Steuern und Recht kompakt: Restschuld innerhalb von 30 Tagen tilgen

Das unbefristete Widerrufsrecht für Immobilienkredite ist abgeschafft, nun ist beim Widerruf die neue Rechtslage zu beachten. Außerdem: Betriebsausgaben, Werbungskosten und Steuern sparen nach dem Autounfall.

Was beim Widerruf eines Baukredits zu beachten ist.

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Die Bauzinsen sind weiter niedrig. Wer einen alten Immobilienkredit mit hohen Zinsen hat, würde lieber aussteigen. In der Regel geht das nur, wenn die Bank dem zustimmt und der Bauherr sie für entgangene Zinsen entschädigt.

Derzeit nutzen jedoch viele Kreditnehmer einen Notausgang aus teuren Darlehen, Widerrufsjoker genannt. Wenn die Banken ihre Kunden unzureichend über ihr Recht aufgeklärt haben, innerhalb von 14 Tagen einen Immobilienkredit widerrufen zu können, lief die Widerrufsfrist bisher unbegrenzt. Vergangene Woche hat der Bundestag jedoch beschlossen, den Widerruf für neue Kredite auf maximal zwölf Monate zu begrenzen. Bei alten Darlehen läuft die Widerrufsfrist im Juni dieses Jahres ab.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Fehler im Kleingedruckten des Kreditvertrags zum Widerruf finden sich vor allem in Darlehen aus den Jahren 2002 bis 2010. Kreditnehmer, die über einen Widerruf nachdenken, sollten folgende Punkte beachten:

• Widerrufsklauseln: Nicht jeder Kredit lässt sich wegen fehlerhafter Klauseln widerrufen. Einige Banken haben die gesetzlichen Musterformulierungen wörtlich übernommen. „Diese Institute sind in der Regel auf der sicheren Seite, ein Widerruf hätte keine Aussicht auf Erfolg“, sagt Mathias Corzelius, Rechtsanwalt der Kanzlei Göddecke in Siegburg. Andere Banken haben die Vorlagen des Gesetzgebers geändert, was sie aber nicht automatisch unwirksam macht. Ob ein Widerruf des Baukredits möglich ist, kann meist nur ein Rechtsanwalt klären.
• Anschlussfinanzierung: Vor einem Widerruf sollten sich Kreditnehmer Angebote anderer Banken einholen, die den Kredit übernehmen. Wer wirksam seinen Kredit widerruft, muss die Restschuld innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen. Da bleibt wenig Zeit für eine Anschlussfinanzierung.
• Kommunikation: Betroffene sollten mit offenen Karten spielen: zunächst den Kredit widerrufen und dann mit der Bank verhandeln. Drohen die Schuldner vorm Verhandeln mit Widerruf, könnte die Bank vor Gericht argumentieren, die Schuldner missbrauchten das Widerrufsrecht.

Auch wenn Kanzleien mit dem Widerrufsjoker werben, einen günstigen Ausstieg aus teuren Krediten können sie nicht garantieren. Bisher hat der Bundesgerichtshof (BGH) nicht über die wichtigsten Streitpunkte entschieden. „Banken, die ihren Prozess beim BGH verlieren könnten, geraten innerhalb der Branche unter Druck“, sagt Atif Yildirim, Kölner Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Ein BGH-Urteil zugunsten der Schuldner könnte viele Kredite angreifbar machen. Banken einigten sich daher oft vor einem BGH-Entscheid mit Kunden.

Mitunter entscheidet der BGH jedoch zugunsten der Banken. So hielt der BGH kürzlich die Widerrufsklauseln zweier Sparkassen für korrekt (XI ZR 549/14, XI ZR 101/15). Es ging darum, ob diese Klauseln in Kreditverträgen optisch hervorzuheben sind und ob zusätzliche Optionen zum Ankreuzen die Aufklärung über das Widerrufsrecht unwirksam machen. In beiden Fällen, so der BGH, seien die Kunden korrekt aufgeklärt worden.