Tipps: Offene Immobilienfonds in der Krise: Risiken für Anleger - Seite 3

Ziel dieser Analyse ist es, die Stärken und Schwachpunkte herauszufiltern, die in der regionalen Streuung, der Mieterstruktur sowie den Laufzeiten der Verträge stecken. Sie geben Anhaltspunkte dafür, wie gut die Fondsmanager ihre Portfolios für Krisenzeiten aufgestellt haben. Märkte unter Druck. Selbst gut gemanagte Portfolios können nur so viel Rendite abwerfen, wie die Märkte hergeben – und die sehen übel aus. Nach einer Studie von Feri Euro Rating ist in Westeuropa die Gesamtrendite aus Wertzuwachs und Mietertrag bei Büroimmobilien in 1a-Lage von plus 12,6 Prozent in 2007 auf minus 0,5 Prozent abgestürzt. In den USA knickte sie von 20,6 Prozent auf 4,6 Prozent ein. Für die acht größten Immobilienfonds ist entscheidend, wie sich der Negativtrend an den drei wichtigsten europäischen Standorten Frankfurt, Paris und London bemerkbar macht. Schließlich decken die drei großen europäischen Immobilienmärkte 65 Prozent ihres Vermögens ab.

Besonders heftig waren zuletzt die Einschnitte in London zu spüren. Nicht verwunderlich, drängen sich doch Banken, Versicherungen und Vermögensverwalter in der City dicht an dicht. Seit dem Höhepunkt des Hypes im Juni vergangenen Jahres büßten laut Schätzerverband RICS britische Gewerbeimmobilien auf Dollar-Basis die Hälfte ihres Wertes ein. Investoren, die kurz vor dem Siedepunkt des Londoner Marktes eingestiegen sind, haben jetzt das Nachsehen. Zum Glück für die Anleger gehörten die Immobilienfonds meist nicht zu diesen Nachzüglern. Das Analysehaus Bulwien zählte zwischen 2005 und 2007 etwa 50 Deals der offenen Immobilienfonds in London, davon waren 75 Prozent Verkäufe. „Gekauft haben vor allem angelsächsische Investoren, die an eine Fortsetzung des Booms glaubten – angetrieben von günstigem Fremdkapital und der Möglichkeit, riskante Kredite verbriefen zu können“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobiliensachverständigen.

Flaute in Deutschland. Noch 2007 pumpten vor allem ausländische institutionelle Investoren 56,6 Milliarden Euro in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Laut dem Makler Cushman & Wakefield waren es 2008 bis Ende Oktober nur noch 16,7 Milliarden Euro. Auch im ersten Quartal kommenden Jahres sei nicht mit einer Belebung zu rechnen. Bulwien-Analysten schätzen, dass die Spitzenmieten um bis zu fünf Prozent fallen werden, und geht von einem Anstieg der Leerstandsquote von 15 auf 16 bis 17 Prozent aus. Die Folgen werden aber weniger gravierend für die offenen Immobilienfonds sein als das Platzen der Preisblase in London, glauben die Analysten von Bulwien. Sie schätzen die Wertkorrekturen für deutsche Fondsimmobilien auf fünf Prozent. „Deutschland ist als Immobilienstandort sehr berechenbar und zuverlässig. Hierzulande haben die Mieten gar nicht so stark zugelegt wie in Großbritannien oder Frankreich“, sagt Obert von Atisreal.

Die Frage lautet: Verkaufen oder halten?

Ein zu starker Fokus auf den deutschen Markt ist aber nicht ungefährlich, insbesondere dann, wenn sich viele unattraktive Objekte im Fonds befinden. Darunter fällt laut Scope-Analystin Knorr etwa der EuroImmo Profil der HypoVereinsbank-Tochter iii-Invest. Immer noch finden sich in dem iii-Portfolio Objekte aus den Fünfzigerjahren. Die Wertentwicklung des Fonds spricht eine eindeutige Sprache: minus drei Prozent in diesem Jahr.

Verkaufen oder halten? Immerhin: Anleger, die sich von Anteilen an eingefrorenen Fonds trennen wollen, können sie über die Börse verkaufen, müssen dann aber etwa eine Jahresrendite Abschlag akzeptieren. Wer Zeit hat, sollte mit einem Verkauf warten, bis sein Fonds wieder öffnet – oder sich darauf einstellen, dass er in den kommenden Jahren nicht mehr die gewohnten Renditen bringen wird. Niedrigere Renditen zwischen zwei und vier Prozent – etwa auf dem Niveau eines Tagesgeldkontos oder einer Bundesanleihe – sind wahrscheinlich, Verluste bei den meisten Fonds eher nicht. In der vergangenen Krise 2002 und 2003 sank die Wertentwicklung vielfach auf zwei bis vier Prozent, von über 30 Fonds rutschten auf Jahressicht aber nur zwei ins Minus. Jeder Marktzyklus spiegelte sich in den Fonds, allerdings dämpften die Bewertungen der Sachverständigen bisher stets – sowohl in Phasen von Übertreibungen als auch in Abschwungphasen. Sollte angesichts ungehemmter Geldschöpfung der Notenbanken zudem die Inflation wieder zulegen, bieten Immobilieninvestments einen gewissen Schutz. Viele Mietverträge sind so gestrickt, dass die Miethöhe von Preissteigerungsindizes abhängt. Steigen sie, steigt die Miete automatisch.

Der für den Undine-Komplex zuständige Geschäftsführer bei der SEB Investment sucht derweil nach neuen Mietern. Er bereitet seine Anleger schon mal darauf vor, dass die Weitervermietung dauern könnte: „Manchmal ist es besser, eine Immobilie vielleicht ein Jahr leer stehen zu lassen, als sie für eine zu niedrige Miete abzugeben“, sagt er. Ein Renditeknüller ist Undine nie gewesen. Der Immobilienaufschwung ging an ihr vorbei. Die Sachverständigen errechneten zuletzt einen Verkehrswert von 108 Millionen Euro. 2006 waren es noch 110 Millionen. Fiele die PwC-Miete ab dem Jahr 2012 ersatzlos weg, verlöre der Fonds nach heutigem Stand etwa 1,5 Prozent seiner Mieteinnahmen. Das wirkt auf den ersten Blick gering, aber zusätzlich drücken dann Kosten, die zulasten der Fondsanleger gehen. Heute zaubert die beleuchtete Undine allabendlich noch etwas Atmosphäre in das Büroviertel. Zahlt allerdings kein Mieter für die Illumination, geht die Rechnung an den Fonds. SEB-Chef Kraus wägt ab: „Wenn es etwas für das Marketing bringt, bleibt das Licht an.“ Seine Anleger werden begeistert sein.