Wohn-Riester : So macht der Staat den Weg zum Eigenheim billiger

Die Regierung will die Regeln für den ohnehin beliebten Wohn-Riester noch verbessern und die Kosten senken. Ein Elf-Punkte-Programm für Häuslebauer, die dadurch viel Geld sparen. Die Sache hat allerdings einen Haken.

Die sieben Hürden bis zum Traumhaus

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  Hürde 1: Das Leben genießen

  Lieber ausgehen als zuhause hocken
  In jungen Jahren sind die Prioritäten ganz andere als in späteren Jahren, belegt eine Online-Umfrage der GfK.
  Frage: Wenn Sie einmal an Ihre aktuelle Situation denken: Welche Bedeutung haben die folgenden Aspekte heute in Ihrem Leben? Partnerschaft - Leben genießen - Berufliche Karriere - Eigene Kinder - Absicherung im Alter - Eigenes Haus.
  Ergebnis: „Partnerschaft“ und „Leben genießen“ sind für 20- bis 30-Jährige heute die wichtigsten Lebensziele. Beide Aspekte kommen jeweils auf knapp ein Viertel. Berufliche Karriere und Kinder folgen mit deutlichem Abstand, Altersvorsorge und ein Häuschen liegen am Ende der Rangliste.

  Bild: obs
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  Lieber flirten als sich binden
  Mit wem wohnen die jungen Leute heute? 45 Prozent der jungen Leute lebten in einer Partnerschaft ohne Kind, ein Viertel lebe allein, heißt es in einer aktuellen Allianz-Studie. Wohngemeinschaften sind dagegen out: Nur fünf Prozent der Befragten nannten diese Möglichkeit. Beliebter sind da noch die eigenen Eltern, die auf 11 Prozent kommen.

  Bild: gms
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  Lieber mieten als kaufen
  Eine Mietwohnung ist gut geeignet für junge Leute, die sich noch nicht binden wollen und lieber ihr Leben genießen möchten. Wie wohnen Sie derzeit? Das fragte die GfK Marktforschung im Auftrag des Versicherers Allianz 2155 junge Leute: Frauen und Männer, die zwischen 20 und 30 Jahren alt sind, eine abgeschlossene Schul- oder Berufsausbildung besitzen und berufstätig sind. Das Ergebnis: Knapp drei Viertel der Befragten wohnen derzeit zur Miete. Ein eigenes Haus besitzen nur 14 Prozent.

  Bild: dpa
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  Hürde 2: Vom anderen Leben träumen
  
  Süße Kinder
  Wer Kinder hat oder möchte, geht den Nestbau früher an. Befragt man junge Leute, die bereits konkret das eigene Heim planen, so zeigt sich: Immobilienplaner wohnen viel häufiger mit Kindern zusammen. Diejenigen, die sich nicht nur für eine eigene Immobilie interessieren, sondern bereits konkrete Vorstellungen davon haben, leben mehrheitlich mit ihrem Partner (54 Prozent) oder mit Partner und Kind (19 Prozent) zusammen.

  
  

  Im Bild: Die elf Kinder der Eltern Ronny Reinhard und Partnerin Simone stehen in ihrer Wohnung in Leipzig am Bett ihres vor kurzem geborenen 12. Geschwisterchens Nick.

  Bild: dpa
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  Freistehendes Haus
  Von der eigenen Traum-Immobilie hat jeder Vierte, für den ein Eigenheim in Frage kommt, schon konkrete Vorstellungen: Die meisten wünschen sich ein freistehendes Einfamilienhaus (36 Prozent), ergab die Studie.

  Bild: dpa
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  Großer Garten
  In einem großen Haus wollen die jungen Leute zusammen mit ihrer Familie wohnen (47 Prozent) und im Garten Obst und Gemüse anbauen können (36 Prozent) – am liebsten in Stadtrandlage (20 Prozent), ergab die GfK-Studie. Fast jeder Zweite (48 Prozent) der Befragten hält dieses Wohnziel auch für realistisch.

