Streitfall des Tages: Wenn der Vermieter den Mieter frieren lässt

Streitfall des Tages: Wenn der Vermieter den Mieter frieren lässt

, aktualisiert 02. November 2011, 20:38 Uhr
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In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Quelle:Handelsblatt Online

Immer wieder fallen im Winter die Heizungen aus und die Mieter haben das Nachsehen. Doch sie müssen sich das nicht gefallen lassen. Einfach die Miete mindern.

Der Fall


Es war im Oktober. Es war in Berlin. Und es war ziemlich kalt. Die Mieter eines Hauses in Spandau drehten das Termostat auf - und warteten vergeblich. Die Heizkörper blieben kalt. Dieser Zustand dauerte an. Vom 3.10. bis zum 28.10. Und weil den Mietern das nicht gefiel minderten sie die Oktober-Miete um 20 Prozent.

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Die Gegenseite


Die Vermieter wollten das so nicht akzeptieren und ließen sich auf diese eigenmächtige Mietkürzung nicht ein. Damit landete der Fall dann vor Gericht


Die Relevanz


Juristen kennen das. „Gerade in den Wintermonaten häufen sich die Streitigkeiten wegen mangelhafter Heizleistung“, weiß der Münchener Mietrechtsexperte Tilman Sixel. In zahlreichen Fällen sei festzustellen, dass die Mindestraumtemperatur, entweder wegen mangelhafter Isolierung, schadhafter Fenster oder aber technischer Überalterung der Heizsysteme nicht erreicht werden könne, so der Rechtsanwalt.

Laut einer aktuellen Studie des Zentrums für Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-Württemberg (ZSW) fällt beim Energieverbrauch in Deutschland der Bereich Wärme am stärksten ins Gewicht. So werden bei einem Wohngebäude mehr als 80 Prozent der Energie für die Heizung und Warmwasser verbraucht. Strom für Hausgeräte und Beleuchtung machen nur zwölf Prozent aus. Umso ärgerlicher ist es dann, wenn die Heizung nicht so will, wie sie eigentlich sollte.

Doch auch das hat Gründe: Nach Informationen des Branchenverbandes "VdZ / Forum für Energieeffizienz in der Gebäudetechnik e. V." sind Millionen von Heizungsanlagen in Deutschland schon deutlich älter als zwanzig Jahre. Kein Wunder, dass es immer wieder irgendwo klemmt.

Doch deutsche Hausbesitzer modernisieren eher zögerlich ihre veralteten Heizungsanlagen. So sind rund ein Fünftel (rund 2,75 Millionen) der bis Ende 2009 vom Schornsteinfegerhandwerk erfassten Öl- und Gasfeuerungsanlagen (rund 13,4 Millionen) älter als 20 Jahre und damit im Grunde technisch veraltet. Und veraltete Heizungen verbrauchen wesentlich mehr Energie als nötig. Störungen treten häufiger auf.


Die Rechte der Mieter

Die Rechtslage


Die Richter des Amtsgerichts Spandau gaben im oben geschilderte Fall den Mietern recht (Az. 3 C 209/81). In ihrem Urteil heißt es ganz klar, dass der Heizungsausfall ein Mietmangel ist. Daher dürfen die Mieter einen geringeren Mietzins zahlen. Und der Abzug von zwanzig Prozent sei absolut nicht zu beanstanden.

Grundsätzlich gilt in Sachen Heizung folgendes: Wenn die Heizung nicht funktioniert, sind Vermieter sind verpflichtet, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben, sobald sie vom Mieter informiert wurden. Ansonsten kann die Miete eben gemindert werden.

So richtig ärgerlich wird es, wenn der Vermieter nichts unternimmt, obwohl er informiert wurde. Dann sollten ihm Betroffene eine letzte Frist setzen. Passiert dann immer noch nichts, hat der Mieter das Recht, den Installateur selbst zu rufen. Die Kosten muss der Vermieter übernehmen. Macht der das nicht, bleibt der Mieter trotzdem nicht darauf sitzen. Er kann sie dann einfach mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen.

Der Experte


Tilman Sixel ist Rechtsanwalt in München und auf Mietrecht spezialisiert. Er weiß, dass von der Rechtsprechung eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius vorausgesetzt wird. „Das muss der Vermieter gewährleisten.“ Allerdings wird laut Sixel zwischen Tag und Nacht unterschieden. „ Der Vermieter muss jedoch nicht rund um die Uhr eine ausreichende Heiztemperatur zur Verfügung stellen. Er darf in der Nacht zwischen 23 Uhr und 6 Uhr die Temperatur absenken.“

Auch Sixel bestätigt, dass bei Heizungsausfall der Vermieter sofort zu informieren ist. Allerdings gelten, so der Jurist, an Wochenenden und Feiertagen Ausnahmen. „Ist der Vermieter nicht erreichbar ist, steht dem Mieter das Recht zu im Wege der Ersatzvornahme einen Fremdbetrieb mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen und sodann die Kosten im Anschluss erstattet zu verlangen.

Es muss jedoch zuvor dokumentierbar alles unternommen worden sein, um den Vermieter zu informieren“. Die Mietminderung ist dann immer ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich.



Was Mieter tun sollten

Das Fazit


Rechtsanwalt Sixel weist eindringlich darauf hin, dass Mieter immer zuerst den Vermieter oder den Verwalter informieren müssen. Erst wenn das nicht weiterhilft, können sie sich selbst der Sache annehmen.

Ansonsten ist es rechtlich für betroffene Mieter einfach geworden, weil es hier eine klare Rechtsprechung und zahlreiche Urteile gibt. Mieter können sich also auf der sicheren Seite fühlen und müssen den Heizungsausfall nicht stillschweigend und frierend hinnehmen.

Noch auf folgendes sei hingewiesen: Auch Freunde der warmen Wanne und Warmduscher können betroffen sein. Denn oft ist vom Ausfall der Heizung auch die Warmwasserversorgung betroffen. Letztere führt laut Sixel im Winter ebenfalls oft zu Auseinandersetzungen. Hier gilt ähnliches wie für die Heizung. So muss die Wassertemperatur spätestens nach zehn Sekunden und nach höchstens fünf Litern Wasserverbrauch mindestens 45 Grad warm sein.

Ansonsten liegt ein Mangel vor. Auch hier gilt zunächst Anzeige gegenüber dem Vermieter samt Abhilfe-Aufforderung unter Fristsetzung. Hilft das nicht besteht ein Minderungsrecht.

Nützliche Adressen


Mieterbund: www.mieterbund.de
Haus & Grund: www.haus-und-grund.com

Fachanwälte lassen sich über die „Anwaltsauskunft“ des Deutschen Anwaltsvereins finden. Dort sind insgesamt sind 68.000 Anwälte gelistet, die Mitglied im Verband sind. http://anwaltauskunft.de/anwaltsuche

Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall

Quelle:  Handelsblatt Online
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