Gastbeitrag : Wie das Wohnen in Städten bezahlbar bleibt

Gastbeitrag : Wie das Wohnen in Städten bezahlbar bleibt

, aktualisiert 28. Februar 2016, 16:28 Uhr
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Mieten und Kaufen wird in den großen Städten immer teurer.

Quelle:Handelsblatt Online

Der Wohnraum in den Metropolen wird knapp. Die Branche steht bereit, aber gesetzliche Vorgaben erschweren dringend notwendige Investitionen, erklärt Andreas Mattner vom ZIA, dem Hauptverband der Immobilienwirtschaft.

Der Wohn- und Lebensraum in den deutschen Großstädten wird knapp. Das allein ist sicher keine Meldung wert, schließlich sind die angespannten Wohnungsmärkte längst kein Geheimnis mehr. Doch bereits vor der starken Zuwanderung durch Flüchtlinge wurde deutlich: Deutschlands Metropolen brauchen mehr Möglichkeiten, auf die Bevölkerungsentwicklung zu reagieren und Stadtentwicklung nach europäischem Vorbild zu vollziehen.

Verdichtung heißt das Instrument der Stunde. Und dass darunter nicht die Lebensqualität leiden muss, zeigen uns Städte wie Wien und Paris.

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Deutschlands Groß- und Universitätsstädte platzen aus allen Nähten. Die anhaltende Urbanisierung und jüngst auch die hohe Zuwanderung aus den Krisenregionen haben dazu geführt, dass es in nachgefragten Märkten kaum noch Wohnungsleerstände gibt. Die erfreuliche Nachricht ist jedoch: Diese Städte haben das Potenzial zu wachsen, nicht nur nach außen, sondern auch im Inneren. Ein wichtiges städtebauliches Instrument dafür ist die sogenannte Verdichtung.

Doch es gibt einige gesetzliche Grundlagen, die unsere Kommunen daran hindern. Der Paragraph 17 der Baunutzungsverordnung beispielsweise definiert die baulichen Obergrenzen für die Baugebietstypen und argumentiert mit „Lebensqualität“. Er gibt vor, wie hoch und mit wieviel maximaler Grundfläche etwa in Wohngebieten oder Mischgebieten gebaut werden darf. Die Obergrenzen liegen deutlich unter den Werten anderer europäischer Metropolen wie Wien oder Paris. Und ich habe noch nie gehört, dass es in Wien keine hohe Lebensqualität gäbe.

Auch im sogenannten Bundes-Immissionsschutzgesetz finden sich Schranken. Der dort formulierte Trennungsgrundsatz ist ein Relikt der „Charta von Athen“ aus den 1930er Jahren und eine der größten Hürden für die Entwicklung urbaner Quartiere. Er verhindert, dass Gewerbeimmobilien neben Wohnungen existieren dürfen. Dies kommt aus einer Zeit, in der niemand neben einer lauten und schmutzigen Fabrik wohnen wollte. Mitte des letzten Jahrhunderts war diese Vorschrift zweifelsohne sinnvoll.

Doch werfen wir einmal einen Blick in unsere heutigen Innenstädte. Produktionsanlagen mit Lärm- und Schadstoffausstößen haben die Zentren verlassen. Inzwischen sind die innerstädtischen Lagen etwa Berlins oder Hamburgs geprägt von der Dienstleistungs- und IT-Branche. Ein normales Bürogebäude erzeugt keinen Lärm und auch keine erhöhten Schadstoffe. Zudem übersieht der strikte Trennungsgrundsatz: Die hohen Baustandards im Bereich der Schallisolierung ermöglichen bereits seit Jahren die flexible Nutzungsmischung ohne Lärmbelästigung für Bewohner und Nutzer.

Nicht ohne Grund zieht es viele Leute in die Innenstädte. Urbane, verdichtete und an den Nahverkehr angebundene Quartiere bieten viel Lebensqualität. Hier finden Bewohner alle Facetten des Alltags: von den eigenen vier Wänden, über das Büro bis hin zu Supermärkten, Restaurants, kulturellen Angeboten und natürlich dem Stammfriseur. Eine dichtere Bebauung nach europäischem Vorbild kann für diese Lebensweise zusätzliche Räume schaffen.

