Drei lange Jahre hat Vera Stadler auf diesen Moment gewartet. Die 52-Jährige sucht in Griechenland nach dem richtigen Fleckchen Erde für ihr Feriendomizil. Ruhig gelegen sollte es sein, ein paar Olivenbäume und Meerblick soll es haben.
Doch es will nicht klappen: Mal ist unklar, welchem Onkel vom Onkel des Verkäufers das Grundstück überhaupt gehört, mal lastet noch eine Hypothek auf Grund und Boden, das nächste besichtigte Haus ist weder genehmigt noch erdbebensicher. Erst als an jeder Straßenecke Schilder auftauchen, kommt Stadler ihrem Ziel näher – „Grundstück zu verkaufen“. Jetzt steht die IT-Kauffrau aus Bayern auf einer Anhöhe in Perachora, blickt auf den Golf von Korinth und die kleinen Bergdörfer ringsherum. Sie hat zugeschlagen und nennt 10 000 Quadratmeter ihr Eigen. Gerade einmal 125 000 Euro musste sie dafür ausgeben – ein Schnäppchenpreis, selbst für Griechenland.
Viele Griechen müssen derzeit Haus und Grundstück losschlagen. Geldnot und drohende Steuererhöhungen lassen ihnen keine andere Wahl. Für Immobilien außerhalb Athens zahlen Käufer inflationsbereinigt etwa acht Prozent weniger als im Vorjahr. „Gerade jetzt ist für den Ferienimmobilienkauf in Griechenland der richtige Zeitpunkt“, trommelt Christian Seyrer von G.I.S, einem Anbieter von Griechenland-Immobilien. Womöglich noch etwas zu früh: Dimitrios Kouros, Vorstand der Deutschen und Hellenischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz, rechnet damit, dass „die Preise für Ferienimmobilien je nach Region noch um weitere 20 bis 30 Prozent fallen“.
Die Leute kaufen fast schon panisch
Rund eine Million Deutsche besitzen bereits eine Ferienimmobilie im Ausland, gut 25 Prozent verbringen ihren Urlaub in den EU-Staaten am Mittelmeer. In den vergangenen Monaten bekamen sie aus den Urlaubsparadiesen mehr Krisenschlagzeilen als Ansichtskarten zu lesen. Die Mittelmeerstaaten sind hoch verschuldet. Allein Griechenland steht mit rund 300 Milliarden Euro in der Kreide. An den Finanzmärkten werden Portugal, Italien, Griechenland und Spanien nach ihren Anfangsbuchstaben als PIGS, Schweine, gebrandmarkt. Ihnen drohen Staatsbankrotte, gegen die die Regierungen mit Sparprogrammen und Steuererhöhungen ankämpfen und zu deren Abwendung Europäische Union und Internationaler Währungsfonds einen 750-Milliarden-Euro-Rettungsschirm gespannt haben. Wie lange der hält, ist unklar (WirtschaftsWoche 20/2010).
Eigentümer von Mittelmeerimmobilien mussten schon seit Ausbruch der Finanzkrise 2007 Wertverluste hinnehmen. In Portugal und Griechenland zahlen Immobilienkäufer nach offiziellen und deshalb eher noch geschönten Zahlen heute bis zu acht Prozent weniger als vor drei Jahren, in Spanien brachen die Preise um 15 Prozent ein – einzig in Italien hielten Immobilien ihren Wert weitgehend.
Aus Angst vor Euro-Schwäche und drohender Inflation halten derzeit viele Anleger Ausschau nach Immobilien. Wer das Nützliche mit dem Angenehmen verbinden will, sucht nach Ferienimmobilien. „Die Leute kaufen fast schon panisch, in der Angst, nicht mehr zum Zuge zu kommen“, sagt Reinhard Patzschke, Geschäftsführer der Berliner Revalue Immobilienberatung – und zitiert Fatalisten: „Wenn die Welt untergeht, kann ich wenigstens noch im eigenen Haus wohnen und aufs Meer schauen.“ Das gilt auch für Ostseeimmobilien (bsp. duenenpark.de, kaiservillen.de oder strandvillen-binz.de).
