Steuern und Recht kompakt: Rechtstipp der Woche: Bewohnern von Altbauten droht höhere Steuer

Steuern und Recht kompakt: Rechtstipp der Woche: Bewohnern von Altbauten droht höhere Steuer

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Altbau im Visier: Eine geplante Reform treibt die Wohnkosten.

von Niklas Hoyer

Eigentümer und Mieter zahlen Grundsteuer. Die soll sich künftig am aktuellen Verkehrswert der Immobilie orientieren. Diese und andere Neuigkeiten aus der Rechtsprechung.

Das Wohnen in den deutschen Metropolen ist bereits teuer. Vor allem in München, Hamburg und Frankfurt müssen Mieter und Immobilienkäufer im bundesweiten Vergleich viel zahlen. Genau dort, wo sich Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahrzehnten besonders stark verteuert haben, drohen die Wohnkosten nun noch weiter zu steigen. Hintergrund ist die geplante Reform der Grundsteuer.

Die den Gemeinden zustehende Grundsteuer fällt laufend für jede Immobilie an – anders als die Grunderwerbsteuer, die nur ein Mal beim Kauf einer Immobilie zu zahlen ist. Selbstnutzer zahlen die Grundsteuer direkt, Mieter müssen sie jährlich als Nebenkosten übernehmen. 2013 kamen laut Statistischem Bundesamt insgesamt knapp zwölf Milliarden Euro Grundsteuer zusammen; 2014 sollen es schon fast 13 Milliarden Euro gewesen sein.

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Die Berechnung der Grundsteuer ist komplex. Ausgangspunkt ist bislang der Einheitswert der Immobilie. Er greift auf Daten von 1964 zurück (Ost: 1935). Der Einheitswert wird dann mit einer Steuermesszahl multipliziert, die vom Typ der Immobilie abhängt (etwa Ein- oder Zweifamilienhaus). Das Ergebnis wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert.

Recht einfach

  • Garten

    „25 qm große Dachterrasse“ und „25 qm großer Dachgarten“ – so pries ein Kölner per Internet-Annonce seine Eigentumswohnung zum Verkauf an. Die Werbung wirkte: Für 249 000 Euro erstand ein Rheinländer das Objekt. Doch der Käufer forderte später einen Teil zurück. Grund: Der Dachgarten dürfe aus baurechtlichen Gründen nicht dauerhaft betreten werden. Seine Klage war ein Flop. Die Richter befanden, dass weder in der Annonce noch im Kaufvertrag der Dachgarten als Aufenthaltsraum beschrieben worden sei (Oberlandesgericht Köln, 5 U 530/14).

  • Maisonette

    Ein Vermieter hatte zur Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche der Dachterrasse zur Hälfte angerechnet. Der Mieter sah dies anders: Sie dürfe nur zu einem Viertel angerechnet werden. 3500 Euro Miete behielt er deshalb ein. Zu Unrecht, entschieden die Richter. Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart sei beziehungsweise lokal keine andere „Verkehrssitte“ gelte, dürften Dachterrassen hälftig angerechnet werden (Bundesgerichthof, VIII ZR 86/08).

  • Hochsitz

    Der Vermieter einer Wohnung in München erlaubte einem Mieter das Dach der Garage mit Sichtblenden und Reling in eine Dachterrasse umzuwandeln. 36 Jahre ging das gut. Dann starb der Vermieter. Seinem Sohn und Erben war der Dachaufbau ein Dorn im Auge. Als sich der Mieter weigerte die „Terrasse“ abzubauen, zog der Sohnemann vor den Kadi. Vergebens, wie sich schnell herausstellte. Das Gericht wertete das Gewährenlassen des Vaters als „Gestattung“. Ohne „triftigen Grund“ dürfe diese nicht widerrufen werden (Amtsgericht München, 432 C 25060/13).

Seit Jahren wird über eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Klagen gegen die Berechnung der Steuer sind beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Experten halten diese für sehr aussichtsreich.

Die Finanzminister der Länder wollen den Verfassungsrichtern zuvorkommen und haben sich grundsätzlich auf eine Reform geeinigt. Einzig Bayern ist dagegen. Ein Gesetzentwurf könnte im nächsten Jahr vorliegen.

Künftig sollen Grundstücke mit ihrem aktuellen Verkehrswert angesetzt werden. Basis dafür sollen die Daten der Gutachterausschüsse bei den Katasterämtern liefern. Die Gebäude sollen schematisch nach festen Kriterien bewertet werden.

Grundsätzlich soll die Reform der Grundsteuer aufkommensneutral erfolgen: Unter dem Strich sollen Mieter und Eigentümer durch die Reform also nicht mehr als vorher zahlen. Verschiebungen wird es aber durchaus geben. Der hessische Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) kündigte bereits an, dass die Steuer in 25 Prozent der Fälle deutlich sinken dürfte. In fünf Prozent der Fälle werde sie hingegen merklich steigen.

Schnellgericht

  • Anwalt haftet für Erpressung

    § Verfasst ein Anwalt ein erpresserisches Schreiben, haftet er wegen Beihilfe für den Schaden mit. Im konkreten Fall wollte eine Mieterin ihre Wohnung nach erfolgter Kündigung durch den Vermieter erst räumen, wenn der Eigentümer ihr über 8000 Euro zahlen würde. Der Anwalt hatte diese ungerechtfertigte Forderung verfasst (Oberlandesgericht Frankfurt, 2 U 201/14).

  • Teppich muss ersetzt werden

    § Mieter haben Anspruch darauf, dass ein abgenutzter Teppichboden ersetzt wird. Der Vermieter darf nicht gegen ihren Willen stattdessen Laminat verlegen (Landgericht Stuttgart, 13 S 154/14).

  • Faustschlag ist gerechtfertigt

    § Sicherheitsmitarbeiter, die von des Diebstahls Verdächtigten mit einem Faustschlag attackiert werden, dürfen zurückschlagen. Es handle sich um Notwehr, selbst wenn der Verdacht sich später nicht erhärte (Oberlandesgericht Hamm, 9 U 103/14).

  • Hebamme rechnet falsch ab

    § Rechnen Hebammen falsch ab, müssen sie für den Schaden aufkommen. Eine Münchner Hebamme hatte Leistungen in 192 Fällen doppelt abgerechnet. Sie bekam 22 Monate Bewährungsstrafe und muss 104 000 Euro Schaden ersetzen (Amtsgericht München, 832 Ls 402 Js 181361/13; nicht rechtskräftig).

Teurer dürfte es vor allem an Orten werden, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den bislang genutzten Bezugsjahren extrem gestiegen sind, etwa in den deutschen Metropolen. Handelt es sich bei der Immobilie zudem noch um einen länger nicht modernisierten Altbau, sind starke Steuererhöhungen möglich. Denn dann wurden die Werte mitunter seit Jahren nicht wegen besserer Ausstattung aktualisiert und hinken der Realität stark hinterher.

Immerhin sollen die Bundesländer etwas Spielraum bekommen, um extrem hohe Belastungen zu vermeiden. So sollen sie den eigentlichen Steuersatz (die Messzahl) selbst festlegen dürfen.

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