Umso erfreulicher ist es, dass auch das Bundesbauministerium diesen Ideen zustimmt. Auf der Bauministerkonferenz im Oktober 2015 wurde das Programm „Neues Zusammenleben in der Stadt“ vorgestellt, das die Einführung des Gebietstypen „Urbanes Gebiet“ vorsieht und die Mischung aus typisch großstädtischen Wohn- und Arbeitsformen erleichtern soll. Diese Einführung sollte schnellstmöglich stattfinden.


Die Kosten steigen

Ein weiteres Problem bei der Schaffung von neuem, bezahlbarem Wohnraum sind die steigenden Herstellungskosten für Immobilien. Nicht nur die hohen Grundstückskosten in nachgefragten Lagen wirken negativ. Auch ein im Grundsatz lobenswerter, im Detail aber überzogener politischer Wille hat in den letzten Jahren zu einer massiven Verteuerung geführt: der Umweltschutz. Die neueste Verschärfung erfolgte zum 01. Januar 2016 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016.

Sie führt beim Bau zu Mehrkosten von etwa acht Prozent. Umso höher ist dann die Miete beziehungsweise der Kaufpreis der neuen Wohnung. Wie hoch der Nutzen wirklich ist – nach der Entsorgung der verwendeten Dämmstoffe im Nachgang von Sanierungen – wird erst die Erfahrung zeigen.

Experten rechnen mit einer Einsparung von etwa 0,02 Prozent des CO2-Ausstoßes. Doch angesichts des Fehlens von bezahlbarem Wohnraum wäre es sicher besser gewesen, die EnEV 2016 vorerst außer Kraft zu setzen. Bereits die EnEV 2014 galt als hohe energetische Auflage, die in der Immobilienwirtschaft vorbildlich umgesetzt wurde. Klimaschutz ist wichtig, doch darf er die bezahlbare und wirtschaftlich sinnvolle Stadtentwicklung nicht dauerhaft einschränken.

Nun stellt sich weiter die Frage, wie zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum motiviert werden kann. Im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen wurden mehrere gute Ideen entwickelt, die schnellstmöglich umgesetzt werden sollten. Weit fortgeschritten in der Diskussion ist die steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau.

Diese sieht vor, in den ersten drei Jahren bis zu 35 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten für Wohnimmobilien bis zur Schwelle von maximal 2.000 Euro je Quadratmeter steuerlich abschreiben zu können, vorausgesetzt die Herstellungskosten überschreiten nicht die Grenze von 3.000 Euro je Quadratmeter.

Doch auch in dieser Konstruktion zeigt sich ein inhaltlicher Fehler. Im Entwurf ist die Sonderabschreibung an den Zeitpunkt der Bauantragstellung geknüpft. Projekte, die sich bereits in der Baugenehmigungsphase befinden oder für die bereits eine Genehmigung vorliegt, werden nicht gefördert. Das kann dazu führen, dass Immobilienentwickler ihren Bauantrag zurückziehen und einen neuen einreichen, um von der Sonderabschreibung zu profitieren.

Die eigentliche steuerliche Förderung ist in der aktuellen Fassung also eher eine Verzögerung für mehrere Projekte. Sinnvoller wäre, die Förderung zusätzlich an den Zeitpunkt des Baubeginns zu koppeln, der stets angezeigt werden muss. Dann würden auch sogenannte Schubladenprojekte motiviert. Der Begriff meint, dass zwar eine Baugenehmigung vorliegt, der Baubeginn aber aus verschiedenen wirtschaftlichen Gründen heraus noch nicht erfolgt ist. Hier ruhen also noch Potenziale.

Diese vielen Vorhaben stimmen zuversichtlich. Deutschlands Politik und Immobilienwirtschaft werden gemeinsam die Wohnungsknappheit in den stark nachgefragten Lagen bekämpfen. Daraus darf aber zu keinem Zeitpunkt eine Vernachlässigung der anderen Nutzungsarten, etwa Büro- oder Handelsimmobilien, entwachsen. Die wirtschaftliche Stärke unserer Städte beruht auf dem Prinzip „Wohnen, Arbeiten, Versorgen, Leben“. Dieses Prinzip gilt es auch in Zukunft zu leben.

Zur Person:
Andreas Mattner ist Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, dem Hauptverband der Immobilienbranche, der 20 Verbände und 37.000 Unternehmen vertritt.

Quelle:  Handelsblatt Online
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