Immobilien-Studie: Kauf schlägt Mieten

Immobilien-Studie: Kauf schlägt Mieten

, aktualisiert 29. März 2016, 19:20 Uhr
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Auch in der Stadt am Rhein steigen die Mieten.

von Reiner ReichelQuelle:Handelsblatt Online

Kauft Wohnungen, weil Eigentum erschwinglicher ist als Miete zahlen, lautet ein Fazit des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft. Und dies, obwohl Mieten im Verhältnis zum Einkommen günstiger ist als vor fünf Jahren.

DüsseldorfWohnungsmieten und -preise steigen permanent. „Dennoch ist das Wohnen in deutschen Metropolen heute teilweise erschwinglicher als noch im Jahr 2010“, analysiert das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Haben die Politiker überreagiert, als sie die Mietpreisbremse einführten? Wohl nicht, obwohl die Wirkung der Begrenzung von Marktforschern wie etwa Reiner Braun vom Analysehaus Empirica bestritten wird. Wie so häufig würde eine oberflächliche Betrachtung der Statistik zu Fehlschlüssen verleiten. Denn die IW-Aussage basiert auf Durchschnittswerten. Die haben Tücken.

Die Mietpreisentwicklung werde auch durch einen Zuwachs bei den Einkommen getragen, erläutern die IW-Immobilien-Experten Björn Seipelt und Michael Voigtländer ihr Studienergebnis. Sie stellen aber auch klar: „Für diejenigen, die nicht an der allgemeinen Einkommenssteigerung partizipieren konnten, wie etwa Studenten, Geringverdiener oder Arbeitssuchende, ist die Wohnkostenbelastung entsprechend gestiegen.“ Dass die in den vergangenen Jahren gesunkenen Zinsen Wohneigentum selbst in den rasend teuer werdenden Metropolen im Schnitt erschwinglicher gemacht haben, ist unbestritten.

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Die eigenen vier Wände wurden leichter finanzierbar und deshalb begehrter. Deshalb steigt auch die Eigentumsquote in Deutschland in den vergangenen Jahren ganz allmählich an. Notare, die jeden Besitzwechsel von Gesetzes wegen beglaubigen, haben Hochkonjunktur. Die amtlichen Gutachterausschüsse, die auf Basis dieser Daten Preisentwicklungen erkennen und veröffentlichen, rechnen auf Basis vorläufiger Zahlen damit, dass im vergangenen Jahr Wohnungen, Häuser und Grundstücke im Rekordvolumen von 200 bis 210 Milliarden Euro den Besitzer wechseln. Angesichts weiter gesunkener Zinsen sei damit zu rechnen, dass die Summe 2016 weiter steigt, sagte  Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse, der Deutschen Presse-Agentur.


Niedrige Zinsen helfen nicht allen

Doch die niedrigen Zinsen helfen auch nur denjenigen, die in der Lage sind zumindest etwas Eigenkapital anzusparen und eine realistische Chance haben die Schulden abzutragen. Mit den steigenden Wohn- und Einfamilienhauspreisen steigt bei gleicher Eigenkapitalquote die Höhe der Schulden – wie ein einfaches Rechenbeispiel zeigt. Wer vor fünf Jahren ein Einfamilienhaus inklusive Nebenkosten für 350.000 Euro kaufte und 40 Prozent eigene Mittel mitbrachte begann mit 210.000 Euro Schulden. Würde er heute ein vergleichbares Objekt für 400.000 Euro einschließlich Nebenkosten kaufen, hätte er 240.000 Euro Schulden. Für die höheren Anschaffungskosten sorgen nicht nur der Marktmechanismus, der knappe Güter teurer macht, und höhere Baukosten, sondern auch gestiegene Grunderwerbsteuern. Diesen Effekt sieht auch das IW. „Daher ist es eine Überlegung wert, die Eigentumsbildung von Geringverdienern mit staatlichen Krediten zu unterstützen“, rät Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomik am IW.

Bei ihrer Untersuchung von Erschwinglichkeit von Wohneigentum und Mieten hat das IW teils mit anderen Parametern gerechnet als vergleichbare Untersuchungen. So flossen bei den Kölnern Daten zur Kaufkraftentwicklung in den untersuchten Städten ein, die von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) ermittelt werden. Üblicherweise wird die Entwicklung des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens herangezogen. Die zur Verfügung stehenden Kaufkraftdaten seien aktueller als die Einkommensdaten, heißt es zur Begründung. Um zu klären, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, ermittelt das IW den sogenannten Wohnnutzerkostenansatz. Beim Mieter besteht dieser aus der Nettokaltmiete, also der Miete ohne Heizung und Nebenkosten. Für Wohnungseigentümer werden die einmaligen Zahlungen für Kaufpreis und Kaufnebenkosten in eine monatliche Belastung umgerechnet. Dieser Betrag enthält außerdem Zinskosten für Kredite, entgangenen Zinsen für das zum Kauf eingesetzte Eigenkapital, Instandsetzung, Abschreibung und die zu erwartende Wertsteigerung des Grundstücks.

Das IW setzte den Index für Mietkosten im Verhältnis zur Kaufkraft für das Jahr 2010 in Deutschland auf 100. In der Vergleichsrechnung zwischen Mieten und Kaufen steht für dieses Jahr die Erschwinglichkeit von Eigentum auf knapp 92 Prozent. Das heißt: Schon damals war Kaufen in der Kosten-Nutzen-Analyse günstiger. Die Differenz ist für 2015 noch deutlicher zugunsten von Kaufen ausgefallen: 97,3 Indexpunkte gegenüber 67,1.

In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegen die Indexwerte für das Mieten sowohl 2010 als auch 2015 samt und sonders deutlich über 100. Allerdings sind die Werte nur für Berlin und Stuttgart von 2010 auf 2015 nach oben gegangen. Für Berlin nennt das IW einen zwischenzeitlichen Anstieg der Durchschnittsmieten um 21 Prozent. Der Erschwinglichkeitsindex für den Eigentumserwerb zeigt in jeder der sieben Städte für 2015 günstigere Werte als fünf Jahre zuvor und der Kauf ist heute wie damals günstiger als das Mieten.

Quelle:  Handelsblatt Online
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