Immobilien und Zinsen: Deutschland ist ausverkauft

Immobilien und Zinsen: Deutschland ist ausverkauft

, aktualisiert 17. März 2016, 11:16 Uhr
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Selbst Großanleger mit viel Kapital scheitern immer häufiger an der Aufgabe, ein Büro- oder Geschäftshaus in einer deutschen Großstadt zu kaufen.

von Reiner ReichelQuelle:Handelsblatt Online

Was haben Kleinsparer und Immobilieninvestoren gemeinsam? Sie wissen nicht, wohin mit dem Geld. Es in Beton und Steinen anzulegen, ist eine Möglichkeit. Doch auch das wird immer schwieriger: Der Markt ist leergefegt.

CannesCote d‘Azur, Mitte März: strahlend blauer Himmel, rappelvolle Straßencafés, in der Sonne blinkende Yachten. Willkommen auf der internationalen Immobilienmesse Mipim 2016 im südfranzösischen Nobelort Cannes. Auf den Luxus-Booten wehen Fahnen mit den Markenzeichen der großen internationalen Immobilienmakler und -vermögensverwalter. Das wichtigste Gesprächsthema auf den Booten: Wohin mit dem Geld? 

Denn die Kapitalflut, die über die Immobilienmärkte hereinbricht, wird immer größer. Profi-Anleger wie Versicherer und Pensionskassen werden 2016 noch mehr Geld ihrer Sparer in Immobilien stecken, sagt eine in Cannes vorgestellte Studie des internationalen Maklerhauses Colliers: Auf zehn Prozent wollen die Investoren den Immobilienanteil in ihren Portfolios schrauben - zum ersten Mal überhaupt. Das sind zwar nur 0,4 Prozentpunkte mehr als 2015 - die absolute Summe aber ist gewaltig. Auf etwa 150 Milliarden Dollar taxieren die Studienautoren den zusätzlichen Anlagebedarf. Zum Vergleich: Das entspricht etwa dem Dreifachen dessen, was Anleger 2015 in deutsche Gewerbeimmobilien gesteckt haben.

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Und der Sturm der Investoren auf Beton und Steine wird aus einem weiteren Grund nochmals zunehmen: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) am vergangenen Donnerstag die Zinsen in der Euro-Zone auf Null setzte, bleiben Anlegern noch weniger Alternativen, ihr Geld gewinnbringend zu investieren. Die erneut steigende Nachfrage trifft besonders den deutschen Markt: „Wir haben noch nie so viele Interessenten pro angebotene Immobilie gehabt wie zurzeit“, berichtete Fabian Klein, Investmentchef Deutschland bei CBRE, kürzlich.

Die Folgen des Booms liegen auf der Hand: Erstens dreht sich die Preisspirale weiter nach oben. Zweitens ist es viel schwieriger geworden, überhaupt schnell genug geeignete Immobilien zum Kauf zu finden. Beides trifft unmittelbar private Fondssparer. Zum einen, weil ihr Geld weniger begehrt ist als man meinen könnte: Einige große Vermögensverwalter verweigern bereits die Annahme von Kapital. So gibt beispielsweise Union Investment Real Estate zurzeit keine Anteile ihrer offenen Immobilienfonds für Privatanleger aus. Die Gesellschaft kann nicht so schnell Immobilien kaufen, wie ihr Geld zufließt.

Zum anderen müssen sich nicht nur professionelle, sondern auch private Anleger auf eine sinkende Verzinsung ihrer Investments einstellen, weil im Umkehrschluss zu den steigenden Kaufpreisen die Spitzenrendite sinkt. Lag sie am Ende des letzten Booms im Jahr 2007 in Deutschland bei vier bis 4,25 Prozent, wird sie im Laufe dieses Jahres auf 3,25 bis 3,5 Prozent sinken, erwartet Achim Degen, Deutschland-Chef von Colliers. Konrad Finkenzeller, der beim Immobilienvermögensverwalter Patrizia das Geschäft mit institutionellen Investoren betreut, taxiert die Renditen der Spitzenobjekte in den deutschen Metropolen in diesem Jahr auf Werte zwischen drei und vier Prozent. „Die Investoren haben verstanden, dass die Immobilienmärkte teurer werden“, berichtet er.

