Krötenwanderung: Wie tricksen Immobilienverkäufer?

Krötenwanderung: Wie tricksen Immobilienverkäufer?

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Anke Henrich: Krötenwanderung

Der eine hat sie, der andere will sie - die Immobilie. Der Verkäufer will möglichst viel rausschlagen, der Käufer möglichst wenig zahlen; so weit, so legitim. Aber leider greifen manche Verkäufer oder Makler dabei zu halbseidenen Methoden, warnt Wirtschaftswoche-Reporterin Anke Henrich.

Es ist mühsam, aber wahr:  Ohne Taschenrechner, Zollstock und rechtsanwaltlichen Rat sollte kein Immobilenkäufer einen Vertrag unterschreiben. Nicht, dass alle Anbieter schräge Vögel wären, aber rare Ausnahmen sind Geier auch nicht.

Eine Auswahl: Oft wird - zum Beispiel auf immoscout.de - die optimale Finanzierung der soeben angeklickten Immobilie gleich mit vorgerechnet. Prompt erscheint eine monatliche Belastung, die niedriger als die zu erwartenden Miete wäre. Schade nur, dass oft  ein zwar aktueller, aber tatsächlich für kaum jemanden zu habender Hypothekenzins angesetzt wird.  Oder es werden Laufzeiten zur Tilgung angesetzt, bei denen man als Student einsteigen müßte um zur Rente schuldenfrei zu sein.

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Bei einem zu verkaufenden Mehrfamilienhaus werden Miteinkünfte angesetzt, oder vor allem zu erwartenden Mietsteigerungen, die unrealistisch hoch sind. Die Nebenkosten sind für alle Mieter in der vergangenen Jahren dermaßen gestiegen, dass Vermieter wissen: Wenn sie erhöhen, können sie sich unter Umständen neue Mieter suchen.  

Oft werden die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu niedrig angesetzt, es soll ja nichts den vermeintlich günstigen Kaufpreis verschandeln. Engagieren Sie einen unabhängigen Sachverständigen, der das Haus durchkämmt. Verwaltungsgebühren, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann, werden oft nicht ausreichend angesetzt; ebenso der Wertverlust, den das Objekt schon in Anbetracht des steigenden Alters erleiden wird.

Darüber hinaus summieren sich die Kaufnebenkosten auf bis zu zehn Prozent, wenn ein Makler eingeschaltet wurde. 

Ganz zu schweigen von den Hochrechnungen über die künftige Wertsteigerung einer Wohnung oder eines Hauses. Noch vor anderthalb Jahren hat kaum einer mit der damals längst angelaufenen Weltwirtschaftskrise gerechnet - wer kann da eine fundierte Aussage wagen, welchen Wert welche Immobilie in zehn oder zwanzig Jahren haben wird? Der Wert liegt einzig im Auge und in der Börse des späteren Betrachters, nicht in einer Musterrechnung aus der Glaskugel. Nur eine Rendite ist dem Käufer in diesem Kontext wirklich sicher: Seine Freude, in eben dieser Immobilie zu leben.

Der Notar wird's nicht richten

Alles halb so schlimm, es gibt ja noch den unabhängigen Notar? Vorsicht, falsche Annahme: Sein Job ist es, als Neutraler ein Rechtsgeschäft wasserdicht einzutüten. Sein Job ist es nicht, wirtschaftliche, finanzielle oder technische  Annahmen zu überprüfen.

Eine nützliche Lektüre zum Thema Böse Überraschungen ist das Buch von Michael Brückner und Franz Lücke: "Immobilienkauf - so umgehen Sie die teuersten Fallen" (16,80 Euro, erschienen bei Haufe).

In der aktuellen WirtschaftsWoche (heute am Kiosk) finden Sie mehr Informationen zu einem weiteren wichtigen Immobilien-Thema: Wie rechnet sich eine vermietete Immobilie für Kapitalanleger? Dazu haben wir renommierte Experten vom Immobilien-Analysehaus BulwienGesa und der deutschlandweiten Steuerkanzlei Ecovis gebeten, Musterrechnungen zu erstellen. BulwienGesa vergleicht die Rendite einer Eigentumswohnung, eines Portfolios aus unterschiedlich gelegenen Wohnungen und einer Mehrfamilienhauses - mit ernüchterdem Ergebnis. Ecovis berechnet die steuerlichen Möglichkeiten beim Kauf einer Wohnung und eines 4-Familienhauses einschließlich einer Variante mit Modernisierungskosten.  

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