Griechenland: Wer neu baut, spart viel Geld
Rund 700 000 Deutsche suchen laut der Bonner Beratungsgesellschaft DHPG nach einer Immobilie im Ausland – zum Beispiel in den krisengeschüttelten Mittelmeerländern. „Es gibt in Griechenland manche ausländischen Käufer, die von den gesunkenen Preisen profitieren wollen“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse bei der Deutschen Bank. Die Griechen stört das nicht, im Gegenteil. Als Vera Stadler in ihre griechische Bankfiliale geht, um die Finanzierung zu besprechen, springt die Bankerin auf und fällt ihr um die Arme. „Danke, dass Sie hier investieren“, sagt sie.
Das Grundstück zu finden und baufertig zu machen war harte Arbeit. Das griechische Waldamt musste die Fläche freigeben – auf als Wald deklarierten Grundstücken, das können auch solche ohne Bäume sein, darf nicht gebaut werden. „Ein irrer Verwaltungsaufwand, für die Bürokratie in Griechenland braucht man unbedingt einen deutschsprachigen Partner.“ Auch die Verkaufsverhandlungen gestalteten sich „sehr lebhaft“. Das Grundstück war offensichtlich kleiner als angegeben: „Soll ich die Größe nachmessen?“, fragte Stadler den Verkäufer, erst dann lenkte der ein.
Weitere Fallstricke beim Immobilienkauf: „Viele Grundstücke sind nicht angemeldet, um Steuern zu sparen“, sagt Stadler. Grenzsteine gibt es häufig nicht: „Die Nachbarn sagen, dieser Olivenbaum ist die eine Grenze, jener die andere.“ Stadler baut jetzt einen 200 Quadratmeter großen Bungalow, mit Pool und großer Terrasse. An „griechischen Lösungen“, die beim Kauf einer Immobilie mitunter überraschen können, hatte sie kein Interesse. Sie wollte eine ordentliche Kanalisation – und nicht ein Loch im Boden.
Auch Christian Seyrer von G.I.S Immobilien rät Interessenten zum Neubau. Es gebe nur sehr wenige Bestandsangebote, die sich für ausländische Käufer eigneten: „Kaum ein Deutscher will im Ferienhaus nur ein sechs Quadratmeter großes Schlafzimmer haben.“ In der Lieblingsregion der Deutschen, der im Süden gelegenen Halbinsel Peloponnes, fänden Deutsche nur ein paar Dutzend passende Angebote. Die Preise dort wären mit bis zu 400 000 Euro entsprechend teuer. Wer baut, könne schon ab 150 000 Euro ein Ferienhaus bekommen.
Es könnte noch billiger werden. Der griechische Markt sei auch nach dem deutlichen Preisrückgang noch zu teuer, schätzt Athanassios Spyrou, der vom westfälischen Hamm aus Griechenland-Immobilien vermarktet. „Wer nicht verkaufen muss, bleibt oft stur und wartet auf einen guten Preis“, sagt Spyrou.
Interessenten, die später auch vermieten wollen, sollten nicht allzu weit vom Meer entfernt bauen. „Touristen mögen keine kleinen Unterkünfte, wichtig ist ein Garten, vor allem aber die Aussicht aufs Meer“, sagt Wolfgang Tusche, der an der Südküste von Kreta nahe dem Bergdorf Myrthios fünf Ferienhäuser vermietet.
„Sieben von zehn Kunden fragen nach Objekten mit Meerblick“, bestätigt Makler Spyrou. Er habe in den vergangenen Monaten deutlich mehr Anfragen zu Griechenland-Immobilien bekommen als im Vorjahr, „völlig unerwartet“. Einige Kunden hätten ihr Häuschen in Frankreich oder Spanien verkauft und suchten nun in Griechenland, wo die Preise niedriger sind.
Spanien: Investoren rechnen mit weiteren Preisstürzen
Wer Haus oder Wohnung in Spanien früh verkauft hat, hat womöglich Schlimmeres vermieden: Seit drei Jahren fallen die Preise, ein Ende ist nicht absehbar. Das staatliche spanische Statistikamt Instituto Nacional de Estadística (INE) hat für 2009 zwar nur einen Preisrückgang von knapp sieben Prozent vermeldet. Die spanische Wertschätzungs-Gesellschaft Tinsa hält dagegen knapp 15 Prozent minus zum Vorjahr für realistisch. „Ich gehe nach meinen eigenen Marktstudien von einem realen Preisrückgang um 30 Prozent aus“, setzt Matthias Meindel von der deutschen Immobilienservice-Gesellschaft Concept dagegen. Auch die Fachleute der Immobilien-Datenbank Idealista rechnen für 2010 mit weiteren 30 bis 35 Prozent minus.