Auch wenn die Preise noch so sehr steigen, von einer Blase auf dem Gewerbeimmobilienmarkt will die Branche nichts wissen. „Wir steuern nicht auf eine Blase zu, versichert Christian Ulbrich, Europa-Chef und ab Juni Präsident des weltweit agierenden Immobiliendienstleisters JLL. Piotr Bienkowski von BNP Paribas Real Estate kann genauso wenig wie Ulbrich eine Blase erkennen. „Teuer sind Immobilien nur, wenn man zurückschaut und sieht, dass sie noch nie so teuer waren“, stellt er klar. Und er gibt zu bedenken, dass Immobilien in den etablierten asiatischen Märkten wie Japan, Singapur und Korea noch teurer seien, ablesbar an Renditen zwischen 2,5 und 3,5 Prozent.


Anleger gehen höhere Risiken ein

„Aber die Immobilienmärkte werden künftig volatiler sein“, erwartet Ulbrich. Das heißt: Ähnlich wie Aktienanleger werden potenzielle Käufer von Wohnungen, Büros, Einkaufszentren und Hotels auf schlechte Nachrichten mit vorübergehendem Desinteresse reagieren – was die Preise stärker schwanken lassen dürfte.

Dass es zumindest auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zu keiner Blase kommt, hat einen weiteren Grund. In früheren Zyklen haben hohe Gebäudepreise in Verbindung mit niedrigen Leerständen wie zurzeit das Neubaugeschäft angekurbelt. Häufig wurde über den Bedarf hinaus gebaut. Das ist gegenwärtig anders. Es fehlt an Grundstücken und die deutsche Bauindustrie ist auf den Wohnungsbau fokussiert. Es fehlten die Kapazitäten, um schnell neue Büros bauen zu können.

Eine Möglichkeit, dem Renditeverfall entgegenzuwirken, ist mehr Wagemut: „Es spricht viel dafür, dass die Investoren höhere Risiken eingehen“, sagt Colliers-Manager Degen. „Die Investoren wandern auf der Risikokurve nach oben“, beobachtet auch Finkenzeller von Patrizia. Ein Eindruck, den Matthias Leube, für das Immobiliengeschäft von Axa Investment Managers Deutschland verantwortlich, bestätigt. Es gibt diverse Möglichkeiten, die Rendite mittels höherer Risiken zu puschen. Eine Variante, die Versicherer seit kurzem häufiger wählen: Sie kaufen Grundstücke und bauen mit Partnern selbst. Sie kassierten so die Gewinnmarge, die anderenfalls der Projektentwickler verdient hätte, erläutert Axa-Experte Leube. Früher kauften Versicherer nur fertiggestellte und vermietete Immobilienprojekte. So schlossen sie Fertigstellungs-, Baukosten- und Erstvermietungsrisiko aus.

Aktuell haben Projektentwicklungen den zusätzlichen Charme, dass die Mieten noch während der Bauzeit steigen. Über alle Standorte des Landes hinweg kalkuliert Bienkowski in diesem Jahr mit drei bis fünf Prozent Mietwachstum für Büroraum. Die größten Mietpreissteigerungsraten für diesen Sektor sieht er in Berlin mit 20 Prozent und in Hamburg mit bis zu zehn Prozent.

Colliers-Manager Degen sieht als Auslöser für steigende Mieten die stark geschrumpften Leerstände, die in München auf bis zu drei Prozent herunterreichen. Gleichzeitig betrage das Neubauvolumen weniger als die Hälfte des Durchschnittsvolumens in den vergangenen 15 Jahren. Die Ursachen dafür sind fehlende Grundstücke, so dass in Gebieten mit gemischter Nutzung Pläne für Gewerbeobjekte gegenüber Wohnungsbauten den Kürzeren ziehen. Für BNP Paribas-Manager Bienkowski ist klar: „Die großen Gewinner sind die Grundstücksverkäufer.“

Dass es am zweiten Messetag heftig stürmte und regnete, hat die Stimmung in der Branche nicht getrübt. So wenig wie die schlechten Nachrichten von Ölpreisverfall über Wachstumsschwäche in China am Jahresanfang. Die Makler brauchten ohnehin eine Pause, um neue Objekte für den Verkauf an Land zu ziehen. Denn schließlich sei Deutschland im vergangenen Jahr „ausverkauft“ gewesen, bringt es Bienkowski auf den Punkt.

Quelle:  Handelsblatt Online
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