Was tun, wenn Insolvenz droht?
Erik Becker, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Mönchengladbach, rät: „Informationen über das Unternehmen einholen, zum Beispiel beim Handelsregister, dem zuständigen Insolvenzgericht oder Wirtschaftsauskunfteien.“ Bauherrn sollen keine weiteren Zahlungen für nicht Fertiggestelltes leisten oder nur auf ein eigens angelegtes Konto, zu dem nur sie Zugang haben. Becker ist Realist: „Andersfalls ist das Geld futsch.“ Ebenfalls wichtig: Sofort den Baustatus von einem unabhängigen Gutachter dokumentieren lassen, um belegen zu können, welche bereits bezahlten Leistungen nicht mehr ausgeführt wurden. Immer wieder bringen Bauträger eigene Gutachter, der sollte aber ein vereidigter und öffentlich Beauftrager sein, um Neutralität zu wahren.
Achtung: Bei einem Neubau tragen Rechtsschutzversicherungen die Kosten einer Auseinandersetzung mit dem Bauträger selbst dann nicht, wenn Schutz für das Eigenheim vereinbart ist.
Wenn der Ernstfall eingetreten ist: Wie muss der Bauherr reagieren?
Zahlungen zurückhalten – vorausgesetzt, sie beziehen sich auf nicht fertiggestellte Arbeiten oder Mängel. Dann sollte man den Insolvenzverwalter auffordern, sein Wahlrecht auszuüben – ob er will, dass der Vertrag erfüllt wird oder nicht. Heißt auch: Nicht in Panik sofort andere Handwerker beauftragen. Meist schließt der Insolvenzverwalter eine Restabwicklungsvereinbarung; ein neuer Vertrag, der gegenüber dem alten oft Nachteile für den Kunden hat.
Muss der Bauherr weiterzahlen?
Wird solide weitergebaut, muss gezahlt werden. Schließlich lautet der Auftrag des Insolvenzverwalters, so viel Geld wie möglich für die Gläubiger aufzutreiben.
Wem gehören Haus und Grund?
Eigentümer ist erst, wer die letzte Rate bezahlt hat. Grundstück und Rohbau werden anders als früher in der Regel getrennt betrachtet. Beim Grundstück gilt: Der Käufer hat, so er alle Zahlungen geleistet hat, einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gegen den Insolvenzverwalter.
Beim Haus ist es schwieriger. Ist das Objekt fertig und bezahlt, hat der Käufer einen klaren Anspruch. Beim Rohbau hat der Insolvenzverwalter die oben beschriebene Wahl, den Bauvertrag zu erfüllen oder nicht. Da lässt sich trefflich streiten und klagen. Yvonne Lieke, Rechtsanwältin und Insolvenzexpertin aus Lippstadt, rät deshalb: „Die Bauherrn sollten sich dringend mit dem Insolvenzverwalter und der Gläubigerbank des Bauträgers an einen Tisch setzen. Der Ausgang einer Klage ist ungewiss und letztlich hat auch die Bank ein großes Interesse, dieses Problem zu lösen.“
Kann der Bauherr Forderungen beim Insolvenzverwalter durchsetzen?
Er sollte es versuchen, aber die Aussichten sind schlecht, egal, ob es sich um Forderungen wegen nicht geleisteter Arbeiten oder Mängel handelt. Für beide gilt: Zwar sind seit 1999 nicht mehr Finanzämter oder Sozialkassen vorrangig vom Insolventverwalter zu bedienen. Bauherrn sind gleichrangig, aber meist gibt es für sie nur ein bis drei Prozent der beanstandeten Summe. Lieke plädiert grundsätzlich für Abtretungsklauseln zur Gewährleistung im Bauträgervertrag: „Dann obliegt die Beseitigung von Mängeln dem ausführenden Handwerker statt dem Bauträger.“
Die Lage ist misslich – für beide Parteien. Corinna Merzyn vom Verband privater Bauherren rät zu Pragmatismus am Bau: „Droht die Insolvenz, zählt nur noch, so viel wie möglich fertigzustellen. Für Streit über Kleinigkeiten ist dann keine Zeit mehr.“
