Gewerbeimmobilien: Boom der Immobilien-Aktien vorbei

Gewerbeimmobilien: Boom der Immobilien-Aktien vorbei

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Skyline von Frankfurt: Offenen Immobilienfonds drohen magere Zeiten

Der Boom der Immobilien-Aktien ist vorbei. Anleger setzen jetzt auf die Sicherheit offener Immobilien-Investmentfonds. Allerdings drohen ihnen dort magere Zeiten.

Es war im März 2006, am Aktienmarkt ging es bergauf. Immobilien-AGs waren die Lieblinge der Börsianer – Unternehmen, die ihr Geld mit dem Bau und Kauf von Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen oder Hotels verdienen, die sie renovieren, vermieten und verkaufen. Die Unternehmen standen für Substanz durch den Immobilienbesitz und gleichzeitig für Kurschancen am Aktienmarkt. Damals, vor zweieinhalb Jahren, präsentierte im Frankfurter Nobelhotel Villa Kennedy der Immobilienfonds-Anbieter der Commerzbank seinen Börsen-Coup: Drei Pariser Bürogebäude aus dem größten offenen Immobilienfonds Deutschlands, dem Hausinvest Europa (8,9 Milliarden Euro Volumen), wurden in eine Aktiengesellschaft umgewandelt, deren Aktien damals 31 Euro kosteten.

Alles von gestern, heute liegt der Kurs bei 24 Euro. Dazu kam es, obwohl die Gebäude voll vermietet sind und solvente Mieter pünktlich ihre Miete zahlen. Die Börse bestraft derzeit alle Immobilienunternehmen auf einmal.

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Immobilienmarkt hat deutliche Zyklen

Anleger, die damals trotz Jubelbörse ihrem offenen Immobilienfonds treu geblieben sind, können sich jetzt freuen. Auch die Anteilseigner des Hausinvest Europa sind aus dem Schneider: Trotz der Teil-Ausgliederung müssen sie keinen Börsencrash fürchten: Der Wert der Immobilien geht weiterhin mit dem Betrag in den Fonds ein, den – wie bei offenen Fonds üblich – Sachverständige ermitteln. Sie glätten die Werte, denn sie bewerten Objekte anhand nachhaltig erzielbarer Mieten, unabhängig von Krisenszenarien oder überbordender Euphorie.

Waren die Ergebnisse offener Immobilienfonds noch vor zwei Jahren mit im Schnitt nur etwa drei Prozent Rendite gegenüber den Aktien-Überfliegern extrem mager, hat sich das Blatt gewendet. 2007 haben viele offene Fonds durch den Verkauf von Immobilienpaketen an ausländische Investoren Boden gutgemacht. In den ersten drei Quartalen 2008 lag die Wertentwicklung der insgesamt 43 offenen Immobilienfonds zwischen 4,5 Prozent beim UBS-3-Kontinente und minus 0,2 Prozent beim Euro-Immo-Profil, der seit Jahren die rote Laterne trägt. An ihm gehen die hohen Mittelzuflüsse vorbei, die sich 2008 für die Branche schon auf 5,3 Milliarden Euro summieren.

Doch nicht nur die Kursausschläge an den Börsen werden stärker, auch der Immobilienmarkt hat deutliche Zyklen. Eine Konjunkturdelle zieht ihn in Mitleidenschaft. Weltweit anlegenden Fonds drohen bei US-Immobilien Abwertungen, bei europäisch orientierten ist der Anteil Londoner Gewerbeimmobilien gefährlich, die durch die Bankenkrise unter Abwertungsdruck geraten. Im Krisenland Spanien sind die Fonds zwar kaum engagiert, aber in Frankreich: Weil dort Mietverträge bereits nach drei Jahren kündbar sind, gelten frankophile Fonds als anfällig, wenn in der Konjunkturflaute neue Mieter gesucht werden müssen.

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