Offene Immobilienfonds: Risse hinter glänzenden Fondsfassaden

Offene Immobilienfonds: Risse hinter glänzenden Fondsfassaden

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Grafik: Immobilienfonds und -aktien im Vergleich (Klicken Sie auf die Grafik für eine erweiterte Ansicht

von Hauke Reimer, Martin Gerth, Heike Schwerdtfeger, Niklas Hoyer und Silke Wettach

Krisenfonds verkaufen Bürohäuser, um Anleger auszahlen zu können. Ihre Immobilien müssen sie zuvor massiv abwerten. Die Fonds der großen Bankengruppen dagegen weisen unverdrossen Kursgewinne aus. Haben sie wirklich günstiger eingekauft - oder zögern sie Abwertungen nur hinaus?

Was kümmert mich mein Geschwätz von gestern: Als er noch für die Deutsche Bank arbeitete, warnte Walter Klug seine Kollegen vor Größenwahn. Niemand habe die Kompetenz, neben dem Immobilienmarkt in Westeuropa" auch die Marktentwicklung in Asien oder in den USA richtig einzuschätzen". Ab 2005, als Geschäftsführer des Morgan-Stanley-Immobilienfonds, kaufte Klug dann aber weltweit fröhlich ein, für 2,2 Milliarden Euro; in Europa, Japan, Hongkong, Singapur und den USA. Er kaufte zu viel und zu teuer: Im Krisen-September 2008 forderten Anleger massiv ihr Geld zurück. Morgan Stanley aber machte den Fonds P2 Value dicht, nimmt seither keine Anteilsscheine mehr zurück. Notverkäufe und massive Abwertungen minderten das Vermögen des einst als sicher eingeschätzten Fonds seither um 50 Prozent.

87 Milliarden Euro stecken heute in offenen Immobilienfonds. In Fonds, die per Gesetz als mündelsichere Anlagen definiert sind, als Witwen- und Waisenpapiere. Doch die Waisen sitzen auf dem Trockenen: Neun Immobilienfonds und ein milliardenschwerer Immobilien-Dachfonds von Allianz Global Investors zahlen Anleger zurzeit nicht mehr aus. Mit den zwei schlechtesten Fonds, Degi Europa und Morgan Stanley P2 Value, haben Anleger allein seit Januar 23 und 37 Prozent verloren.

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Dickschiffe mit Wertsteigerungen

Erstaunlich: Die Dickschiffe unter den 22 für Privatanleger relevanten Fonds weisen weiter Wertsteigerungen aus. Anleger, animiert von Bankberatern, die weiter das Hohelied vom sicheren Fonds singen, zahlen bei Deka, Union Investment und der Deutsche-Bank-Tochter RREEF weiter neue Gelder ein. Unterm Strich flossen ihren Immobilienfonds in diesem Jahr 2,6 Milliarden Euro zu. Notverkäufe und harte Abwertungen von Immobilien, die zu einem wenig verkaufsfördernden Verfall der Anteilspreise führen würden, scheinen bei den großen Fonds nicht notwendig. Es fließt ja immer genügend Geld nach.

Doch daran, ob die von den Fonds angeheuerten Sachverständigen die Immobilien wirklich objektiv bewerten, bestehen erhebliche Zweifel. Wie es um den Markt für Bürogebäude wirklich steht, ahnt jeder, der mit offenen Augen durch Frankfurt, Brüssel oder Singapur geht und überall leerstehende Etagen und die Verzweiflung ausstrahlenden Reklametafeln der Makler sieht.

Gestützt werden diese Ahnungen durch die Zahlen der Fonds, die dichtgemacht wurden. Auffälligerweise sind es die Fonds von Instituten, die sich in Deutschland nicht auf einen flächendeckenden Filialvertrieb großer Mutterbanken und ein Heer willfähriger Bankberater stützen können: die zur britischen Aberdeen-Gruppe gehörende Degi, KanAm, SEB, Credit Suisse, Morgan Stanley, TMW Pramerica, Axa Investment Managers und die UBS. Die Schweizer machten ihren Fonds am vergangenen Donnerstag dicht.

Fondsgesellschaften stufen Werte ab

Bei den notleidenden Fonds zeigt sich, dass die früheren Gutachten der Sachverständigen nicht das Papier wert waren, auf das sie geschrieben waren. Immobilien wurden erst mit zweistelligen Raten abgewertet, als die Fonds geschlossen waren und ihre Manager keine Angst mehr haben mussten, dass Anleger davonlaufen.

Und so stuft der Degi-Europa-Fonds seinen Millenium Tower in Rotterdam in diesem Sommer um 18 Prozent ab. Das "Westend-Gate" genannte Hochhaus in Frankfurt, weit sichtbar durch den roten Marriott-Schriftzug, rutscht im Preis von 242 auf 193 Millionen Euro, um satte 20 Prozent. Ende September verliert das Einkaufscenter Hürth Park nahe Köln 14 Prozent an Wert. Westend-Gate und Hürth Park gehören seit den Achtzigerjahren zum Fonds, mit ihnen hätten die Gutachter also vertraut sein müssen. Am 29. September, einen Tag vor dem Ende des Degi-Geschäftsjahrs, wurde dann noch mal ein Drittel des Fondsvermögens des Degi Europa neu bewertet. Der Fondskurs sank an dem Tag um 3,2 Prozent. Binnen eines Jahres verlor der Fonds 23 Prozent. Die in ihm gefangenen Anleger konnten nur tatenlos zusehen oder über die Börse mit hohen Kursabschlägen verkaufen.

Wie aber konnten dann Milliardenfonds wie der Hausinvest Europa (Commerzbank) und der Deka-Immobilien Europa (Sparkassen) in den vergangenen zwölf Monaten drei Prozent zulegen?

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