Ehepaar G. wird von vielen beneidet. Die Doppelverdiener machen exotische Reisen, haben an der Ostsee ein Segelboot und leben in einer schicken Altbauwohnung in Hamburg-Eppendorf. Allerdings nur zur Miete. Und die ist angesichts der zentralen Lage entsprechend hoch. Für zwei Gutverdiener ist das kein Problem. Aber im Alter belasten die regelmäßigen Kosten die Rentenkasse. Herr G., selbstständiger Berater, hat sogar schon ein wenig Ruhestandsluft geschnuppert. Als sich eine Gelegenheit bot, stieg er aber wieder ins Geschäft ein. Sicher ist sicher.
Freunde der Hamburger haben sich anders entschieden. Sie wohnen schon länger in einer Doppelhaushälfte auf dem Land, zwischen Hamburg und Kiel. Noch zahlen sie zwar ihren Kredit ab, aber bis zur Rente wird das Häuschen schuldenfrei sein. „Wer zur Miete wohnt, zahlt doch im Laufe seines Lebens ein Haus ab“, sagen sie mit Blick auf ihre Bekannten im noblen Eppendorf.
Wäre Ehepaar G. besser dran, wenn es die schicke Altbauwohnung nicht zur Miete bewohnen würde, sondern sie vor einigen Jahren gekauft hätte? Wer fährt langfristig besser – der Immobilienbesitzer oder der Mieter, der sein Geld regelmäßig anlegt?
Betongold ist in
Auf den ersten Blick spricht viel für Immobilien als Altersvorsorge. Angesichts der niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt setzen Sparer stärker denn je auf die eigenen vier Wände. Meinungsforscher von Allensbach fanden im Auftrag der Postbank heraus, dass jeder dritte Berufstätige eine Immobilie kaufen und bewohnen möchte, um vorzusorgen. Zwei Drittel der Deutschen sehen Immobilien demnach als „ideale Form der Altersvorsorge“, auch in Form von Bausparverträgen oder vermieteten Objekten. Zum Vergleich: Nur noch fünf Prozent planten, eine Lebensversicherung mit Kapitalbildung abzuschließen. Auch für eine Riester-Versicherung interessierten sich gerade einmal neun Prozent der Berufstätigen, die ihre Altersvorsorge ausbauen wollten.
Viele Hausbesitzer oder Vermieter ruhen sich allerdings auf ihrer steinernen Reserve aus. Das ist ein Fehler. Abhaken können auch Immobilienbesitzer das Thema nicht. Der Immobilien-Himmel nicht wolkenlos. Zuletzt räumte eine Studie der Beratung Empirica im Auftrag des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) mit dem Vorurteil auf, Immobilien seien pauschal bestens für die Vorsorge geeignet.
Wohnen oder Vermieten?
Grundsätzlich unterscheiden Experten dabei zwischen selbstgenutzten und vermieteten Häusern oder Wohnungen. „Wird die Immobilie selber bewohnt, ist sie schon ein wertvoller Teil der Altersvorsorge“, sagt Reiner Braun, einer der Verfasser der Empirica-Studie. Allerdings spiele der Renditeaspekt in dem Fall keine so große Rolle. „Was zählt ist die gesparte Miete, weniger die Wertsteigerung meines Hauses“, so Braun. Außerdem sei eine Immobilie immer noch ein gutes Sparziel. Empirische Studie belegen, dass Häuslebauer oder –käufer eher sparsam sind, sie arbeiten vergleichsweise viel und konsumieren wenig.
