Mit Nordrhein-Westfalen und Hamburg führen zwei weitere Bundesländer vom 1. Juli an die Mietpreisbremse ein. Danach dürfen Mieten bei neuen Verträgen nicht auf mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde.
In Berlin wackelt dieser Mietspiegel. So entschied das Amtsgericht Charlottenburg, dass der Berliner Mietspiegel nicht den gesetzlichen Vorgaben für einen qualifizierten Mietspiegel genügt, etwa weil es bei dessen Berechnung zu wenig Stichproben gab (235 C 133/13). Gegen den Mietspiegel geklagt hatte ein Vermieter, der mehr als das ortsübliche Niveau verlangen wollte. Die Mieter sind in die Berufung gegangen. Nun muss das Landgericht Berlin entscheiden.
Rein rechtlich wäre eine Klage nicht nötig gewesen, denn das Mietrecht schreibt nicht zwingend vor, dass der Vermieter seine Mieterhöhung am Mietspiegel ausrichten muss. „Er kann auch drei Vergleichswohnungen anführen“, sagt Adrian Wegel, Anwalt für Mietrecht aus Frankfurt. Allerdings müsse er dann begründen, warum er sich an den Vergleichswohnungen orientiert, und formell auf die Werte aus dem Mietspiegel verweisen. Die Vergleichswohnungen dürfen sowohl aus dem Bestand des Vermieters als auch dem anderer Eigentümer stammen.
Recht einfach: Volksfest
Auf der Kirmes im westfälischen Kamen verlegte ein Schausteller seinen Stromanschluss vor dem Haus einer Anwohnerin auf dem Bürgersteig. Tage später stürzte die Eigentümerin des Grundstücks über die ungesichert verlegten Leitungen. Die Dame brach sich den Schenkelhals und den rechten Arm. Sie verlangte von dem Budenbetreiber 40.000 Euro Schmerzensgeld. Das Gericht gab ihr im Grundsatz recht: Die Stromstrippen hätten „sorgfältig“ abgedeckt werden müssen. Da die Frau seit Tagen von dem Kabel vor ihrer Haustür wusste, treffe sie aber ein Mitverschulden. Konsequenz: Sie erhielt nur 20.000 Euro (Oberlandesgericht Hamm, 9 U 114/14).
In Iserlohn im Sauerland wollte die Schützengarde Rauchen im Festzelt erlauben. Die Gemeindeverwaltung stellte sich quer: Ab 2015 solle die Fete rauchfrei über die Bühne gehen. Die Schützen zogen vor Gericht. Ohne Erfolg. Die Richter stellten fest, dass das nordrhein-westfälische Nichtraucher-Schutzgesetz auch für Kultur- und Freizeiteinrichtungen gelte. Dass Teile des Zeltes geöffnet werden könnten, sei egal (Verwaltungsgericht Arnsberg, 3 L 463/15).
Tiefer Fall. Eine Lehrerin aus Baden-Württemberg begleitete eine Schulklasse auf einem Ausflug nach München. Abschluss des Tages sollte der Besuch eines Frühlingsfestes werden. Berauscht von der tollen Stimmung im Bierzelt, stieg die Lehrerin mit zwei Schülerinnen zum Schunkeln auf eine der Sitzbänke. Ihr anschließender Sturz wurde als Dienstunfall anerkannt. Laut Gericht war der Festbesuch offizieller Bestandteil des Ausflugs (Verwaltungsgericht Stuttgart, 1 K 173/13).
Auch wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet, gelten nach wie vor die kommunalen Kappungsgrenzen für bestehende Mietverträge. In Berlin beispielsweise dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen. Bundesweit liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin dürfen die Kommunen das Limit auf 15 Prozent runtersetzen. Bei neuen Mietverträgen gilt ohnehin die Mietpreisbremse, die an den Mietspiegel geknüpft ist – unabhängig davon, wie der Vermieter seine Mieterhöhung begründet.
Sollte der Mietspiegel in Berlin von den Gerichten gekippt werden, dann werden rechtskräftige Mieterhöhungen von bestehenden Verträgen nicht automatisch hinfällig. „Der Mieter hat nach Eingang der Mieterhöhung drei Monate Zeit zu handeln“, sagt Anwalt Wegel. Lasse er diese Frist verstreichen und zahle die höhere Miete, sei die Mieterhöhung wirksam. Vor Gericht dürfte es den Mietern schwerfallen, eine solche Mieterhöhung zu kippen. Anders liege der Fall, wenn der Mietspiegel als Maßstab ausfalle und die Frist von drei Monaten noch nicht abgelaufen sei. Dann könnte der Mieter gegen die Mieterhöhung vorgehen und, falls der Vermieter auf dieser Erhöhung bestehe, ihn wegen unzulässiger Bereicherung verklagen.
Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, könnten die Mieterhöhung sowohl mit dem Mietspiegel als auch mit Vergleichswohnungen begründen, so Wegel. Falls der Mietspiegel gekippt werde, ließe sich die Mieterhöhung mit den Werten der Vergleichswohnungen begründen.
