München Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, um dies zu vermieten, können Sie die damit zusammenhängenden Ausgaben in Ihrer Steuererklärung angeben. Allerdings dürfen Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie in der Regel nur über mehrere Jahre verteilt abschreiben. Die Investitionen können also nicht sofort komplett, sondern nur zeitanteilig angesetzt werden. Eine Ausnahme macht das Finanzamt dann, wenn die Gegenleistung nicht erbracht wird – es also entweder nicht zur Herstellung des Gebäudes oder nicht zur Anschaffung kommt. In diesem Fall dürfen die vergeblich aufgewandten Beträge sofort in voller Höhe als vorab entstandenen Werbungskosten geltend gemacht werden.
In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass diese Ausnahme nicht nur dann greift, wenn für die Ausgaben eine vertragliche Verpflichtung bestand, sondern auch, wenn es daran fehlt (Az.: IX R 24/16). In dem Verfahren war der Kläger einem betrügerischen Makler auf den Leim gegangen. Der Kläger wollte eine Villa kaufen, der bereits vereinbarte Beurkundungstermin platzte aber, nachdem die Eigentümer kurzfristig einen höheren Preis verlangten.
Der Makler spiegelte in der Folgezeit dem Kläger vor, mit dem Verkauf beauftragt zu sein und den Kauf vermitteln zu können. Der Kläger müsse dabei aber im Hintergrund bleiben und ihm das Geld in bar übergeben – den Kaufpreis, die Provision und ein Handgeld. Der Verkauf kam trotzdem nicht zustanden, der Makler behielt das Geld und wurde letztlich zu einer Freiheitsstrafe verurteilt.
Schließlich konnte der Kläger das Objekt doch noch kaufen und einen Teil an gewerbliche Mieter vermieten. Mit dem Versuch, den Betrugsschaden als vorab entstandene Werbungskosten geltend zu machen, scheiterte er beim Finanzamt und beim Finanzgericht.
Der Bundesfinanzhof beurteilte die Sachlage jedoch anders: Vergebliche Aufwendungen können demnach als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, sobald der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen habe, durch Vermieten Einkünfte zu erzielen. Im konkreten Fall sah das Gericht die Voraussetzung erfüllt, dass der Steuerpflichtige das Objekt kaufen und vermieten wolle.
Dass eine verbindliche rechtliche Grundlage für die Geldübergabe fehle, sei ebenso wenig relevant wie die Tatsache, dass der Makler den Kläger über seine wahren Absichten getäuscht habe: „Dem Kläger ist weder zuzurechnen noch anzulasten, dass er den Betrug zu seinen Lasten nicht erkannt und nicht verhindert hat.“ Es sei daher unerheblich, ob der Kläger bei der Geldübergabe fremdüblich gehandelt oder gar die übliche Vorsicht außer Acht gelassen habe.
Vorsicht vor Betrugsmaschen!
Die Richter erklärten darüber hinaus, dass es auch nicht auf die rechtskräftige Verurteilung des Täters oder den endgültigen Misserfolg des Klägers, seine Ansprüche durchzusetzen, ankomme. Der Fall sei nicht anders zu beurteilen, als wenn dem Kläger der Betrugsschaden bei dem vergeblichen Versuch, ein anderes Objekt zu erwerben, entstanden wäre.
Der Bundesfinanzhof beauftragte in seiner Urteilsbegründung das Finanzgericht festzustellen, ab wann für den Kläger mit Sicherheit feststand, dass er die Gegenleistung nicht erhalten werde. Außerdem müssten gegebenenfalls die vergeblichen Anschaffungskosten aufgeteilt werden – für das Gebäude einerseits und für Grund und Boden andererseits. Denn abziehbar sind nur die verlorenen Aufwendungen für den vermieteten Anteil des Gebäudes. Die Richter verwiesen die Sache daher an das Finanzgericht zurück.
Praxistipp:
Bei der Suche nach der passenden Immobilie sollten Käufer auch auf andere Betrugsmaschen achten. Gängig ist beispielsweise der so genannte Vorkasse-Betrug. Hier werden Immobilien zu günstigen Preisen angeboten, im Laufe der Kommunikation wird behauptet, dass eine Besichtigung nicht möglich sei, weil der Vermieter im Ausland lebe. In der Regel folgt dann der Vorschlag, gegen eine Kautionszahlung den Schlüssel zu übergeben. Auf solche Angebote sollten Interessenten nie eingehen – und zusätzlich den Anbieter dem jeweiligen Portal melden.
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