Streitfall des Tages: Wenn Immobilienmakler lügen

04. Juni 2012, aktualisiert 04. Juni 2012, 09:42 Uhr
Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias WandresBild vergrößern
In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.
von Bettina Blaß Quelle: Handelsblatt Online

Eine Wohnung ohne Makler in den Ballungsgebieten zu finden, ist fast unmöglich. Doch wer sich auf deren Aussagen verlässt, muss schon mal mit bösen Konsequenzen rechnen. Wann Wohnungssuchende misstrauisch werden sollten.


Anzeige

Der Fall

Inge H. freut sich, als sie im Februar den Notarvertrag unterschreibt. Mit ihrem Mann zusammen hat sie in Köln-Mülheim zwei kleine Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft.

Zwei Jahre hatte das Paar gesucht, bis es auf die Anzeige eines Immobilienmaklers in Köln-Deutz gestoßen war. Inge H. hat noch einen Grund sich zu freuen: Sie wird am nächsten Morgen für drei Wochen nach Mexiko fliegen. Und ihr Mann hat gerade die Zusage bekommen, ab April für seine Firma drei Monate im Ausland zu arbeiten.

Für die beiden heißt das, sie müssen schnell einen Mieter für eine der beiden Wohnungen finden. Sie wähnen sich im Glück, dass die zweite Wohnung bereits seit zehn Jahren an einen Herren vermietet ist, den ihnen ihr Immobilienmakler Ö. vor dem Kauf als solvent und ruhig beschrieben hatte.

Nach dem Kauf drängt die Zeit bei Inge H., weil der Auslandsaufenthalt naht. Darum gibt sie Ö., der das Objekt kennt, schriftlich einen Auftrag: Er möge ihnen zwei Tage nach ihrer Rückkehr aus Mexiko drei potenzielle Mieter präsentieren, die ihre Anforderungen erfüllen.

Da Inge H. nichts vom Makler hört, fragt sie per SMS nach. Die Antwort wenige Stunden vor dem Termin: Er müsse ihn um einen Tag verschieben, seine Kunden könnten nicht am gewünschten Datum kommen. Er sei dann jedoch in der Schweiz, ein Kollege werde Inge H. vor dem Haus in Köln-Mülheim erwarten.

Es folgen einige weitere SMS, schließlich schreibt Ö., Inge H. möge respektieren, dass er im Wochenende sei und sich einen neuen Makler suchen, wenn sie mit seinen bisherigen Leistungen nicht zufrieden ist. Da der Makler weder den Namen des Kollegen, der ihn vertreten soll, noch die Uhrzeit genannt hat, zu der das Treffen stattfinden wird, und überdies telefonisch nicht erreichbar ist, fragt Inge H. bei seinem Chef nach.

Dort ist das Objekt nicht bekannt, und niemand wird Ö. am Abend beim Termin vertreten. Der Makler hat die zwei Wohnungen auf eigene Faust, aber unter dem Namen seines Arbeitgebers verkauft. Und er hat die Realität etwas geschönt: Der solvente, ruhige Mieter aus der vermieteten Wohnung ist langzeitarbeitslos und alkoholkrank.

Die Relevanz

Michael Beuger ist auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus der Kanzlei Wilde, Beuger, Solmecke in Köln. Er sagt:“Es kommt leider immer wieder vor, dass Makler Dinge versprechen und zusagen, die nicht stimmen.“

Makler seien Verkäufer, das dürften Immobiliensuchende nie vergessen. Und es ist ihnen sogar erlaubt, ein Objekt schöner oder besser anzupreisen als es tatsächlich ist. Allerdings wird ein solches Makler-Versprechen eher selten schriftlich gegeben, denn dann ließe sich im Zweifelsfall nachweisen, dass die Aussage nicht der Wahrheit entspricht.
Entsteht dem Käufer durch ein nachweisbar geschöntes Versprechen ein Schaden, könnte er den Makler schadenersatzpflichtig machen.

