Von Sonja Knorrs Urteil hängt es ab, über welchen Immobilienfonds demnächst die Abrissbirne kreist – und welche Richtfest feiern können: Die Analystin der Berliner Ratingagentur Scope hat mit der Bauhaus-Uni Weimar und Kollegen das aktuelle Rating für 31 offene Immobilienfonds erstellt. Deren Manager sind nervös: Von Oktober bis Dezember schrumpften ihre Fonds um fünf Milliarden Euro. Zehn zahlen Anleger bereits nichts mehr aus, weil die flüssigen Mittel nicht reichen. Jetzt fürchten alle schlechte Noten. Wer deshalb Anleger verliert, könnte gezwungen sein, als Nächster dichtzumachen.
Scope bewertet die Risiken der Fonds, die durch die Immobilien, das Management und die Finanzlage entstehen, und bezieht auch die Wertentwicklung mit ein. Die Note liefert Anlegern Zusatzinformationen, weil die Vergangenheits-Rendite schnell in die Irre führt. Von den sechs Ratingbesten 2008 wurde nur der TMW Weltfonds geschlossen. Er fällt von AA- auf A+ zurück. Von Fonds, die mit BBB- und besser benotet wurden, erwartet Scope, dass sie die Krise gut abfedern. Resistent seien sie nicht, so die Prüfer. Schwächen bescheinigen sie mit der Note BB beliebten – derzeit geschlossenen Fonds – wie Axa Immoselect, CS Euroreal und KanAm Grundinvest.
Unter den europaweit anlegenden Immobilienfonds überzeugte Scope der Grundbesitz Europa der Deutsche-Bank-Tochter RREEF. Knapp 40 Prozent der Mietverträge laufen bis 2018 und länger. Mit 55 Prozent sind Büroflächen vergleichsweise gering im Portfolio vertreten.
In der Krise zählt die Größe
Dass Größe in der Krise zählt, zeigt der 8,4-Milliarden-Euro-Riese Hausinvest Europa. Er konnte sein Rating leicht verbessern: „Rundes und durchdachtes Portfolio“, so das Urteil. Die Anleger wird’s freuen.
Gut schneidet auch der UniImmo: Global von Union Investment ab. Dessen Immobilienbestand sei der beste unter den Fonds für Privatanleger. Pluspunkte gibt es für die hohe Vermietungsquote und professionelle Risikokontrolle. Da er allerdings zu einem Drittel in Asien investiert, könnte ihm eine dauerhafte Krise Probleme bereiten: Mietverträge haben dort nur eine kurze Laufzeit.
Die Oldies unter den Immofonds, Portfolios mit Deutschland-Schwerpunkt, zeigen anhaltende Ermüdungserscheinungen. Selbst der beste dieser Kategorie, der UniImmo: Deutschland, schafft nur die Note A, der Deka Immobilienfonds gar nur BBB-. Auch das mit D benotete Schlusslicht des Ratings, der EuroImmo Profil von der HypoVereinsbank-Tochter iii, besteht überwiegend aus heimischen Gebäuden.
Weit aus dem Fenster lehnt sich Scope bei der Prognose 2009: 4,0 bis 4,5 Prozent Wertzuwachs wirken geradezu fantastisch. Anleger sollten die Fonds allerdings besser nicht als Parkstation für liquide Mittel nutzen: Die Gefahr, dass sie kurzfristig nicht an ihr Geld kommen, bleibt.
