Friseurmeisterin Michaela Prota verliert ihre besten Kunden: Spätestens in zwei Jahren sollen rund 2400 Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Juristen von PricewaterhouseCoopers (PwC) ihre Büros im Frankfurter Mertonviertel räumen. Dann gingen im Bürokomplex „Undine“ die Lichter aus, der Block stünde komplett leer. Auch PwC-Konkurrent KPMG im Nachbargebäude kehrt dem Viertel den Rücken. Protas Haarstudio in der Einkaufsmeile Mertonpassage müsste mit deutlich weniger Zulauf rechnen. Schon jetzt sind viele Büros des Viertels verwaist. Ein Problem nicht nur für Michaela Prota, sondern auch für Hunderttausende Anleger, die ihr Geld in vermeintlich betonsichere offene Immobilienfonds gesteckt haben: Der Büropalast Undine gehört dem Fonds SEB Immoinvest, die Mertonpassage einem Fonds der Schweizer Großbank UBS – und auch Deutsche Bank und die genossenschaftliche Union Investment haben in fetten Jahren viel Anlegergeld in den Frankfurter Bürosatelliten gesteckt.
Jetzt aber werfen Rezession und Finanzkrise ihre Schatten. Weltweit feuern Banken und Versicherungen überzählige Mitarbeiter; ganze Büroetagen leeren sich – schlecht für Anleger, die in Büroimmobilien investiert haben. Wer keinen Job mehr hat oder um seinen Arbeitsplatz fürchtet, gibt weniger Geld im Einzelhandel aus – darunter leiden die Besitzer der Ladenzentren. Wenn Mietverträge künftig auslaufen, werden Gebäude, wenn es gut läuft, billiger neu- oder weitervermietet. Läuft es schlecht, bleiben sie leer. „Zu Spitzenzeiten zahlten die Mieter im Mertonviertel monatlich bis zu 21 Euro pro Quadratmeter, mit der Finanzkrise könnte die Miete bis auf acht Euro sinken“, sagt die auf dieses Viertel spezialisierte Maklerin Ingrid Hempel.
Sinkende Mieteinnahmen aber bedeuten magerere Renditen für die Anleger. Offene Immobilienfonds investieren zu 86 Prozent in Büro- und Einzelhandelsobjekte. Das ist alles andere als beruhigend für Hunderttausende Sparer, die jetzt schon verkraften müssen, dass sie bei elf deutschen Fonds nicht mehr an ihr Geld kommen und auf Ausschüttungen ihrer Renten-Auszahlpläne verzichten müssen. Auf welche Probleme müssen sich Anleger jetzt noch einstellen?
Portfolios eingefroren. Bis Oktober zogen Großanleger hohe Summen aus offenen Immobilienfonds ab – weil sie in der Finanzkrise Geld brauchten und weil sie einer Krise auf dem Immobilienmarkt zuvorkommen wollten. Die Fonds, deren Geld in nicht so schnell zu Geld zu machenden Immobilien steckt, waren ab Ende Oktober nicht mehr „offen“, sondern zu. Anleger werden seither nicht mehr ausgezahlt, 34 Milliarden Euro, rund 40 Prozent aller Fondsgelder, sind blockiert – unter anderem auch beim Undine-Eigner SEB Immo-invest. Prognosen, ob die geschlossenen Portfolios wie angekündigt wirklich zum 1. Februar öffnen werden, mag derzeit kein Anbieter abgeben. „Mit dem Verkauf von Immobilien werden die Fonds das Problem kaum lösen können, dafür sind drei Monate zu knapp“, sagt Sonja Knorr, Fondsanalystin bei der Ratingagentur Scope Analysis.