Mietfreies Wohnen allein reicht nicht
Das Sparziel allein ist allerdings noch kein Argument für die Immobilie. Auch eine Lebensversicherung oder die Riester-Rente, die regelmäßig bespart werden, sollen zum kontinuierlichen anlegen ermuntern. Trotzdem hinkt der Vergleich zwischen der selbst genutzten Immobilie und dem Anlagesparen. „Wenn ich selber in das Haus einziehen will, steht die Rendite ja nicht im Vordergrund“, sagt Braun. „Ob sich eine eigene Immobilie finanziell lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, weil es von diversen Faktoren abhängt“, ergänzt Jörg Sahr, Finanzexperte bei der Stiftung Warentest. Im Schnitt sparten Besitzer einer schuldenfreien Immobilie allerdings im Rentenalter derzeit mehr als 500 Euro monatlich an Mietkosten. Ein Vorteil gegenüber Anlagen am Kapitalmarkt: Die Ersparnisse müssen nicht versteuert werden, während auf Zinserträge oder Gewinne am Aktienmarkt Kapitalertragsteuer fällig wird. Eine Ausnahme gibt es allerdings. „Wer mit Hilfe von Wohnriester finanziert ist früher schuldenfrei, sollte aber zusätzliche Rücklagen aufbauen“, sagt Sahr. Bei der staatlichen Förderung müssen die geförderten Beträge im Rentenalter nachversteuert werden.
Doch mietfreies Wohnen allein macht noch keine gute Altersvorsorge. „Im Idealfall ist das Haus schon zehn Jahre vor Rentenbeginn abgezahlt“, sagt Sahr. Dann könnten die übrigen Jahre genutzt werden, um auf anderem Weg Ersparnisse für eine zusätzliche Geldrente anzuhäufen. Vorausschauende Immobilienbesitzer sollten früh anfangen, regelmäßig kleine Beträge für Reparaturen anzusparen. In der Regel muss das einstige Traumhaus nämlich saniert werden, wenn die Rente beginnt. So sind trotz Rente auch Umbauten drin. Nach 30 Jahren im Eigenheim sehnen sich viele nach neuen Fliesen im Bad oder einer neuen Küche.
Wer auch im Alter nicht ausziehen möchte, der muss sich über einen möglichen Wertverlust keine großen Sorgen machen. Anleger, die sich im Ruhestand eher als Globetrotter auf Reisen sehen, müssen sich dagegen frühzeitig mit dem Wiederverkaufswert ihres Eigenheims beschäftigen. Der hängt nicht nur von der Substanz der Immobilie ab, sondern vor allem von ihrer Lage. „Je weiter ländlich gelegen, desto schwieriger lässt sich ein Haus verkaufen“, warnt Dirk Scobel, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Auch Reiner Braun kommt in seiner Studie zu dem Ergebnis, dass die Lage der Immobilie oft schlechter ist, als die Bewohner denken. "Nur rund zehn Prozent der deutschen Haushalte wohnen in lukrativer Lage“, erklärt Braun. In ihrer Studie stellen die Empirica-Forscher Kriterien heraus, die für eine lukrative Lage entscheidend sind. Dazu gehört neben einer guten Infrastruktur und hoher Lebensqualität vor allem der Faktor Arbeit. Insbesondere junge Menschen zwischen 20 und 35 Jahren konzentrierten sich laut Studie immer mehr in bestimmten Regionen. In den aussterbenden Gegenden hat das fatale Konsequenzen. Wer dort sein Haus verkaufen will, muss sich auf hohe Wertverluste einstellen.
Mieteinnahmen als Vorsorge?
Was schon bei selbstgenutzten Immobilien eine Rolle spielt, ist bei vermieteten Objekten umso wichtiger. Die Lage. Wer angesichts der aktuell niedrigen Anlagezinsen auf Betongold setzten will, steht allerdings vor einem Problem. Denn in den gefragten Lagen sind die Kaufpreise mittlerweile astronomisch hoch. Bis die ersten Mieteinnahmen auf das Konto fließen, muss viel Kapital eingesetzt werden. „Anleger müssen ihre Einnahmeströme ins Verhältnis zum Preis setzen“, sagt Ulrich Kater, Chefvolkswirt bei der Dekabank. Durch die hohen Preise seien deshalb auch bei Wohnimmobilien kaum noch Renditen jenseits der zwei Prozent zu holen. Das ist gerade mal Werterhalt.