Neben den Besitzern leiden vor allem die Banken. Ende Mai brach die spanische Sparkasse CajaSur unter der Last fauler Immobilienkredite zusammen. Europas Finanzmärkte erzitterten, obwohl die Sparkasse mit nur 13 Milliarden Euro Krediten höchstens in der Kreisklasse spielt. Die spanische Zentralbank übernahm CajaSur kurzerhand.
Insgesamt sollen Bauträger spanischen Banken geschätzt mehr als 300 Milliarden Euro für Immobilien schulden. Die Banken haben bereits 1,5 Millionen Wohneinheiten übernommen, die laut Notenbank noch 85 Milliarden Euro wert sein sollen. Die Banker wissen aber, dass viele Bauten nur ein Drittel des Angebotspreises wert sind. Zu groß ist das Angebot, zu schlecht die Qualität. Die spanische Nationalbank hat deswegen die Finanzinstitute aufgefordert, im Geschäftsjahr 2010 den Buchwert ihrer Immobilien um 20 Prozent zu senken.
Komplett am Markt vorbeigewirtschaftet
Über drei Millionen Wohnungen, darunter rund 690.000 neu gebaute, stehen leer. Zur Verunsicherung vieler Eigentümer haben auch Korruptionsskandale beigetragen. So ignorierten Regionalpolitiker jahrelang das Küstengesetz, nach dem neue Immobilien mehr als 100 Meter vom Strand entfernt gebaut werden müssen. Juristisch betrachtet fälschten sie Baugenehmigungen. „Viele Deutsche verstehen nicht, dass die Papiere, die sie vor ein paar Jahren vom Bauamt bekommen haben, plötzlich nichts mehr wert sind und ihnen jetzt Abriss oder Enteignung drohen“, sagt Tim Wirth, der als Immobilienrechtsanwalt auf Mallorca arbeitet. Auf der Insel, auf der viele Deutsche gekauft haben, hätten sich die Preise weitgehend gehalten, „aber das ändert sich in diesem Jahr“, erwartet Meindel von Concept. „Es wurde vielerorts komplett am Markt vorbei gewirtschaftet“, sagt er.
„Großes Angebot, verhaltene Nachfrage, Mallorca ist ein Käufermarkt“, sagt Dirc Kalweit vom Immobilienmagazin Bellevue, das wie die WirtschaftsWoche in der Verlagsgruppe Handelsblatt erscheint. Makler Stefan Greim von Mallorca Sotheby's Realty beobachtet bei Käufern aber Zurückhaltung, sie warteten auf noch tiefere Preise: „Es wird einfach gar nichts mehr verkauft, deswegen können wir nicht wissen, wo die Preise stehen.“
Eine Preisübersicht von Idealista zeigt, dass es an Massentourismus-Orten wie Torremolinos und Benidorm immer noch sehr teuer ist. Auf den Kanaren und in ruhigeren Küstenorten wie Estepona verlangen Verkäufer dagegen nur noch vergleichsweise günstige 2000 Euro für den Quadratmeter. „Erst wenn spanische Ferienimmobilien wieder günstiger sind als deutsche, werden Deutsche auch wieder massenweise auf den Balearen und an der Küste zugreifen. Derzeit ist es vielerorts nur voll, laut und teuer“, sagt Meindel.
Große Preissprünge hat es in den vergangenen zehn Jahren in Italien nicht gegeben. In den ersten Jahren nach der Euro-Einführung 1999 – als in Spanien die Preise in die Höhe schossen – mussten Immobilienkäufer Jahr für Jahr nur ein paar Prozent drauflegen. Weil Banken den Hauskäufern mit der Euro-Einführung und zurückgehenden Leitzinsen erstmals Kredite zu niedrigen Zinsen boten, zog die Nachfrage an.
Bis Mitte der Neunzigerjahre schien die Zinslast angesichts hoher Inflationsraten kaum tragbar. Gegen eine Immobilienblase spricht, dass die italienischen Haushalte nur gering verschuldet sind. Ihre Hypothekenkredite machen nur 20 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) aus, während es in Deutschland rund 45 Prozent und in Spanien sogar mehr als 60 Prozent sind. Stabilisierend wirkt auf dem italienischen Immobilienmarkt auch, dass es, anders als in Spanien, kein massives Überangebot gibt.
