Der Fall
Seit 1986 wohnt ein Ehepaar in Hoyerswerda in einer 77 Quadratmeter großen Wohnung. Als Grundlage für die 1991 eingeführte Umlage der Betriebskosten diente die Wohnfläche. 2003 wurde die Wohnung verkauft und und der neue Vermieter erhöhte in Folge die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Die Mieter wandten ein, dass die Abrechnung falsch sei, da ihnen fälschlicherweise Kosten für eine leerstehende Wohnung in Rechnung gestellt würde. Sie leisteten daher geringere als die geforderten Vorauszahlungen. Der Vermieter versuchte die aufgelaufenen Nebenkosten einzuklagen, wurde aber vom Gericht wegen Fristversäumnisse abgewiesen. In den folgenden Jahren weigerten sich die Mieter wiederholt die volle geforderte Vorauszahlung zu bezahlen, da sie unter anderem die fehlerhafte Umlage der Wasserkosten nach Personen sowie die Kosten der Hausreinigung und des Hauswarts beanstandeten.
Schließlich kündigte die Hausverwaltung des Vermieters wegen des Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis. Das Amtsgericht wies jedoch die Räumungsklage ab, das Landgericht wies eine Berufung des Klägers zurück und nun wurde auch die Revision vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe in einem Urteil vom 15. Mai 2012 (Az.: VIII ZR 245/11) abgewiesen.
Die Begründung der Karlsruher Richter: Die Kündigung mit dem Hinweis auf aufgelaufenen Rückstände, sei unwirksam, weil dem Vermieter die von ihm beanspruchten erhöhten Vorauszahlungen nicht zugestanden hätten.
Die Relevanz
Das in seiner Begründung gut nachvollziehbare Urteil erscheint zunächst wenig spektakulär. Brisant ist das neue Urteil aber schon deswegen, weil der Bundesgerichtshof in ähnlichen Fällen in der Vergangenheit stets anders entschieden hat. Bislang hatten die Karlsruher Richter die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, auf die inhaltliche Richtigkeit kam es danach nicht an, um eventuelle Unklarheiten in der Endabrechnung zu klären (Urteile des Bundesgerichtshof vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18; vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08, NZM 2010, 315 Rn. 16 sowie vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26). Dadurch dass der BGH seine bisherige Rechtsauffasssung ändert, können sich erhebliche Änderungen in den Vorauszahlungen ergeben. Aufgrund von Prüfungen der Neben- und Heizkosten beziehungsweise der Betriebskostenabrechnungen durch örtliche Mietervereine ist nach dem Deutsche Mieterbund jede zweite Abrechnung falsch. Nach einer Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de prüft aber nur etwa die Hälfte der Deutschen ihre Abrechnung im Detail. 17 Prozent überfliegen nur einzelne Punkte, 16 Prozent schauen lediglich auf den Endbetrag und 15 Prozent hoffen einfach, dass alles in Ordnung ist.
Die Gegenseite
Der Interessenverband der Wohnungsbesitzer, Haus und Grund, informiert in seiner Internetseite über die Kernaussage des Urteil, ohne es zu bewerten. Die Rechtsexperten stellen dabei die Übereinstimmung mit der Position des Gerichts hervor: „Der Vermieter ist zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und es kann nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht“, so Ulf Mecke, Leiter der Rechtsabteilung von Haus und Grund in Düsseldorf.
Die Rechtslage
Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 560 Abs. 4 BGB) kann jede Partei – also Vermieter und Mieter – nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Danach ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist aber nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (§ 560 Abs. 1 BGB). Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen (§ 560 Abs. 3 BGB).
Die Experten
„Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, korrekt abzurechnen., betont Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbund. „Deshalb darf es auch nicht sein, dass ein Vermieter auf Grundlage falscher Abrechnungen Betriebskostenvorauszahlungen kalkuliert und Forderungen stellt.“ Aberwitzig wäre es, so Siebenkotten, wenn Mieter, die sich gegen falsche Abrechnungen wehren und sich weigern, höhere Vorauszahlungen zu leisten, mit einer Kündigung rechnen müssten. Der Mieterbund empfiehlt deshalb die Grundlagen für die Vorauszahlungen der Nebenkosten von sachkundigen Experten der regionalen Mietervereine oder der Verbraucher-Zentralen überprüfen zu lassen und die Vorauszahlungen bei Fehler entsprechend anzupassen.
Das Fazit
Mieter müssen nicht erst bis zur endgültigen Abrechnung warten, um ihr Geld aus einer fehlerhaften Betriebskostenrechnung zurück zu bekommen. Eine Überprüfung der Vorauszahlung kann daher die Liquidität erhöhen und den Entgang von Zinsen verhindern.
Nützliche Adressen
Die Gesetzestext zu den Betriebskosten (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html) sowie das Urteil des Bundesgerichtshofes (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=60487&pos=0&anz=1) können im Wortlaut im Internet nachgelesen werden. Die Brochüre „Die zweite Miete“ gibt Auskunft, auf was Mieter bei der Nebenkostenabrechnung zu achten haben. Sie enthält eine Muster-Heizkostenabrechnung, Checklisten zur Überprüfung der Abrechnungen und Vergleichszahlen, mit deren Hilfe eingeschätzt werden kann, ob die geforderten Zahlungen des Vermieters angemessen sind oder nicht (http://www.mieterbund.de/die_zweite_miete.html).
