Günter Alm, Rentner aus Blankenhain bei Weimar, könnte jetzt wieder ran an sein Geld, das er vor Jahren in den offenen Immobilienfonds CS Euroreal investiert hatte: Seit Oktober hatte die Fondsgesellschaft Credit Suisse die Rücknahme der Fondsanteile, die ansonsten täglich möglich war, verweigert. Die Geldreserven des CS Euroreal waren knapp geworden – wie die von elf weiteren Fonds. Alm und Tausende Anleger waren ausgesperrt. Was ihn etwas beruhigte, war der tägliche Blick in den Kursteil: „Der Preis des Fonds hat sich immerhin aufwärts entwickelt“, sagt er. Tatsächlich ermitteln die Fondsgesellschaften auch bei den dichtgemachten Fonds weiterhin jeden Tag aus Immobilienwerten, Zins- und Mieterträgen den Wert ihrer Fonds. Der CS Euroreal kassierte offensichtlich kräftig Mieten. Alles lief ruhig, selbst am Tag der Wiedereröffnung.
Andere Anleger müssen weiter bangen. Noch immer sind fünf offene Immobilienfonds geschlossen – einige vielleicht noch bis Ende September. Die Fondsmanager kratzen seit Monaten Geld zusammen für den Tag der Wiedereröffnung. Nichts wäre peinlicher als eine erneute Schließung durch Liquiditätsprobleme. Doch wie wahrscheinlich sind künftige Schließungen? Und wie glaubwürdig sind die Wertermittlungen der Fondsgesellschaften, die sich in steigenden Anteilspreisen niederschlagen?
Anleger müssen weiter mit Fondsschließungen rechnen
In die Hände spielt den Fondsmanagern die Finanzkrise: Niedrige Zinsen für risikoarme Anlagen wie Tagesgeld sowie die aufkeimende Inflationsangst sind wieder willkommene Verkaufsargumente für die Immobilienfonds. Anleger investierten seit Jahresbeginn bereits 1,9 Milliarden Euro. Immerhin rechnen Experten damit, dass die Fonds im Schnitt in diesem Jahr 3,5 Prozent Plus machen, und Zuflüsse schaffen Barreserven.
Mit Fondsschließungen müssen Anleger aber weiter rechnen – und auch mit heftigeren Preisbewegungen. Von den 87 Milliarden Euro der offenen Immobilienfonds stecken inzwischen 70 Prozent in ausländischen Immobilien – überwiegend in Westeuropa. „Die Fonds sind international investiert, dadurch nehmen Schwankungen zu“, sagt Dachfondsmanager Maik Rissel, Leiter Portfoliomanagement beim Hamburger Bankhaus Marcard Stein & Co.
Neubewertungen ohne Schrecken
Eigentlich sollte die Mischung mehr Ruhe bringen, sollten Wertsteigerungen auf einem Markt Verluste auf einem anderen auffangen. Derzeit kann davon keine Rede sein. Die hochgejazzten Immobilienmärkte im Ausland schlagen Kapriolen, Deutschland hält sich immerhin stabil. In London und Paris fielen beispielsweise die Büromieten binnen zwölf Monaten um 25 und 15 Prozent, in Frankfurt und Berlin sind sie dagegen nur leicht gesunken, in München und Hamburg sogar noch etwas gestiegen.
Mietverträge über viele Jahre
Die Mieten sind ein wichtiger Faktor bei der Bewertung der Fondsbestände. Sachverständige bewerten jährlich die nachhaltig erzielbaren Mieterträge der einzelnen Objekte und ziehen keinen mitunter täglich wechselnden Marktpreis heran. „Langfristig vereinbarte Mieten konnten auch in den Boomjahren nicht so schnell steigen wie die Marktwerte der Immobilien. Deshalb gibt es vielfach keinen hohen Abwertungsbedarf“, sagt Christian Roch, Dachfondsmanager bei Rheinische Portfolio Management in Köln. Die Mietverträge der Fonds werden über viele Jahre festgezurrt. Ausfälle durch Pleiten von Mietern sind allerdings nicht ausgeschlossen.
Beim noch geschlossenen Morgan Stanley P2 Value läuft gerade die Sonderprüfung aller Immobilien. Die investierten Anleger scheinen misstrauisch zu sein. Wenn Fondschef Walter Klug nicht zeigen kann, dass der Wert der Fondsanteile angemessen ist, wird er sie kaum von einer Flucht bei einer Wiedereröffnung abhalten können. In den vergangenen Monaten schrieb der P2 Value bereits japanische Wohnimmobilien herunter. Zudem kostet Anleger die Neubewertung von drei Logistikhallen nahe Barcelona am 26. Juni 0,2 Prozentpunkte vom Anteilspreis.
