Vermieter und Mieter streiten sich am häufigsten über die Abrechnung von Nebenkosten. Meist geht es darum, was abgerechnet werden darf und wie Kosten auf die Mieter zu verteilen sind.
Nicht auf den Mieter umlegbar sind:
- Verwaltungskosten: Darunter fallen Kosten für Telefonate, Briefverkehr, EDV sowie Gebühren von Hausverwaltern.
- Kosten für Instandhaltung: Dazu gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Hauses zu erhalten, etwa ein neuer Fassadenanstrich oder Dachreparaturen.
Schnellgericht
§Ein Mann wollte sein Geld von einer Partnervermittlung zurück. Die vermittelten Frauen seien zu alt gewesen oder hätten „Altlasten“ wie Kinder gehabt. Weil der Mann nicht belegen konnte, dass die Frauen nicht dem gewünschten Profil entsprachen, gab es kein Geld (Amtsgericht Neumarkt, 1 C 28/15).
§Wenn Mieter beim Auszug nur noch einen von zwei Wohnungsschlüssel dem Vermieter zurückgeben können und der Verbleib des anderen Schlüssels unklar ist, kann der Eigentümer ihnen den Ausbau der Schließanlage in Rechnung stellen (Bundesgerichtshof, VIII ZR 205/13). Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter dem Mieter zwar die Kosten für den Ausbau in Rechnung stellt, aber die alte Schließanlage im Mietshaus belässt und somit für ihn kein Schaden entstanden ist.
§Das Bundesverfassungsgericht hat es abgelehnt, das Bestellerprinzip für Maklerprovisionen bei Mietwohnungen per einstweiliger Verfügung zu stoppen. Seit 1. Juni bezahlt nur derjenige den Makler, der ihn auch bestellt hat. Das ist meist der Vermieter. Es sei den Antragstellern nicht gelungen, einen schwerwiegenden Nachteil des Bestellerprinzips zu belegen, so die Richter.
Anders sieht es bei Modernisierungskosten aus. Beispiel: Ersetzt der Vermieter eine zerbrochene Fensterscheibe, ist das Instandhaltung. Die Kosten des Glasers gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Tauscht der Vermieter ein altes Fenster gegen ein energiesparendes Modell aus, kann er die Kosten als Modernisierung auf die Mieter umlegen.
Verteilerschlüssel
Wenig Probleme gibt es, wenn sich die Nebenkosten über den Verbrauch messen lassen. Bei Heiz- und Warmwasserkosten gilt, dass 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen sind, der Rest in der Regel nach Wohnfläche. Schwieriger wird es bei Kosten, die sich weder nach Verbrauch noch nach Fläche gerecht verteilen lassen, etwa die für die Wartung des Fahrstuhls. Feste Regeln gibt es nicht. Die Parteien sind an die im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel gebunden. Solche Schlüssel lassen sich nur einvernehmlich ändern. Ausnahme: Wenn der neue Verteilerschlüssel nach Verbrauch abrechnet, darf der Vermieter ihn auch ohne Zustimmung des Mieters ändern.
Fristen
Vermieter sind verpflichtet, innerhalb von zwölf Monaten nach Jahresende eine Nebenkostenabrechnung zu versenden. Tun sie das nicht, können sie keine Nachzahlungen auf angefallene Nebenkosten verlangen. Verspätet sich der Vermieter mit der Abrechnung können die Mieter im Fall einer Rückzahlung keine Verzugszinsen verlangen (Bundesgerichtshof, XII ZR 44/11). Nach Eingang der Nebenkostenabrechnung haben Mieter zwölf Monate Zeit Widerspruch einzulegen.
Leerstand
Steht eine Wohnung in einem Mietshaus leer, darf der Vermieter die für diese Räume anfallenden Nebenkosten nicht auf die übrigen Mieter verteilen, sondern muss diese selbst tragen. (BGH, VIII ZR 159/05).
Kaution
Mieter zahlen bei Einzug in eine Mietwohnung eine Kaution. Ist die Nebenkostenabrechnung beim Auszug nicht fertig, darf der Vermieter die Kaution nur teilweise zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Mieter können einen Teil der Nebenkosten steuerlich geltend machen. 20 Prozent der Arbeitskosten für Gartenpflege oder Hausreinigung lassen sich von der Steuerschuld abziehen. Bei diesen haushaltsnahen Dienstleistungen ist der Abzug auf maximal 4000 Euro pro Jahr gedeckelt.
