Anleger mehrerer offener Immobilienfonds mit eingefrorenem Vermögen erfahren in Kürze, ob sie im Frühjahr wieder an ihr Geld kommen. Die Kunden des knapp vier Milliarden Euro schweren Kanam Grundinvest haben bereits Post bekommen: In einem Brief kündigt die Frankfurter Kapitalanlagegesellschaft an, dass der Fonds ein weiteres Jahr keine Anteile zurücknimmt. Damit steckt das Kapital weiter fest.
Ebenso ergeht es Anteilseignern von acht weiteren offenen Immobilienfonds, denen die Barmittel fehlen, um alle Rückgabewünsche ihrer Anleger erfüllen zu können. Insgesamt sind aktuell gut 24 Milliarden Euro Anlegergelder eingefroren.
Der Kanam Grundinvest hatte am 6. Mai 2010 schließen müssen, nachdem Anleger als Reaktion auf geplante gesetzliche Neuregelungen auf einen Schlag hohe Summen Kapital aus dem Fonds abgezogen hatten. Seitdem ist es erstens nicht gelungen, ausreichend frisches Geld hereinzuholen, um eine dauerhafte Wiedereröffnung zu ermöglichen. „Es gibt keine nennenswerten Mittelzuflüsse“, sagt ein Sprecher. Zweitens wurden im Unterschied zu anderen Fonds noch keine Immobilien verkauft. Daher liegt die Quote der erforderlichen Barmittel unter der gesetzlich vorgeschriebenen Marke von fünf Prozent. Die kommenden 14 Monate will und muss die Gesellschaft nun nutzen, um ihre Liquidität zu stärken. Längstens zwei Jahre darf ein offener Immobilienfonds geschlossen sein. Danach verlangt das Gesetz, dass der Fonds abgewickelt wird und seine Anleger auszahlt.
Das erleben bereits drei Fonds, darunter auch das zweite Kanam-Produkt, der in Dollar notierende Kanam US-Grundinvest. Hier hat das Fondsmanagement bereits kräftig verkauft: Bis zum Sommer sollen die letzten beiden von sechs Gebäuden veräußert sein.
Auch beim Schwesterfonds Kanam Grund soll das Verkaufsprogramm bald starten. „Wir sondieren zurzeit den Markt“, sagt ein Sprecher. Fondsanalystin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope bescheinigt dem Fonds durchaus Chancen auf Wiederöffnung: „Das Immobilienportfolio ist gut“, sagt sie. Die meisten der 52 Gebäude stünden in guten Lagen und seien langfristig an solvente Firmen vermietet. „Für solche Objekte ist die Nachfrage derzeit sehr gut“, sagt Knorr.
Bei drei weiteren gewichtigen Fonds steht ebenfalls die Entscheidung über die Wiederöffnung an: „Bis Mitte April“ will Barbara Knoflach, Chefin der schwedischen SEB Asset Management, die Risikoanalyse für den knapp 6,4 Milliarden Euro schweren SEB Immoinvest beenden und dann entscheiden, ob der Fonds wieder öffnet. Die freie Liquidität des Fonds beträgt 700 Millionen Euro oder zwölf Prozent des Vermögens. Der Immoinvest gehört zu den eingefrorenen Fonds mit höherer Barmittelquote. Gleichwohl dürfte das noch nicht für eine Öffnung reichen, zumal davon auszugehen ist, dass ein gewichtiger Teil der Anleger sofort Geld sehen will. In der Branche schätzt man die erforderliche freie Liquidität auf ein Fünftel des Vermögens, wie Knorr sagt. Beim SEB-Fonds hänge vieles davon ab, wie erfolgreich das Verkaufsprogramm umgesetzt werde, meint sie. Wie zu hören ist, hat die SEB Gebäude im Wert von 600 Millionen Euro auf dem Markt. Risiken gibt es zudem bei Vermietungen: So läuft der Vertrag für die Daimler-City am Potsdamer Platz in Berlin Ende 2012 aus, die immerhin zehn Prozent des Fondsvermögens ausmacht.
Ebenfalls „in den nächsten Wochen“ will die französische Axa Investment Managers über ihren Axa Immoselect entscheiden. Trotz jüngster Verkäufe liegt die Liquiditätsquote deutlich unter der Marke von zehn Prozent. Experten zeigen sich daher wenig optimistisch für eine Öffnung. Ihm bleibt eine Frist bis November 2011, danach ist nur die Abwicklung möglich.
Besser steht der CS Euroreal der Schweizer Credit Suisse-Tochter da. Der sechs Milliarden Euro schwere Fonds verfügt nach vier Verkäufen im Januar nun über liquide Mittel in Höhe von gut 17 Prozent des Fondsvermögens. „Keine schlechte Ausgangslage für eine Fondsöffnung“, urteilt Scope-Analystin Knorr. Dem CS Euroreal trauen es Beobachter am ehesten zu, im Mai wieder zu öffnen – vorausgesetzt, genügend Anleger bleiben dem Fonds treu.