  Bild: gms
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  Hürde 3: Sein Leben ändern
  
  Heiraten
  45 Prozent der jungen Leute leben in einer Partnerschaft ohne Kind, ein Viertel lebt allein. Immer mehr Paare leben dabei ohne Trauschein zusammen, stellt der Bayerische Notarverein fest. Und erwerben oder halten gemeinsam Grundbesitz. Solange die Zweisamkeit währe, ergäben sich in der Regel keine Probleme. Aber was ist im Fall der Trennung? Oder wenn einer der Partner stirbt? Anders als bei Ehegatten bestehen für unverheiratete Paare keine ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmungen. Wer hier Probleme vermeiden wolle, sollte schon beim Erwerb der Immobilie eine vertragliche Vereinbarung treffen, raten Notare. Unter Umständen reiche eine Vereinbarung aus, die sich nur auf den Grundbesitz bezieht. Manchmal empfehle sich auch ein umfassender Partnerschaftsvertrag, in dem alle Bereiche des Zusammenlebens - wie gemeinsames Vermögen, Haushaltsführung, Unterhalt und Versorgung - geregelt werden können. In jedem Fall könne dies viel Ärger, Zeit und Geld ersparen.
  Kein Problem sei übrigens eine spätere Heirat. Diese mache eine Vereinbarung jedoch nicht entbehrlich. Denn nach den gesetzlichen Vorschriften für die Ehescheidung werde nur das während der Ehezeit erworbene Vermögen aufgeteilt.

  Im Bild: Hochzeitspaare aus China posieren in Füssen (Schwaben) an einem Oldtimer. 15 Paare aus China gaben sich in Füssen gemeinsam das Hochzeitsversprechen.

  Bild: dpa
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  Kinder kriegen
  Oft liefern Kinder den letzten Anstoß, ein Häuschen mit Garten zu kaufen. Statt in der Wohnung sollen die Kleinen lieber im eigenen Garten rumtoben, so der Gedanke vieler Eltern. „Haben gerade unser Ziel erreicht: ein größeres Haus mit Garten und ich steh zu unserem Spießertum“, schreibt eine Mutter im Internetportal Netmoms. „Denn Miete zahlen und sich ständig nach anderen richten müssen, beengte Verhältnisse.....auch nicht gerade die "große Freiheit". Ich freue mich auf unser Nest!“

  Bild: gms
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  Umziehen
  So schnell wie möglich ab ins Eigenheim: Jeder Dritte, für den der Erwerb einer Immobilie in Frage kommt, möchte innerhalb der nächsten fünf Jahre in die eigenen vier Wände ziehen, ergab die Studie der Allianz. Bei denen, die bereits konkret planen, soll es noch schneller gehen: Von ihnen rechnen 34 Prozent mit dem Kauf ihres Eigenheims schon binnen drei Jahren.

  Um sich seine Wohnwünsche zu erfüllen, würde jeder zweite Bundesbürger ab 18 Jahren seinen Wohnort wechseln. Die Umzugsbereitschaft ist bei jüngeren Deutschen (18 bis 29 Jahre) mit 74 Prozent besonders ausgeprägt. Allerdings: Mieten und Kaufpreise seien mancherorts auf einem hohen Niveau, ergab eine repräsentative Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest im Auftrag der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W) weiter. Für viele, die auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind, stelle dies das größte Problem dar: Ein Viertel der wohnungssuchenden Deutschen habe seine Umzugspläne gekippt. Knapp ein Fünftel der Deutschen (17 Prozent) suchten trotzdem weiter, auch wenn dies immer schwieriger werde.
  

  Bild: dpa
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  Hürde 4: Das Eigenkapital
  
  Kleine Beträge sparen
  Schon heute spart bald die Hälfte (49 Prozent) der 20- bis 30-Jährigen, die sich für eine eigene Immobilie interessieren, regelmäßig für die eigenen vier Wände – im Durchschnitt 330 Euro im Monat. Bei den Planern sind es gut 400 Euro monatlich. Experten raten, so früh wie möglich mit dem Sparen zu beginnen. Rund 20 Prozent Eigenkapital halten viele für eine gute Grundlage, wenn man eine Immobilie kauft. Wenn noch mehr eigene Mittel eingesetzt werden, wäre das noch besser. Denn dann sind Käufer womöglich ihre Schulden früher wieder los.

  Bild: gms

DüsseldorfDie Wohnbauförderung läuft wieder heiß. Allerdings heißt die staatliche Hilfe für Bauherren und Wohnungskäufer nicht mehr „Eigenheimzulage“; diese teure Subvention wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Stattdessen gibt es seit 2008 den Wohn-Riester. Diese Variante der staatlich geförderten Altersvorsorge, kurz Riester-Rente, startete verspätet und sehr träge, doch seit diesem läuft das Geschäft prächtig. Erstmals verkauften die Bausparkassen im ersten Quartal sogar mehr Riester-Verträge als die scheinbar übermächtigen Konkurrenten, die Versicherer.

Und es könnte noch besser für die Bausparkassen kommen. Denn die Regierung will das Altersvorsorgegesetz erneut verändern. Im September soll ein dickes Paket im Bundeskabinett beschlossen werden. Von 22 Verbesserungsvorschlägen bezieht sich allein die Hälfte auf den Wohn-Riester.