Nicht jeder taugt zum Vermieter
Auch andere Marktbeobachter sind skeptisch. „Als Basisanlage für die Altersvorsorge ist eine vermietete Eigentumswohnung eher nicht geeignet“, warnt Jörg Sahr. Da so viel Kapital eingesetzt werden müsse, sei eine Streuung des Anlagebetrags für Kleinanleger kaum möglich. Der Stiftung Warentest-Experte empfiehlt diese Vorsorgeform nur Anlegern, die bereits über andere Ersparnisse verfügen.
Wer vermieten möchte, muss sich über alle denkbaren Konsequenzen im Klaren sein. „Auch Mietausfälle bei Leerstand müssen überbrückt werden“, sagt Verbraucherschützer Scobel. „Eine Zwei-Zimmerwohnung in Hamburg wird man immer los, in anderen Lagen kann kurzfristiges Vermieten allerdings problematisch werden“. Auch der zeitliche Aufwand wird oft unterschätzt, nicht jeder hat das Geld für einen Dienstleister, der sich um den oder die Mieter kümmert.
„Wenn möglich sollten Anleger in eine Immobilie nahe ihres eigenen Wohnorts investieren“, sagt Braun. Nun wohnt aber nicht jeder im Speckgürtel von Renditebringern wie Hamburg, Berlin, München oder Frankfurt. „Viele wählen zwar die richtige Immobilie, müssen aber im Zweifel Abstriche bei der Lage machen“, so Braun. Er rät nur denen zur Vorsorge mit vermieteten Wohnungen, die Ahnung vom Immobilienmarkt haben. „Im Vergleich zu Lebensversicherungen mit einer garantierten Auszahlung sind Immobilien riskanter“, sagt Braun. Man könne eben auch Verluste einfahren. Wer allerdings Angst um das Überleben des Euro habe, der sei mit Betongold eher auf der sicheren Seite. „Was den Kapitalerhalt angeht sind Immobilienbesitzer im Vorteil“, sagt Braun. Bei der Rendite sehe das schon wieder ganz anders aus.
Alternativen skizzieren
Grundsätzlich sollten vor dem Kauf der Vorsorge-Immobilie alternative Szenarien durchgespielt werden. Etwa wenn das vorhandene Eigenkapital nicht in die Finanzierung der Immobilie, sondern in ein Mischdepot aus Aktien, Gold, Tagesgeld und Anleihen investiert wird. „Egal wie vorgesorgt wird, es ist immer eine Wette auf die Zukunft“, sagt Scole. Wer mit langfristig niedrigen Anlagezinsen rechnet, fährt mit einer Immobilie möglicherweise besser. Wer meint, es könne am Zinsmarkt angesichts des Tiefs eigentlich nur noch nach oben gehen, nimmt das Mischdepot und versucht, ein kleines Stück von der derzeitigen Börseneuphorie mitzunehmen.
Aktuell spricht ein weiterer Faktor gegen Immobilien – allerdings auch gegen die meisten anderen Arten der Altersvorsorge. „Bei Immobilien ist das angelegte Kapital sehr langfristig gebunden“, sagt Scole. Die aktuellen Kapriolen am Zinsmarkt sind für derartige Langzeitbeziehungen aber ungeeignet. Keiner weiß, ob das Umfeld in ein oder zwei Jahren nicht schon ganz anders aussieht. „Wer Immobilien kurzfristig verkaufen muss, macht in vielen Fällen große Verluste“, sagt der Verbraucherschützer.
Sparer wie Ehepaar G. stehen also nicht zwingend schlechter da als ihre Freunde in der Doppelhaushälfte. Einiges hängt von der Entwicklung der Zinsen ab. Viele Mieter machen allerdings den Fehler, dass sie das Geld, was sie gegenüber dem Häuslebauer sparen, nicht anlegen. Gleichzeitig wohnen viele Hausbesitzer am Ende zwar mietfrei, haben aber sonst keinerlei private Rente angespart.