Entgegen der Erfahrungen von Inge H. hat eine Forsa-Studie 2010 unter 1.000 Immobilienkäufern und -verkäufern herausgefunden, dass 76 Prozent der Befragten mit den Dienstleistungen ihres Maklers zufrieden sein sollen. Diejenigen, die nicht mit ihrem Makler zufrieden sind, können sich übrigens an den Ombudsmann für Immobilien wenden - soweit der Auftragnehmer Mitglied ist beim Immobilienverband Deutschland (IVD).

Die Rechtslage

Inge H. versucht, ihre Lage zu überschauen. Grundsätzlich hat sie zwei Möglichkeiten: Erstens könnte sie den Immobilienkaufvertrag rückabwickeln, zweitens für die leerstehende Wohnung selbst einen Mieter suchen - und sich informieren, welche Probleme aus dem Mietverhältnis mit dem suchtkranken Mieter entstehen könnten.

„Einen Immobilienkaufvertrag rückabzuwickeln ist äußert komplex“, sagt Michael Beuger. Wurde ein Darlehensvertrag bei der Bank unterschrieben, steht dieser eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Außerdem bekommt der Käufer die Kosten für den Makler, den Notar und die Grundbuchumschreibung nicht zurück. „Grunderwerbsteuer dagegen wird erstattet, wenn der Kaufvertrag über das Objekt innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht wird“, sagt Beuger.

Damit der Käufer nicht für die Kosten aufkommen muss, muss er beweisen können, dass der Verkäufer oder der Makler ihn angelogen hat. Das ist oft nicht einfach möglich. „Hat die Immobilie Bauschäden, ist beispielsweise der Keller feucht, dann ist die Situation eine andere“, so der Rechtsanwalt.

Denn wenn darüber nichts im Vertrag stehe, und auch im Vorfeld nicht darauf hingewiesen wurde, sei es verschwiegen worden. Und dann kann der Käufer bei der Rückabwicklung den Verkäufer zur Kasse bitten. Das gilt übrigens auch, wenn verheimlicht wurde, dass es mit den Nachbarn immer wieder Streit gebe.

Für Inge H. und ihren Mann ist die Rückabwicklung unter diesen Gegebenheiten jedoch keine Alternative. Während sie sich nun selbst um einen Mieter für die leer stehende Wohnung kümmern, erkundigen sie sich über ihre Rechtslage als Vermieter eines Alkoholkranken.


Wie Vermieter unliebsame Mieter loswerden

Inge H. will den alkoholsüchtigen Mieter nicht auf die Straße setzen: „Seine Miete zahlt das Wohnungsamt, und bisher hat sich kein anderer Bewohner über ihn beschwert“, sagt sie. „Wir haben keinen Grund ihm kündigen zu wollen“.

Doch selbst wenn sie wollte, wäre das nicht so einfach: „Wohnt ein Mieter zehn Jahre in einer Wohnung, hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten“, sagt Gerold Happ, Referent bei Haus & Grund in Berlin. Eine Kündigung sei außerdem nur möglich, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. „Das heißt, er oder ein Verwandter muss die Wohnung benötigen und dort einziehen.“

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, wird er gegenüber seinem ehemaligen Mieter schadenersatzpflichtig und muss gegebenenfalls dessen Umzug zahlen sowie die Differenz zu einer höheren Miete in einem neuen Haus.

Hat der Vermieter mehrere gleichwertige Wohnungen in einem Haus, und steht davon eine leer, wird die Eigenbedarfskündigung noch schwieriger durchzusetzen, denn dann könnte ja auch die freie Wohnung bezogen werden.

Eine fristlose Kündigung ist ebenfalls an Bedingungen geknüpft: Ist der Mieter drei Monate mit der Miete im Rückstand, kann ihm so gekündigt werden. Das ist auch möglich, wenn er falsche Gehaltsbescheinigungen oder Bonitätsauskünfte vorgelegt hat, um als möglichst solvent zu gelten.

