Mietpreisbremse: Verschärftes Gesetz für ein transparentere Mieten bringt wenig

In diesen zehn Städten rentiert sich die Miete

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Platz 10: Frankfurt am Main

Die Bankenmetropole ist für recht hohe Einkommen bekannt: Bankerboni lassen grüßen. Die kaufkräftige Bevölkerung hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Selbstnutzer erzielen hier durch den Kauf einer Wohnung nur noch 4,3 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit erzielen sie 2,7 Prozent Rendite. Das ist zu wenig: Mieter fahren besser.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier.

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Platz 9: Düsseldorf

In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen lässt sich die Frage „Mieten oder Kaufen?“ ebenfalls leicht beantworten: Mieten. Bleiben mögliche Wertsteigerungen außen vor, reichen 4,2 Prozent Ertrag (im Sinne der ersparten Kosten und abzüglich der dafür aufgebrachten Aufwendungen) auf das eingesetzte Eigenkapital nicht aus, um den Kauf attraktiv zu machen. Auf die gesamte Kaufsumme, inklusive Kredit, entspricht dies nur 2,6 Prozent.

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Platz 8: Rostock

Es mag überraschen, doch auch in Rostock sind die Preise in den vergangenen Jahren sehr viel stärker als die Mieten gestiegen. Käufer einer bestehenden 80-Quadratmeter-Wohnung würden jetzt nur noch auf 4,2 Prozent Ertrag auf ihr eingesetztes Eigenkapital schaffen. Bezieht man den Ertrag auf die Gesamtsumme inklusive Kredit, bleiben 2,6 Prozent. Mieten ist damit attraktiver.

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Platz 7: Stuttgart

In der Kessellage von Stuttgart sind Flächen knapp, die Immobilienpreise hoch. Mieten halten nicht mit, so dass der Kauf vergleichsweise wenig Miete erspart. Käufer zielen nur 4,1 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital und 2,5 Prozent Rendite auf das Gesamtkapital. Das ist zu wenig.

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Platz 6: Kiel

In Kiel kommen Käufer noch auf 4,0 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 2,6 Prozent sind es auf die Summe inklusive Kredit bezogen. Auch hier fahren Mieter daher besser. Gleiches gilt in einer ehemals für preiswertes Wohnen bekannten Stadt…

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Platz 5: Berlin

Arm, aber sexy? Das war vielleicht einmal. Dreckig, aber teuer. Das könnte heute in Berlin eher stimmen. Natürlich lieben die Berliner ihre Stadt trotzdem. Und da 85 Prozent der Wohnungen in der Hauptstadt ohnehin Mietwohnungen sind, muss sie die Nachricht, dass Mieten sich in Berlin eher rechnet, überhaupt nicht schrecken. Fürs Protokoll: 2,5 Prozent Rendite blieben Wohnungskäufern auf das insgesamt eingesetzte Kapital, 4,0 Prozent auf das Eigenkapital. Zu wenig.

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Platz 4: Münster

Für 3,9 Prozent Rendite auf das Eigenkapital und 2,5 Prozent auf die Gesamtinvestition reicht es in Münster, wenn man Kauf und Miete sauber vergleicht. Daher lautet die Empfehlung erneut: Mieten. In nur drei weiteren Städten ist die Angelegenheit noch eindeutiger…

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Berlin ist anders. Während im Rest der Republik eher selten geklagt wird, wenn es um das Thema Wohnen geht, ist der Hauptstädter streitbar. Und das erfolgreich: Statt 9,50 Euro pro Quadratmeter muss ein Mieter im Berliner Stadtteil Neukölln nur 6,60 Euro zahlen, entschied jetzt das Landgericht Berlin (65 S 424/16).

Die 6,60 Euro lägen genau zehn Prozent über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen in Neukölln. Mehr dürfe die Vermieterin laut Mietpreisbremse nicht verlangen, so die Richter. Die Mietpreisbremse und das Eingreifen des Landes Berlin in den Wohnungsmarkt verstießen nicht gegen die Verfassung. Die Vermieterin müsse dem Mieter für fünf Monate die zu viel verlangte Miete erstatten, insgesamt rund 1100 Euro.

Der Berliner Fall gehört bisher zu den wenigen Ausnahmen. In der Regel sind Mieter in den Ballungsräumen froh, überhaupt eine Wohnung zu bekommen. Ob der Preis, wie vom Gesetzgeber verlangt, maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, spielt so lange keine Rolle, wie sich ein Mieter findet, der ihn bezahlen will.

