Konrad Fischer im Interview : "Perfekte Altbauten"

Baugutachter Konrad Fischer über Fehler bei der Sanierung von Immobilien aufgrund des Energiepasses, die im Extremfall sogar zu höheren direkten Kosten führen.

Konrad Fischer, 53, ist Architekt und Baugutachter. Vor allem die Sanierung von Baudenkmälern hat es dem Leiter eines Architekturbüros im fränkischen Hochstadt angetan Quelle: Daniel Biscan für WirtschaftsWoche

WirtschaftsWoche: Herr Fischer, Sie wohnen in einem älteren Haus, das bestimmt jede Menge Energie verbraucht?

Fischer: Älter ist richtig. Doch beim Energieverbrauch muss ich widersprechen. Obwohl die Heizungsanlage sieben Jahre alt ist, verbraucht sie nur 13 bis 15 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr. Das kommt nahe an die Energiesparverordnung heran. Das Haus, das meinen Eltern gehörte, stammt aus dem Jahr 1962.

Sind die Wände und das Dach Ihres Hauses wärmegedämmt?

Nein, natürlich nicht. Die Wände bestehen aus massiven Ziegeln. Diese haben den Vorteil, Sonnenwärme einzufangen und ins Innere zu leiten. Das verringert den Heizenergiebedarf in der Übergangszeit.

Sind Sie generell dagegen, Häuser nachträglich zu dämmen?

Nein, nicht generell. Nur gegen falsche Maßnahmen, die die Feuchtigkeit im Haus erhöhen.

Im Notfall empfehlen Sie also auch den Einsatz von Steinwolle oder Styropor.

Ich bevorzuge massive Baustoffe wie Holz und Ziegel, die die Solarwärme auch speichern. Sonst erfüllt sich die Erwartung, weniger Energie zu verbrauchen, oft nicht.

Doppelglasfenster sind also auch überflüssig?

Nicht unbedingt. Einfachverglasung sorgt für natürlichen Luftaustausch und trockenere Luft. Ich kenne sogar einen Kunden, der nach dem Austausch von einfach- gegen mehrfachverglaste Fenster gar keine Energie einsparte. Im Übrigen ist die wichtigste Messlatte die Finanzierbarkeit. Investitionen, die sich nicht amortisieren, lehne ich ab. Trotz aller Gesetze: Zu solchen Sanierungsmaßnahmen kann niemand gezwungen werden. Man kann eine Befreiung von der Energieeinsparverordnung aus wirtschaftlichen Gründen beantragen.

In einer Beispielrechnung beziffert die Deutsche Energie-Agentur die Komplettsanierung eines Einfamilienhauses auf knapp 70.000 Euro. Nach Abzug der Fördermittel seien noch 49.000 Euro zu finanzieren. Diese Investition amortisiere sich in 20 Jahren.

Das mag im konkreten Fall so sein, doch die Fördermittel bekommt nicht unbedingt jeder. Und 20 Jahre sind für einen Investor keine sinnvolle Amortisationsdauer.

Gibt es Tricks, mit denen Immobilienbesitzer zu Sanierungsmaßnahmen gedrängt werden?

Mir liegen viele Gutachten von zertifizierten Beratern vor, die bei der Amortisationsrechnung die Zinsen nicht berücksichtigen. Noch viel schlimmer sind Berater, die Thermografien anfertigen, also Bilder, auf denen die Wärmeabstrahlung eines Hauses zu sehen ist. Die kommen meist morgens, wenn die Ziegel noch Wärme abstrahlen, die aus der Sonneneinstrahlung des Vortags herrühren. Dem Hausbesitzer wird damit vorgegaukelt, dort verliere sein Haus an Heizenergie.

Am besten also gar nichts tun?

Richtig, wenn es nicht unbedingt nötig ist. Und bei massiv gebauten Häusern ist selten etwas nötig.

Die besten Häuser sind also die, die in den Zwanziger- und Dreißigerjahren des vergangenen Jahrhundert gebaut wurden?

Diese Altbauten sind perfekt.

Aber sie brauchen viel mehr Energie als die heute schon möglichen Drei-Liter-Häuser, die so heißen, weil sie pro Jahr und Quadratmeter nur noch drei Liter Heizöl brauchen.

Richtig, aber um welchen Preis, frage ich sie. Die Baukosten sind erheblich höher und die Innenräume sind feuchter, was den Energieverbrauch wieder hochtreibt. Denn feuchtere Luft braucht mehr Wärmezufuhr. Und dichte Häuser muss man häufiger lüften. Dabei geht dann gleich ein ganzer Schwall warmer Luft verloren.

Eine Zwangsbelüftung wäre eine gute Lösung.

Das kostet Geld, weil sie Strom verbraucht. Und die Zwangsbelüftung gefährdet die Gesundheit. In dem System bilden sich Keime, wenn es nicht regelmäßig gewartet wird. Diese vermischen sich mit der Raumluft.

Wenn das System richtig gewartet wird, ist die Luft im Haus mindestens ebenso gut wie beim natürlichen Belüften, wie ich aus eigener Anschauung weiß.

Dann haben Sie eines der wenigen positiven Beispiele erlebt.

Der Energiepass für Häuser und Wohnungen, der gerade eingeführt wurde, wird für viele ein Anstoß zur Sanierung ihrer Immobilien sein, auch für Maßnahmen, die Sie für richtig halten. Ist er alles in allem eine vernünftige Neuerung?

Da müssen Sie sorgfältig unterscheiden. Zum einen gibt es den sogenannten Verbrauchspass, für den einfach der Verbrauch an Gas oder Öl über die vergangenen drei Jahre ermittelt wird. Das ist vernünftig. Daneben gibt es auch noch den Bedarfspass, den Gutachter ausstellen, nachdem sie den Wärmebedarf fiktiv berechnet haben. Der liefert falsche Ergebnisse.

Gutachter können doch nicht alle unfähig sein.

Das will ich nicht sagen. Aber ihre Berechnungsgrundlagen, die in der DIN-Norm 4108 festgelegt sind, sind falsch. Sie berücksichtigen beispielsweise nicht den Beitrag der Sonneneinstrahlung, der die Heizperiode verkürzt oder den zusätzlichen Heizbedarf durch höhere Luftfeuchtigkeit. Da wird es viele falsche Empfehlungen geben.

Und was empfehlen Sie, wenn die Verbrauchsuntersuchung ergeben hat, dass die Heizkosten exorbitant hoch sind?

Einfach mal die Heizung optimieren.