Preissenkend dagegen wirken die wirtschaftlichen Probleme Italiens – das BIP fiel 2009 um fünf Prozent, die Arbeitslosenrate steuert auf neun Prozent zu. Seit 2005 durften sich Immobilieneigentümer nicht mehr über Wertsteigerungen freuen. Im vergangenen Jahr zahlten Immobilienkäufer vier Prozent weniger als noch 2008. Dieses Jahr rechnen die Analysten vom internationalen Sachverständigenverband Rics aber nur noch mit leichten Rückgängen. Dann sei der Tiefpunkt erreicht. Belebend wirkten die seit Ende 2009 gefallenen Zinsen für Hypothekenkredite, die nach und nach mehr Käufer anlockten.
Italien: Stabiler Markt vor der Trendwende
Ferienhauskäufer hätten es vor allem auf die oberitalienischen Seen, die Toskana und die italienische Riviera abgesehen, berichtet Peter Schöllhorn, Vorstand der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. Dort müssten sie allerdings hohe Preise zahlen. Für eine Ferienwohnung mit gehobener Ausstattung am Gardasee sind 4000 bis 5000 Euro je Quadratmeter fällig.
Christian Seyrer von G.I.S Immobilien beobachtet bei deutschen Käufern vermehrt Interesse an Lagen in Südtirol, also nördlich des Gardasees. Hier kommen sowohl Wintersportler als auch Bergwanderer auf ihre Kosten. Seit etwa zwei Jahren hielten sich einheimische Käufer zurück, die Preise fielen. Nun suchten Deutsche nach günstigen Feriendomizilen, berichtet Seyrer.
Für sie ist Südtirol gut erreichbar, etwa die Städte Bozen und Trient. Münchner brauchen mit dem Auto über den Brennerpass nur drei Stunden – falls sie von Staus verschont bleiben. Laut Maklerverband FIAIP zahlen Käufer in der Umgebung von Bozen für eine gut erhaltene Immobilie 3000 Euro für den Quadratmeter, rund um Trient sind 2000 Euro fällig. Für Ferienimmobilien in besonderer Lage, etwa mit Tal- oder Seeblick, verlangen Käufer aber oft das Doppelte.
Interessenten sollten Papiere genau prüfen und sich juristische Hilfe holen. Viele Häuser, gerade in ländlichen Gegenden, sind schwarz gebaut worden. Käufer sollten auch darauf achten, ob Umbauten genehmigt wurden. Sonst könnte das malerische Naturstein-Rustico später Ärger mit den Behörden bringen.
Portugal: Nur die Algarveküste lockt
Deutlich weiter als nach Norditalien ist die Anreise nach Portugal. Deutsche kaufen deshalb dort nur selten Ferienimmobilien. „Einzig die Algarve lockt einige“, berichtet Schöllhorn von der Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. Dort seien die Preise schon immer relativ hoch, Preiseinbrüche wie in Spanien habe es nicht gegeben.
Die Interessenten an der Algarve sind oft besser betucht – eher der Typ golfender Manager als der Rentner auf Suche nach einem Winterquartier. Fündig werden Golfer zum Beispiel in Vilamoura im Golfresort Vila Sol, einem großen Areal von 150 Hektar. Der Algarve-Flughafen Faro liegt ganz in der Nähe. Für ein hochwertiges Apartment gleich am Golfplatz zahlen Käufer 4200 Euro pro Quadratmeter. Der Blick von der Terrasse ist inklusive – je nach persönlicher Vorliebe aufs Meer oder auf das Green.
Abgesehen von solchen Luxusangeboten, sind die Immobilienpreise in Portugal nur kurze Zeit stark gestiegen, in den Jahren 2003 bis 2005. Ähnlich wie in Italien stagniert der Markt seither. Im vergangenen Jahr sanken die Preise um rund zwei Prozent. Im landesweiten Durchschnitt zahlen Immobilienkäufer nun 1200 Euro je Quadratmeter. An der Algarve müssen Interessenten wenigstens 1500 Euro ausgeben. Günstige Ferienimmobilien gibt es an der Silberküste im Westen Portugals. 2010 dürften die Preise noch leicht sinken.
