißt das Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung müssen Kreditnehmer auch künftig zahlen. Dennoch verbessert sich das Recht zu ihren Gunsten. Bisher war der Verkauf einer Immobilie der einzige Grund, bei dem ein Kreditnehmer ohne Zustimmung der Bank vorzeitig aus dem Darlehen aussteigen konnte. „Nach neuem Recht reicht auch ein berechtigtes Interesse, um den Vertrag vorzeitig zu kündigen“, sagt Rechtsanwalt Moritz Pohle von der Kanzlei SNP Schlawien in Freiburg. Wann ein berechtigtes Interesse vorliege, lasse der Gesetzgeber offen. Wahrscheinlich werde es sich auf Notfälle wie Scheidung oder Jobverlust beschränken. Weil der Gesetzgeber es den Banken zur Pflicht gemacht habe, den Kunden unter bestimmten Bedingungen auch vorzeitig aus dem Darlehen rauszulassen, könnten Kreditgeber künftig keine Gebühren dafür verlangen, dass sie den Kunden die zu zahlende Entschädigung ausrechnen. Um abwägen zu können, ob es sich lohnt, vorzeitig aus einem teuren Darlehen auszusteigen, müssen die Kreditnehmer wissen, wie viel sie der Bank zahlen müssten.

Kopplung

Bei vielen Baukrediten ist die Finanzierung mit Anlageprodukten kombiniert. Mit dem Sparkapital wird später die Darlehensschuld getilgt. Dies wird auch zukünftig möglich sein. Allerdings dürfen die Banken den Abschluss beispielsweise eines Sparvertrags nur dann zur Bedingung für die Vergabe eines Kredits machen, wenn er ausschließlich dazu dient, das Darlehen als weitere Sicherheit, neben der Immobilie, abzusichern.

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