Fristlos kündigen kann man auch einem Mieter, der einen anderen Bewohner beispielsweise absichtlich verletzt hat. Nicht aber, weil er häufig betrunken ist. Hinzu kommt:“Eine Kündigung alleine reicht oft nicht aus, damit der Mieter auszieht“, so Gerold Happ.

Bei Haus & Grund kennt man einige Geschichten, in denen der Mieter trotz Kündigung einfach in der Wohnung blieb. „Dann muss der Vermieter auf Räumung der Wohnung klagen“, so Happ. Hat der Vermieter diesen Titel, kommt irgendwann ein Gerichtsvollzieher, um den Mieter auf die Straße zu setzen.

Von der Kündigung bis zum Auszug könne das jedoch bis zu zwei Jahre dauern, sagt Happ. Und wenn der Gerichtsvollzieher dann nicht den Mieter in der Wohnung antrifft, sondern einen Freund von diesem, muss der Vermieter einen neuen Titel gegen den Freund des Mieters erwirken. „Dieses Spiel kann sich beliebig fortsetzen“, erklärt Gerold Happ.

Haftet der Vermieter für den Mieter?

Eine gute Nachricht gibt es neben all dem für Inge H. trotzdem: Der Vermieter haftet im Regelfall nicht für den Mieter. Sollte Inge Hs. Mieter nun im Haus ausfällig werden, so dass andere Mieter ihre Miete kürzen, können deren Vermieter sich das Geld nicht bei Inge H. zurückholen.

Und sollte das Haus beispielsweise durch eine nicht beaufsichtigte Kerze brennen, und der Mieter keine private Haftpflichtversicherung haben, dann wird die Kosten dafür die Gebäudeversicherung übernehmen.


Wann Kunden vom Makler Schadenersatz fordern können

Inge H. ist trotzdem noch immer sauer auf Makler Ö. Schließlich musste sie nun selbst Zeit und Geld aufwenden, um einen Mieter zu finden. Der Geschäftsführer des Maklerunternehmens weigert sich aber, ihr für den Ärger, den sein Mitarbeiter verursacht hat, entgegenzukommen. Schließlich sei das Objekt ja eben nicht über seine Firma zum Kauf angeboten, und die Vermietung ebenfalls von Ö. eigenmächtig übernommen worden.

Das sieht Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD anders:“Wenn ein Kunde über die Kontaktdaten eines Unternehmens mit dessen Mitarbeiter kommuniziert, darf der Kunde davon ausgehen, dass er mit dem Unternehmen einen Vertrag geschlossen hat.“

Sonst müsste die Kommunikation über Mailadresse oder Handynummer eines Maklers laufen, der auf seiner Visitenkarte auch eindeutig als selbstständig, und nicht als Mitarbeiter eines Maklerunternehmens ausgewiesen wird. Trotzdem sieht er keine Chance für Inge H., ihre Ausgaben auf das Unternehmen abzuwälzen: „Ein Suchauftrag an einen Makler unterscheidet sich von einem Werksvertrag, wie man ihn mit einem Fliesenleger beispielsweise schließt“, erklärt Schick.

Denn der Makler werde nach Erfolg bezahlt. Findet er keinen Käufer oder Mieter, bekommt er kein Geld. Ob er keinen passenden Kandidaten findet, oder gar nicht erst danach sucht, spielt also keine Rolle. Ausnahme:“Wenn der Kunde einen Exklusivvertrag mit dem Makler geschlossen hat, sieht das anders aus“, so Schick.

Wie man einen guten Makler findet

„Makler“ ist keine geschützte Berufsbezeichnung, das heißt, es kann sich jeder so nennen. Das macht es für Wohnungssuchende schwierig, die Guten von den Schlechten zu unterscheiden. Makler, die im IVD organisiert sind, müssen regelmäßig Weiterbildungen besuchen, so dass die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass sie sich in ihrem Fachgebiet wirklich gut auskennen.