Gefragt sind portugiesische Ferienimmobilien vor allem bei Briten. Rund 30 Prozent der Ferienimmobilien an der Algarve sind in britischer Hand. „Viele Briten sehen Ferienimmobilien als Anlageobjekt“, sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst bei der Fondsgesellschaft Aberdeen. Ende der Siebzigerjahre hätten Briten in der Toskana gekauft, Mitte der Neunzigerjahre in der Bretagne und Normandie, seit 2008 vor allem in Montenegro und Kroatien. Briten versuchten, sich Häuser zu sichern, solange die Preise noch unten seien: „Anschließend kommen dann die Deutschen und kaufen sie ihnen ab.“
So sehr sich Immobilienkäufer über die Krisenpreise freuen dürfen, so sehr sollten sie die Risiken im Blick haben. In Griechenland rechnet Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse bei der Deutschen Bank, wegen der Wirtschaftskrise künftig nur noch mit geringen Wertsteigerungen. Außerdem könnten die Regierungen verstärkt Immobilieneigentümer zur Kasse bitten. „Die öffentliche Hand wird in den kommenden Jahren bemüht sein, mehr Steuern einzunehmen“, sagt Just. Immobilieneigentümer zu schröpfen ist besonders einfach, da sie an das Land gebunden sind.
In Griechenland ersetzte die Regierung in diesem Jahr schon die bisherige Abgabe auf Immobilienvermögen (ETAK) durch eine neue Steuer, die vor allem Eigentümer größerer Immobilienbestände stärker belastet. „Bisher werden Immobilieneigentümer in Griechenland nur minimal besteuert“, sagt Aris Kapsalis, Rechtsanwalt in der Kanzlei Kosmidis & Partner in Thessaloniki.
Zwar bleibt die Ferienimmobilie eines Durchschnittsverdieners vorerst verschont. Die Regierung verdoppelte den Steuerfreibetrag 2010 sogar auf 400.000 Euro. Nur wenn der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert – der noch bis zu 40 Prozent unter dem Marktwert liegen kann – höher ausfällt, zahlen die Eigentümer die jährliche Abgabe. Allerdings wolle die Regierung den Einheitswert schrittweise an den Marktwert anpassen, berichtet Anwalt Kapsalis. Immer mehr Eigentümer müssten dann zahlen.
Fiskus langt künftig stärker zu
Die jährliche Steuer berechnet sich nach einem festgelegten Prozentsatz des Einheitswerts, der über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt. Lag er früher bei 0,1 Prozent, steigt er nun mit dem Immobilienwert in Etappen – von 0,1 bis 2,0 Prozent. Ein Beispiel: Für eine Immobilie mit einem Einheitswert von 750.000 Euro zahlen Eigentümer 1450 Euro pro Jahr. Bei der alten ETAK wären für Verheiratete nur 550 Euro fällig gewesen.
Auch in Spanien langt der Fiskus bei Immobilien künftig kräftiger zu. Vom 1. Juli an zahlen Verkäufer auf einen möglichen Wertzuwachs 18 statt 19 Prozent Steuern. Liegt der Gewinn über 6000 Euro, müssen sie vom Mehrverdienst sogar 21 Prozent an den Fiskus abführen.
Wer sein Haus direkt vom Bauträger erwirbt, muss statt sieben Prozent nun acht Prozent Mehrwertsteuer zahlen. Nur auf den Kanaren sind es fünf Prozent. Zudem steigt die bei Privatverkäufen anfallende Vermögensübertragungssteuer, vergleichbar der deutschen Grunderwerbsteuer, in den meisten Regionen von sieben auf acht Prozent.
Krisenspekulanten warten noch ab
Nicht nur der Staat, auch die spanischen Gemeinden drehen an der Steuerschraube. Viele Kommunen haben in den vergangenen Jahren die veralteten Bodenwerte der Katasterämter, auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wird, deutlich erhöht. In Teilen Mallorcas haben die Behörden die Bodenrichtwerte verdoppelt oder verdreifacht. Das liege vor allem daran, dass bisher brachliegendes Land in Bauland umgewidmet wurde, sagt Christoph Albeck, Chef der Finanzberatung Finanzkontor in Palma de Mallorca.
Das alles ist wohl nur der Anfang. Steuererhöhungen auf breiter Front könnten künftig mehr einheimische Eigentümer am Mittelmeer zum Verkauf ihrer Immobilie zwingen. Die echten Krisenspekulanten dürften mit dem Kauf daher noch warten.
Grundstückskäuferin Vera Stadler in Griechenland ficht das allerdings nicht an. Sie will schon bald morgens in ihren eigenen Pool tauchen und danach beim Frühstück die Aussicht aufs Meer von ihrer Terrasse genießen. Wie für die meisten Käufer eines Feriendomizils ist der Kauf für sie vor allem ein Lustkauf – jenseits aller Anlagestrategie.
