Beate Krey* will sich nicht länger vertrösten lassen. Seit Sommer 2006 versucht die Unternehmerin aus Heidelberg, aus einer verunglückten Anschlussfinanzierung für zwei Mietshäuser auszusteigen, die ihr die Berliner Volksbank 2004 vermittelt hat. Statt eines klassischen Baudarlehens hatte ihr die genossenschaftliche Beraterin zu einem Kombimodell aus einem hauseigenen Hypothekenkredit und einem Bausparvertrag von Schwäbisch Hall geraten. Dieses Doppelpaket sollte gegenüber der konventionellen Finanzierung ihres alten Kreditgebers Eurohypo ein echtes Schnäppchen sein. Die Versprechen der Volksbank platzten allerdings wie Seifenblasen: Statt der errechneten Ersparnis von 108.000 Euro kommen auf Vermieterin Krey nach eigener Rechnung Mehrkosten von 138.000 Euro zu – eine Differenz von 246.000 Euro. „Die Kalkulation stimmte hinten und vorne nicht. So eine Finanzierung hätte mir die Bank nicht verkaufen dürfen“, schimpft Krey. Die Bank sieht das selbstverständlich anders. Undurchsichtige Finanzierungen haben derzeit Konjunktur, auch weil die Baulust der Deutschen in den vergangenen Jahren nachgelassen hat. Derzeit lasten auf privaten Immobilien Hypotheken von etwa 800 Milliarden Euro. Mit Niedrigzins und Steuervorteilen machen Banken und Bausparkassen vor allem vermögenden Kunden unkonventionelle Immobilienfinanzierungen schmackhaft. Neu an den Produkten ist in der Regel nur die Verpackung. Die Zutaten dagegen sind alte Bekannte wie Hypothekendarlehen, Bausparverträge und Lebensversicherungen. Gut verdienende Bauherren treibt weniger die Sorge um, das Geld für die nächste Kreditrate aufbringen zu können, als die Angst, mehr als nötig ans Finanzamt überweisen zu müssen. Diese Furcht nutzen Banken, um von den wahren Kosten ihrer Angebote abzulenken. Zinsen verkauft die Bank nicht als Belastung, sondern als Abschreibungsobjekt. Dahinter steckt folgende Logik: Wer eine Immobilie finanziert und sie vermietet, kann die Schuldzinsen mit den Mieteinnahmen steuerlich verrechnen. Während der private Häuslebauer versucht, möglichst schnell seine Schuld abzutragen, um Zinskosten zu sparen, drängt die Bank Vermieter, aus Steuergründen möglichst wenig zu tilgen. Dass davon oft nur das Kreditinstitut profitiert, aber nicht der Kunde, verschweigen die Berater gern. „Der vermeintliche Steuervorteil bei aufgeschobener Tilgung kann schnell zum Bumerang werden“, warnt Thomas Teske, Baufinanzberater aus Düsseldorf. Meist kalkulierten die Banken allzu optimistisch, um die begehrte Klientel bei der Stange zu halten. Berater verkauften neben dem Kombimodell wie bei Beate Krey vor allem Darlehen mit Zinsvorauszahlung (Disagio) und Baukredite mit Tilgung am Laufzeit-ende durch eine Fondspolice. Das Disagio-Modell eigne sich per se nicht für die Tilgungsstreckung, denn es rechne sich in Niedrigzinsphasen wie derzeit nur, wenn der Baufinanzierer möglichst schnell tilgt. „Das widerspricht aber dem Ziel, möglichst lange steuermindernde Zinskosten zu produzieren“, sagt Teske. Mit der Zinsvorauszahlung könne der Immobilieneigentümer nur im ersten Jahr seine Steuerlast spürbar mindern. Bei Finanzierungen, in denen der Kreditnehmer seine Schuld erst am Laufzeitende auf einen Schlag mit dem Guthaben aus einer Fondspolice tilgt, tauchen gleich zwei Probleme auf. Zu einem ist das Darlehen unterm Strich fast immer teurer. Achim Tiffe, Vizedirektor des Instituts für Finanzdienstleistungen (Iff) in Hamburg, beziffert den effektiven Zinsaufschlag auf 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte pro Jahr. Dazu kommt noch das Anlagerisiko des Fonds. „Ständig muss der Kunde damit rechnen, dass das über die Police angesparte Kapital nicht ausreicht, um fristgerecht den Kredit zu bedienen“, warnt Tiffe. Den Rest müsse der Bankkunde nachschießen. „Obwohl sich solche Defizite häufig schon Jahre vor der Fälligkeit abzeichnen, informieren die Banken häufig ihre Kunden viel zu spät“, so der Experte. ------------------- * Name von der Redaktion geändert