Möglichkeiten für Fonds sind begrenzt
Welche Möglichkeiten haben die Fonds außerdem noch? Sie könnten neue Kredite aufnehmen, um Anteilseigner auszuzahlen – oder Immobilienkäufe rückgängig machen. Zudem müssten sie versuchen, Anlegern neue Fondsanteile zu verkaufen. Angesichts des beschädigten Rufs der Anlageklasse hält Analystin Knorr Letzteres allerdings für sehr schwierig. Komplett ausgetrocknet ist der Geldfluss allerdings nicht – selbst bei den blockierten Fonds. Bei der SEB fließen nach Unternehmensangaben täglich rund eine Million Euro in den Immoinvest. Dieses Rinnsal dürfte aber wohl kaum ausreichen, um die 562 Millionen Euro zu kompensieren, die im Oktober vor der Schließung des Fonds abflossen.
Weitere Kredite könnte nur ein Teil der Anbieter aufnehmen. KanAm und die zu Oppenheim Pramerica gehörende TMW sollen nach Informationen von Scope ihren Kreditrahmen nahezu ausgeschöpft haben. In Deutschland dürfen sich offene Immobilienfonds für bis zu 50 Prozent des Werts ihrer Immobilien Geld pumpen. Wer keine neuen Kredite aufnehmen kann, muss geplante Deals rückgängig machen. Laut Scope musste TMW eine solche Notoperation durchziehen. KanAm verabschiedeten sich schon im Oktober von dem Plan, den gegenüber der Alten Oper in Frankfurt hochgezogenen Opernturm zu kaufen. Begründung: Wegen der Finanzkrise wolle man Standorte mit einem hohen Anteil von Mietern aus der Finanzbranche meiden – 50 Prozent des Turms sind an die UBS vermietet. Sind bereits Kaufverträge unterzeichnet, die Geschäfte aber noch nicht abgeschlossen, kosten Rückzieher die Fonds viel Geld – und damit auch die Anleger.
Eingefrorenen Fonds fehlt eine starke Bankmutter
Wie schwer sich die eingefrorenen Fonds derzeit damit tun, Cash zusammenzukratzen, zeigt das Beispiel des Axa Immoselect. Zwar verfügt der Fonds über 21 Prozent flüssige Mittel, die sind aber bis auf wenige Prozent nicht so angelegt, dass der Fondsmanager täglich darauf zurückgreifen kann – oder sie sind schon für neue Projekte sowie zum Tilgen alter Schulden verplant.
Axa könnte neue Kredite aufnehmen, denn der Fonds ist bisher nur zu 14 Prozent fremdfinanziert, aber die Banken schrauben die Zinsen nach oben. „Vor der Finanzkrise verlangten sie 0,3 bis 0,35 Prozentpunkte Aufschlag gegenüber dem Zins für Dreimonatsgeld von derzeit 3,5 Prozent, jetzt sind es 1,5 bis 1,7 Prozentpunkte mehr“, sagt Oliver Weinrich von Axa Investment Managers. Axa zieht deshalb lieber Geld aus Projektgesellschaften ab und hebt so 45 Millionen Euro. Auch dies aber ist – bei einem Fondsvermögen von 3,6 Milliarden Euro – nicht mehr als ein Tropfen auf dem heißen Stein. Da dürfte es eng werden mit der Öffnung im Februar: „Mit unseren täglichen Mittelzuflüssen kommen wir bis Ende Januar auf fünf Prozent freie Liquidität“, sagt Weinrich. Das aber ist dann beileibe kein dicker Puffer, sondern nur die gesetzlich geforderte Mindestgröße.
Wie gefährdet sind die noch offenen Fonds? Auffällig ist, dass außer SEB und UBS allen anderen Anbietern von eingefrorenen Fonds eine starke Bankmutter fehlt, die notfalls mit einer Finanzspritze helfen könnte. Das trifft auch auf die ehemalige Dresdner-Bank-Tochter Degi zu, die jetzt zum britischen Fondshaus Aberdeen gehört. Deka und Union dagegen, deren Portfolios offen sind, haben mit den Sparkassen und Volksbanken zwei Gruppen im Rücken, die schon 2006 Geld bereitstellten, um die Immobilienportfolios flüssig zu halten. Zudem ist der Anteil institutioneller Anleger, die auf einen Schlag Millionen abziehen könnten, in den Deka- und Union-Portfolios unterdurchschnittlich.
