Liegt der Zins allerdings nur noch bei zwei Prozent, dauert es bei gleicher Tilgung schon 34 Jahre und neun Monate. Sinkt der Zins auf ein Prozent, sind es sogar über 40 Jahre. Die schuldenfreie Rente ist also dahin. Als Faustformel gilt: Je älter der Anleger ist, desto höher sollte die Tilgung sein.
Wo Durchschnittsverdiener ihre Immobilie am schnellsten abbezahlen können
Die Postbank hat für ihrer Studie "Wohnatlas 2015" vom Wirtschaftsinstitut Prognos errechnen lassen, wo in Deutschland Durchschnittverdiener ihre Immobilie am schnellen abbezahlen können. Dazu hat sie für alle 402 Landkreise die Immobilienpreise und das Durchschnitteinkommen herangezogen. Unterstellt wurde, dass eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung gekauft wird und 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für deren Finanzierung aufgebracht wird. Die angenommen Eigenkapitalquote beträgt 20 Prozent, die die Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent des Kaufpreise mit abdeckt. Der Kreditzins ist mit 2,5 Prozent in die Berechnung eingeflossen. Je niedriger die Immobilienkaufpreise und je höher das regionale Durchschnitteinkommen, umso schneller ist der Immobilienkredit getilgt.
Quelle: Postbank Studie Wohnatlas 2015 vom 1.12.2015
Im bundesweiten Durchschnitt benötigen Immobilienkäufer 25,8 Jahre, um einen Kredit für eine 110-qm-Wohnung abzubezahlen. In 305 der 402 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte liegt die Tilgungsdauer unter 30 Jahren.
Am längsten dauert es bis zur vollständigen Tilgung in den Metropolen. Hier sind zwar die Einkommen meist höher, aber auch die Immobilienpreise liegen auf sehr hohem Niveau. In Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und München benötigen die Immobilienkäufer im Studienszenario jeweils mehr als 40 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung ihres Immobilienkredits. Schneller geht es in Bremen und Hannover. Experten raten allgemein von Tilgungszeiten von mehr als 40 Jahren ab.
Schon am Rand der Metropolen verkürzen sich die Tilgungszeiten teilweise deutlich. Beispiele: Im zu Köln benachbarten Landkreis Euskirchen sind die Käufer der Modellwohnung schon nach 16,6 Jahren schuldenfrei. Der nördlich von Berlin gelegene Landkreis Barnim dauert es 15,3 Jahre. In den Kreisen Stormarn, Segeberg und Herzogtum Lauenburg, die an Hamburg grenzen, ist die Tilgung nach durchschnittlich 21,4 Jahren abgeschlossen.
Im Vogtlandkreis (Sachsen) dauert es nur 8,1 Jahre, bis eine 110-qm-Wohnung komplett bezahlt ist. Im Kreis Wunsiedel im Fichtelgebirge (Bayern) und der Vulkaneifel (Rheinland-Pfalz) ist die Hypothek nach 8,2 Jahren abbezahlt. Im Landkreis Hof (Bayern) dauert es mit 8,3 Jahren nur unwesentlich länger.
Im Salzlandkreis (Sachsen-Anhalt) dauert es nur 7,0 Jahre, bis die Eigentumswohnung bezahlt ist, im Kyffhäuserkreis (Thüringen) sind es 7,1 Jahre. Schnell schuldenfrei sind auch die Immobilienkäufer in Holzminden (Niedersachsen) mit 7,7 Jahren sowie im Kreis Birkenfeld (Rheinland-Pfalz) mit 7,8 Jahren.
Hohe Einkommen im Verhältnis zu niedrigen Immobilienpreisen verkürzen die Tilgungsdauer im Kreis Prignitz in Brandenburg auf nur noch 6,9 Jahre. Im Altmarktkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt sind es sogar nur 6,1 Jahre.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten Häuslebauer darauf achten, die Tilgung rechtzeitig hoch genug anzusetzen. Dass, was Anleger zurzeit an Kreditzinsen sparen können, sollte in die Tilgung investiert werden.
Eine Alternative zu einer hohen Tilgung ist für Vermögensberater Huber der frühzeitige Aufbau weiteren Vermögens. Dabei wird die Tilgung so niedrig angesetzt, dass Geld für langfristiges Wertpapiersparen übrig bleibt. Mit dem so aufgebauten Vermögen können die Kreditnehmer dann nach Renteneintritt Zins und Tilgung weiter bedienen oder die Restschuld ablösen.
Renditesparen mit Risiko
„Im Wesentlichen ist das eine Typfrage. Wer lieber spart, als tilgt, muss für eine ausreichende Rendite in den Aktienmarkt investieren und entsprechende Risiken in Kauf nehmen.“ Außerdem sei viel Disziplin nötig, um das Aktien- oder Fondssparen auch über viele Jahre durchzuhalten. „Mindestens 15 Jahre sollte der Sparer dafür Zeit haben“, erklärt Vermögensberater Huber. „Dann aber ist auch eine Rendite drin, die deutlich über den aktuellen Kreditzinsen für Immobilienkäufer liegt.“
Die Deutsche Leibrenten AG, die die eingangs erwähnte Umfrage nicht ganz uneigennützig in Auftrag gegeben hat, bietet Rentnern mit eigener Immobilie noch einen weiteren Weg aus der Schuldenfalle. Das Konzept sieht vor, das Eigenheim an die Deutsche Leibrenten zu verkaufen. Im Gegenzug bekommt der Verkäufer ein Gratis-Wohnrecht bis zum Tod sowie eine lebenslange Leibrente – beides notariell beurkundet und im Grundbuch vermerkt. Die Rechte des Kunden sind dabei im Grundbuch erstrangig und damit insolvenzsicher.
Wer solche Wetten vermeiden möchte, sollte großzügig und realistisch planen. Es gilt, die Zeit bis zum Ruhestand für Tilgung und Vermögensaufbau so gut wie möglich zu nutzen. So lassen sich Einbußen an Lebensqualität relativ sicher vermeiden – auch unter widrigen Umständen.