Doch die Zugehörigkeit zum Verband kann nur ein erstes Indiz dafür sein, ob man es mit einem seriösen Makler zu tun hat. Der IVD hat eine Liste erstellt, die Verbrauchern helfen soll, die Spreu vom Weizen zu trennen. Darin heißt es beispielsweise, dass ein guter Makler alle nötigen Dokumente besorgt, die mit dem Immobilienkauf in Verbindung stehen. Außerdem arbeite er transparent und informiere den Kunden regelmäßig darüber, was er unternimmt, um die Immobilie zu vermarkten.

Auch über seine Preise gibt ein seriöser Makler offen Auskunft. Professionelle Makler haben außerdem eine Haftpflichtversicherung und halten alle Vereinbarungen schriftlich fest. Außerdem setzen sie ihre Kunden nicht unter Zeitdruck. Ö. und die Firma seines Chefs sind nicht Mitglied beim IVD.


Worauf Immobilienbesitzer bei der Wahl des Mieters achten sollte

Wer eine vermietet Wohnung kaufen möchte, sollte bei der Hausverwaltung Einsicht in die Unterlagen verlangen: Woher kommt die monatliche Miete? Wird sie regelmäßig überwiesen? Falls nicht, sollte man besser die Finger von der Wohnung lassen, da eine Mieterkündigung nicht so einfach ist. „Wird eine Wohnung neuvermietet, sollte der Besitzer immer eine Bonitätsprüfung fordern, wie sie beispielsweise die Schufa erteilt“, rät Schick.

Allerdings:“Aus einem solventen Mieter kann durch Schicksalsschläge auch ein insolventer werden“, weiß der Immobilienfachmann. „Das ist das Lebensrisiko, das lässt sich nicht ausschalten.“

Das Fazit
„Alles, was über eine Immobilie vom Makler gesagt wird, und was für die Kaufentscheidung wichtig ist, sollte auch im Kaufvertrag stehen“, rät Michael Beuger. Denn im Zweifelsfall ist es nur dann nachweisbar.

Grundsätzlich sollte man nicht alles glauben, was ein Makler verspricht, sondern sich lieber selbst ein Bild von der Situation machen - auch von Mietern, die bereits in der Wohnung leben. Und geht es um den Kauf einer Immobilie, also um hohe Summen, ist es immer sinnvoll, Expertenrat einzuholen, bevor man eine Entscheidung fällt. Das gilt für den Notarvertrag genauso wie für die Beschaffenheit der Immobilie beispielsweise im Hinblick auf Schimmel oder Energieverbrauch.

Nützliche Adressen

Haus & Grund bietet im Internet einige Infoblätter für Eigentümer: www.hausundgrund.de/hug-infoblaetter.html
Beim Deutschen Anwaltsverein gibt es einen Wohnausschuss für Miet- und Wohnungsrecht: http://anwaltverein.de/ueber-uns/ausschuesse/miet-und-wohnrecht
Zur SCHUFA-Bonitätsauskunft: https://www.meineschufa.de/index.php?site=7&via=menu
IVD: Was zeichnet professionelle Makler aus? www.ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/archive/2010/december/article/was-zeichnet-professionelle-immobilienmakler-aus.html
IVD: Maklerhaftung. www.ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/archive/2010/december/article/zur-haftung-des-maklers.html
Der Immobilien-Ombudsmann des IVD: www.ombudsmann-immobilien.de/

Anzeige
Immobilien-Wertfinder:Was Mieten und Kaufen in Ihrer Region kostet

Mit unserem interaktiven Tool finden Sie Interessierte Mieten und Kaufpreise in ihrem Viertel und ihrer Straße. Mehr...

Deutsche Unternehmerbörse - www.dub.de
DAS PORTAL FÜR FIRMENVERKÄUFE
– Provisionsfrei, unabhängig, neutral –
Angebote Gesuche




.