Das kosten Baudarlehen derzeit (Laufzeit: 10 Jahre)

• DTW-Immobilienfinanzierung

  Neudarlehen/ Institut: DTW-Immobilienfinanzierung

  Effektivzins (in Prozent): 2,62

  monatliche Rate (in Euro): 803,25

  Als Beispiel dient eine Eigentumswohnung, Neukauf und Eigennutzung, Kaufpreis 300.000 Euro, Darlehen über 210.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, keine Sondertilgungsmöglichkeit, erstrangige Grundbuchabsicherung

  Quelle: FMH; Stand: 21. Juni 2012

• Enderlein

  Neudarlehen/ Institut: Enderlein

  Effektivzins (in Prozent): 2,62

  monatliche Rate (in Euro): 803,25

• FIBA ImmoHyp

  Neudarlehen/ Institut: FIBA ImmoHyp

  Effektivzins (in Prozent): 2,62

  monatliche Rate (in Euro): 803,25

• HypothekenDiscount

  Neudarlehen/ Institut: HypothekenDiscount

  Effektivzins (in Prozent): 2,62

  monatliche Rate (in Euro): 803,25

• Interhyp

  Neudarlehen/ Institut: Interhyp

  Effektivzins (in Prozent): 2,62

  monatliche Rate (in Euro): 803,25

Den Vertretern der Bausparkassen könnte es dadurch noch einfacher werden, ihre Variante der Riester-Rente zu verkaufen. Während die Versicherer durch ihre Vertragskosten selbst in der Politik scharfe Kritik auf sich ziehen, bekommen die Bausparkassen gute Bewertungen von Verbraucherschützern. Viele Finanzexperten beurteilen den Wohn-Riester als die attraktivste Form unter den Varianten der staatlich geförderten Altersvorsorge – also der klassischen und der fondsgebundenen Rentenversicherung, dem Fondssparen und dem Banksparplan. 

ToolWohnriester

Über den so genannten Wohn-Riester gewährt der Staat nahezu jedem, der sich für den Bau oder den Erwerb eines Eigenheims interessiert, eine Zulage. Aber nicht für jeden Hauskäufer lohnt sich das. Ob Wohn-Riester oder konventionelle Immobilienfinanzierung für Sie günstiger ist, können Sie mit dem innovativen Vergleich ausrechnen.

Wie einfach der Wohn-Riester heute schon zu verkaufen ist, legte die größte Bausparkasse der Sparkassen, die LBS West, in diesem Jahr vor Journalisten dar. Im ersten Schritt nennen Verkäufer die hohe Förderung und stellen sie bildhaft dar. Die Grundzulage betrage 154 Euro pro Person, die Kinderzulage Kinderzulage 185 Euro für Kinder, die vor 2008 geboren wurden und 300 Euro für Kinder, die ab 2008 auf die Welt kamen.

Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie

• 1. Immobilienerwerb

  Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

  Kaufpreis: 55.000 Euro

  vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24

  davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro

  Nebenerwerbskosten 5.500 Euro

  Gesamtinvestition 60.500 Euro

  davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro

• 2. Mietgeschäft

  Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro

  (entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)

  steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil

  (zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro

  steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro

  (20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)

  jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro

  zu versteuern -1.320 Euro

  Steuerersparnis 581 Euro

  Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro

• 3. Ausgaben pro Jahr

  Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro

  Instandhaltung - 450 Euro

  Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro

  (kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)

  jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro

  (Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)

• 4. Verkauf

  Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro

  Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro

  (unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)

  Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro

  Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro

  (unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)

  Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro

  Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent

  Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent

  *derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne

  Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Im zweiten Schritt zeigen sie die schnelle Tilgung auf. Tenor: „Kürzere Laufzeit und geringere Gesamtkosten durch Riester! (Mit Zulagen und Steuerersparnis das Eigenheim finanzieren.)“ Und im dritten Schritt verweisen sie auf Tests der Stiftung Warentest: „Die hohe Förderung zahlt sich.“ So einfach ist das.

„Die meisten Bausparvertreter locken mit Zulagen und der Verzinsungsgarantie“, sagt der erfahrene Finanzierungsexperte Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt. So würden Bausparverträge mit Riester-Rente oft verkauft. Ein Vermittler rede dabei nicht über Details der Riester-Förderung, das Wohnförderkonto oder die Besteuerung im Rentenalter, stellt er fest. Was ja aus der Sicht des Verkäufers auch vernünftig sei. Schließlich wisse der genauso wenig wie sein Kunde, was in 30 oder 40 Jahren sein wird.

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