Toptipps für Mieter/Vermieter

Handwerker

Mieter können Nebenkosten als haushaltsnahe Dienstleistung eintragen.

Leerstand

Vermieter dürfen Ausgaben für unvermietete Objekte mitunter auch über Jahre absetzen.

Wo kein Kläger ist, gibt es auch keine Klage. Folglich funktioniert die Mietpreisbremse nicht. Laut Verbraucherministerium stiegen die Mieten in Deutschland im vergangenen Jahr, als die Mietpreisbremse eingeführt wurde, im Schnitt um 36 Cent auf 7,65 pro Quadratmeter. In den Jahren 2012 bis 2015 waren es im Schnitt nur 24 Cent pro Jahr. Justizminister Heiko Maas (SPD) will daher die Mietpreisbremse verschärfen. So sollen Vermieter gezwungen werden, Interessenten die Miete des Vormieters zu nennen. Das würde mehr Transparenz bringen. Allerdings wüsste der Wohnungssuchende immer noch nicht, ob die verlangte Miete gesetzeskonform ist oder nicht. Dazu müsste er die passende ortsübliche Miete kennen. Insofern bringt der Vorschlag von Maas den Mietern wenig.

Die Miete des Vormieters offenzulegen, ändert auch nichts an den Machtverhältnissen im Immobilienmarkt. Solange Wohnungen knapp sind, wird kaum ein Mietinteressent einen Vermieter verklagen wollen.

Neubau befreit von den Fesseln der Mietpreisbremse

Maas hat jedoch noch mehr Folterwerkzeuge für Hauseigentümer im Arsenal. So will er die Mieterhöhung nach einer Sanierung auf acht Prozent der Investitionskosten pro Jahr begrenzen. Derzeit sind es noch elf Prozent jährlich. Auf den ersten Blick sieht das mieterfreundlich aus. Für die Vermieter sinkt jedoch der Anreiz, maßvoll zu sanieren. Denn wenn sie so umfassend sanieren, dass die Baumaßnahmen rechtlich als Neubau eingestuft werden, sind sie bei einem neuen Mietvertrag von den Fesseln der Mietpreisbremse befreit.

Wie sich Mieter gegen unlautere Tricks wehren können

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Fiese Tricks vor allem in Ballungsräumen

Die Zahl der Wohnungssuchenden steigt. Doch selbst wenn man als Mieter denkt, die Traumwohnung gefunden zu haben – als Interessent sollte man unbedingt auf eine Reihe an Klauseln im Mietvertrag achten. Insbesondere in Regionen mit einem heiß umkämpften Immobilienmarkt werden die Vermieter nämlich immer kreativer darin, sich über die normale Miete hinaus zu bereichern. Oft ist das nicht nur unschön, sondern schlicht illegal, – was aber nur die wenigsten wissen. Immobilienexperten kennen die Tricks findiger Vermieter: Ein Überblick, wie man die häufigsten Kostenfallen umgeht.

(Quelle: kautionsfrei.de)

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Vorsicht beim Eigentümerwechsel

Wenn zwar kein Wohnungswechsel, aber ein Eigentümerwechsel stattfindet, ist Vorsicht geboten. Denn häufig verlangt der neue Wohnungsbesitzer dann, einen neuen und angepassten Mietvertrag zu schließen. Meistens dient solch ein neuer Vertrag dazu, den Profit des Eigentümers zu steigern, dieser hat schließlich viel für die Wohnung bezahlt. Mieter ziehen dann häufig den Kürzeren.

Das gilt jedoch nicht, wenn sie wissen, dass sie dem Neuabschluss eines Mietvertrags gar nicht zustimmen müssen. Der bisherige Vertrag behält trotz Eigentümerwechsel seine Gültigkeit. Das einzige, das aktualisiert werden muss, ist die Bankverbindung des Vermieters.

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Die gekürzte Mietkaution

Nach dem Auszug hat die Wohnungsübergabe stattgefunden, alles ist beanstandungsfrei über die Bühne gegangen und nun wartet der Mieter auf die Rückzahlung der Mietkaution. Die Überraschung ist dann groß, wenn die Summe nicht vollständig überwiesen wird. Ein beliebtes Vorgehen vieler Vermieter ist nämlich, zu behaupten, dass nachträglich Schäden an der Immobilie festgestellt wurden. Das Gegenteil zu beweisen, ist schwierig, – vor allem, wenn es weder ein Übergabeprotokoll noch Fotos gibt.

Um in diese Falle nicht zu stolpern sollten Mieter deshalb immer darauf achten, noch vor dem Umzug ein beidseitig unterschriebenes Übergabeprotokoll in den Händen zu halten. Auch mithilfe von Fotos der Räumlichkeiten können sich Mieter im Streitfall absichern.

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Geringe Nebenkosten

Zu viel Strom verbraucht, zu häufig geheizt: Eine saftige Nachzahlung schmälert nicht selten binnen Jahresfrist die Freude über die neuen vier Wände. Solch eine Nachzahlung entsteht oft, weil die vertraglich vereinbarten Nebenkostenzahlungen vom Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu niedrig angesetzt wurden.

Um sich davor zu schützen, lohnt sich ein Gespräch mit dem vorherigen Mieter: Nebenkosten werden dadurch meistens realistischer eingeschätzt. Damit aber nicht genug: Mieter sollten sich bewusst sein, dass Statistiken zufolge in Deutschland jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Ein prüfender Blick auf die Abrechnung ist daher Pflicht – im Zweifel fallen die Nebenkosten deutlich geringer aus, als angegeben. Etwa, weil sich der Vermieter verrechnet oder Leistungen angegeben hat, die nicht erbracht worden sind – etwa für die Treppenhausreinigung.

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Renovierung gegen Mieterlass

Die Renovierung wird bei einem Wohnungswechsel immer häufiger den neuen Mietern überlassen. Doch Vorsicht: für Vermieter ist das eine optimale Gelegenheit, sich hohen Aufwand und viel Geld zu sparen. Zwar erscheint es für viele Mieter zunächst verlockend, die Wohnung bei der Renovierung nach eigenen Vorstellungen gestalten zu können. Zudem bieten Vermieter während der Renovierungsarbeiten häufig einen großzügigen Mieterlass. Allerdings endet die Ersparnis schnell, sobald der Eigentümer nach einiger Weile auf eine fachgerechte und ordentliche Ausführung drängt. Auch Nachverbesserungen werden von Wohnungseigentümern häufig gefordert.

Um einen Konflikt zu vermeiden, sollte man bei der Wohnungsübergabe daher unbedingt auf eine schriftliche Vereinbarung bestehen. Diese muss genau auflisten, wie und in welchem Umfang die Renovierungstätigkeiten vorzunehmen sind.

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Kleinreparaturen gehen auch ins Geld

Viele Vermieter nehmen im Mietvertrag eine Klausel auf, wonach der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zahlen muss. Auch hier müssen Mieter aufpassen, nicht den Kürzeren zu ziehen. Denn diese Abmachung nutzen zahlreiche Vermieter nur zu gern als Freifahrtschein, um gleich alle Reparaturkosten auf den Mieter abzuwälzen.

Mieter müssen dieses Vorgehen des Vermieters allerdings nicht akzeptieren: Die entsprechende Klausel ist nur wirksam, wenn es sich wirklich um eine „Kleinigkeit“ handelt, deren Reparatur weniger als 75 Euro kostet. Die Klausel betrifft zudem nur Teile der Mietsache, die dem „direkten und häufigen Gebrauch“ des Mieters unterliegen – wie zum Beispiel ein defekter Duschkopf. Außerdem dürfen die jährlichen Kosten für Kleinreparaturen höchstens 150 bis 200 Euro oder acht Prozent der Jahresmiete betragen.

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Als umfassend gilt eine Sanierung, die mindestens ein Drittel der Kosten eines Neubaus verschlingt und mehrere wesentliche Teile der Wohnung umfasst, etwa Bad, Heizung und Fenster. Sind diese Bedingungen erfüllt, dürfen Vermieter so viel verlangen, wie der Markt hergibt.

Maklerprovisionen: Wie viel Courtage für Verkäufer und Käufer in den einzelnen Bundesländern anfällt

Baden-Württemberg

Maklerprovision gesamt: 7,14 %*
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %

*alle Werte inklusive der Mehrwertsteuer von 19 %
Quelle: Homeday.de, Stand: Januar 2017

Bayern

Maklerprovision gesamt: 7,14 %*
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %

Berlin

Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 7,14 %

Brandenburg

Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 7,14 %

Bremen

Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 5,95 %

Hamburg

Maklerprovision gesamt: 6,25 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 6,25 %

Hessen

Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 5,95 %

Mecklenburg-Vorpommern

Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 2,38 %
Anteil Käufer: 3,57 %

Niedersachsen